二手住宅成交量下滑46.68%！2023年深圳楼市能否从冰冻中走出？
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深圳2022年二手住宅市场偏冷。《证券日报》记者根据深圳市住建局数据统计发现，深圳2022年二手住宅共成交21701套，较2021年成交量下滑46.68%，月均成交仅约为1808套，创近15年新低。
值得一提的是，这是深圳继2021年二手住宅成交量同比下滑57.28%之后，连续第2年下滑。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时认为，深圳连续两年二手房交易量腰斩式下行受多方面因素影响，2018年—2020年投资需求推高深圳二手房成交量，而2021年二手房参考价的出台对二手房定向去杠杆，打破了二手房过去坐地起价、杠杆式拉升的投机炒作链条，随着深圳供给端改革开始见效、新房分流需求，二手房开始去泡沫过程。
成交较为低迷
价格有所承压
分月份来看，深圳2022年二手住宅单月成交量从未超过2500套。单月成交量最高发生在2022年5月份，达到2318套；而成交量最低的2022年2月份单月成交仅为872套。据统计，深圳去年二手住宅成交量创近15年新低，仅为2015年高峰时期的17%。
与此同时，2022年深圳二手住宅成交量也低于新房住宅34441套的成交量，存量市场连续第二年跑输增量市场。
从成交面积来看，深圳2022年二手住宅成交面积为207.04万平方米，较2021年下滑42.89%，连续第2年同比下滑。
作为一座常住人口超过1700万人的一线城市，深圳2022年二手住宅成交相对偏低。根据易居企业集团数据，北京、上海两大一线城市2022年二手房成交面积分别约为1334万平方米、1330万平方米，远超深圳。
“相比同为一线城市的北上广而言，深圳二手住宅成交面积的降幅略显较大。”诸葛找房数据研究中心市场分析师关荣雪对《证券日报》记者表示，一方面受市场大环境影响，深圳楼市销售端承压；另一方面，深圳作为全国首个发布二手房参考价的城市，直到当前仍然在严格执行，二手房供应、成交均受到一定影响。
李宇嘉认为，2020年“7·15”调控以后，深圳出台多种政策调控二手房，力度较其他城市更强，此外深圳此前房价涨幅也更高，因此目前成交量回落幅度较其他城市高。
成交量的低迷也对价格端产生一定压力。来自国家统计局的数据显示，截至2022年11月份，深圳二手住宅价格指数已经连续第6个月环比下降，同比降幅则达到3.60%。
需求端政策有望优化
2023年表现或好于2022年
展望2023年深圳二手房市场，能否从冰冻的状态中走出、实现回暖？
一些积极信号正在出现。从深圳二手住宅成交量单月同比降幅看，2022年呈现逐月收窄的趋势，降幅从2022年3月份的83.55%逐步收窄至2022年12月的0.34%。另外，2022年10月份、11月份深圳二手住宅成交量环比微增，一定程度上也显现出向好的苗头。
关荣雪认为，2022年全国大部分城市楼市成交呈现疲态。在2022年房地产市场中，疫情产生不可忽视的影响，同时行业观望情绪持续蔓延，深圳二手房成交同比呈现下降态势在预料之内。2022年深圳二手房成交动力不足，预计2023年楼市需求端政策有望优化放松，深圳二手房成交表现有望好于2022年。
从全国范围看，不少利好楼市的需求端政策已经出台。据不完全统计，2022年12月份以来，已有包括重庆、成都、东莞、郑州、佛山等在内超过10个城市推出了新政，包括放松限购、“认贷不认房”等，支持居民合理住房需求。
而在李宇嘉看来，深圳楼市回暖还有赖于房价向下回归、调控政策松动等。
“2023年，深圳楼市能否有所起色取决于三方面因素：一是前期泡沫是否消退。目前来看，除少数片区明显降价以外，深圳大部分区域的房价仍高于2020年的房价水平；二是疫情后需求端的修复；三是深圳铁板一块的调控政策能否松动，例如入户三年才能买房、二手房参考价、认房又认贷、限售5年等，但目前来看这些政策松动的可能性比较小。”李宇嘉如是说。
李宇嘉进一步表示，综合来看，2023年上半年深圳二手房或还将在低位徘徊，一直到绝大多数二手房按照参考价成交，房价降到可承受的水平上。
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