2022年西安楼市变局：摇号项目减少 国企、央企成拿地主力
石青玲/发自西安不平凡的2022年终于落下帷幕。
这一年，西安在政策端进行了多次调整，出台了多项提振楼市的政策，主要聚焦解除外围区域限购、放宽落户条件、二手房购买资格、降低限售年限、降低公积金贷款首付比例、提高住房公积金贷款最高额度等，这些举措共同促进购房者预期好转，维护了房地产的平稳健康发展。
据记者不完全统计，2022年，西安全年万人摇项目为3个，千人摇项目为34个，摇号项目为82个，而在2021年万人摇、千人摇项目分别为13个、100个。虽然项目数量同比去年均有所下滑，但在全国楼市深度调整的背景中，依旧表现出了较大的韧性。
同时，市场也展现出了一些新的变化，大户型、高总价产品成为主流，刚需产品日益稀缺，这为未来的结构性调整埋下了伏笔。
在土地端，2022年西安土地拍卖取消了“限最高地价、限房价”的要求，民营房企拿地意愿依旧不高，国企、央企为拿地主力。根据陕西中原的统计，2022年，西安共计供应107宗住宅用地，流拍23宗。
展望未来，作为西北地区的龙头城市，西安的房地产市场仍然潜力充足，值得期待。
供需双降
高端改善产品成主流
2022年，西安楼市在供应量上创下了近3年新低。据中指研究院西安分院监测，2022年西安限购区域中共315个项目、61953套房源入市登记，较2021年79087套相比下降了21.6%。
各大区域中，港务区和高新区是新房供应的主力区域，供应分别达到了13696套、11809套，占到西安全市的41.12%。
其中，高新区是西安高端住宅最密集的区域，在2022年相继推出了中国铁建西派国樾、中国铁建西派樘樾、高新金茂悦园、龙湖青云阙、紫薇云上、天地源棠樾坊等新盘，这些楼盘的均价均在2.3万元以上，产品也主要以大平层为主。
相较之下，港务区则依旧是“房价洼地”，其在售楼盘均价1.5万元/平方米~1.6万元/平方米，与其他区域相比，港务区的起步门槛依然较低。然而，就产品而言，港务区也开始进入“改善时代”，在售楼盘的最小户型面积基本为100平方米，位于奥体核心区的项目也开始以大平层为主，售价达到1.8万元/平方米。由此来看，该区域购房门槛不断提升。
这两个区域的表现是西安2022年楼市的一个缩影。在价格上涨与户型的高端改善化下，西安整体购房门槛呈现出了抬升。
供应结构上，2022年，西安住宅供应结构继续向大面积、改善型方向发展。2022年西安意向登记住宅中，90平方米以下刚需类户型占比仅为3%，90平方米~120平方米刚改户型占比为33%，120平方米~144平方米改善户型占比为40%，144平方米以上纯改户型占比达25%。
房价上，根据国家统计局发布的数据，前11月，西安房价同比仍然以上涨为主。环比方面，除1月受疫情影持平外，2月~8月仍以上涨为主，直到9月份环比开始掉头向下。
隐藏在房价走势背后的是需求的变化。如上所述，2022年西安摇号项目减少，登记量也有所下滑，据中国指数研究院统计，2022年全年共22.7万人次参与登记并通过核验，不到2021年的一半。反映供需的登记人数与房源数量之比仅在4月份出现小幅上涨之外，其余月份一路下滑，整体从7.6：1下降至3.77：1，不及去年同期。
需求走低之下，开发商为了最大限度的争夺客群，推出了打折促销一系列优惠手段，拉低了备案价。
对于明年的房地产市场，中国指数研究院分析认为，西安因城施策的政策优化空间将继续加大，如取消限购、商转供等需求方面政策也有望继续松绑。随着各项政策有实质性落地，将共同促进房企与购房者预期共同好转。
而业内则仍然以观望态度为主。“虽然现在疫情放开了，对房地产的支持力度也加大了，但是人们的信心还是不足，购买力也疲软。”一位房企从业人士对记者表示。
全年土地出让收入创新高
国企、央企唱主角
土地市场上，2022年西安共计诞生27宗楼面价万元地块，其中18宗为纯住宅用地，楼面价最高的是紫薇地产竞得的高新丝路科学城56亩住宅用地，楼面价达15904元/平方米。总价最高的则是保利地产竞得的高新区GX3-37-1-1地块，总价35.3亿元。
据中指数据CREIS监测，2022年西安各类土地出让金收入共计1213.6亿元，超过2021年8.3个百分点。住宅用地成交楼面价为6147元/平方米，同比上涨20.72%。
为了维护土地市场的稳定，2022年，西安土地拍卖取消了“限最高地价、限房价”的要求，但企业受资金限制，市场依旧不温不火，根据陕西中原的统计，2022年，西安共计供应107宗住宅用地，流拍23宗，流拍地块占比高达21%，同比扩大3个百分点，为近4年来最高水平。
同时，土地市场在供给侧也进行了调整，部分新出让地块挂牌价显著低于同片区已成交地块，流拍地块也在降价之后再度挂牌。
如2022年10月26日，中海摘得CID一宗102亩的住宅用地，以底价成交，楼面价12883元/平方米。而2020年，碧桂园、中天美好在该区域的拿地楼面价分别为15125元/平方米、楼面价14655元/平方米。此外，2022年11月份，浐灞5宗开发用地成交，其中CB3-2-153宗地楼面地价最高，为8809.96元/平方米，而2021年三迪在此拿下的地块楼面价达到了15755元/平方米。
然而，民营房企拿地意愿依旧不高，国企、央企为拿地主力。据中指数据CREIS监测，以住宅用地为例，2022年成交的住宅用地规划建筑面积中，82.4%被国企获取。而从房企地域上看，本土企业也占据了75.9%，托底意味明显。
值得一提的是，在上述企业中，除天地源、紫薇地产、高新地产、经发地产、陕建地产等专业的地产开发公司外，各个区县旗下的投融资平台公司如长安城建、高陵城建、纺织城建设等，也加入了拿地大军中。对于它们来说，后续如何开发是一个棘手的问题。
“这些平台公司大概率可能会找大房企进行合作代建，平台公司负责出资，房企输出品牌与技术，赚取代建费用。为了维持团队的运转，我们公司也开始大力发展代建。”一位业内人士对记者说道。
目前，西安市场上的代建项目并不少。2022年，金地代建金地玖峯悦项目、旭辉代建浐灞旭辉国宸府项目、蓝城代建环球西安中心项目、富力代建交控富力尚悦居项目等。2023年，西安代建行业将呈现出激烈竞争的状况。
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