如何回顾2022年的成都楼市？我们总结了四个关键词
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文／成都商报－红星新闻记者 陈齐美
如果只看规模数据，挑战当然是2022年楼市的主旋律。相较于2021年，无论是全国还是成都楼市，整体成交规模都有不同程度的回落。但是相较于2021年之前的其他年份，2022年的数据依然是个标准的好年景。
但作为一家观察成都楼市20多年发展变化的本地媒体，成都商报更希望从这些宏大的数据之外，洞察到一些新的变化。我们从政策、产品、企业、区域等维度找到四个关键词，希望通过这些呈现于2022年的市场特点，描摹未来一年或数年成都楼市的基本面貌。
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关键词1：新政
多次政策调整成楼市向上力量
12月30日，成都出台新政，进一步优化完善成都市住房限购政策支持刚性和改善性住房需求：父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房。
这是2022年出台的最后一条新政，在这一年里，基于“坚持房住不炒”、“鼓励自住改善”这两个出发点，成都市多次出台经历了多次楼市新政，涉及到优化供给、扩大需求等多个方面：
今年，成都在优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准、多孩家庭购房支持、人才购房支持、公积金贷款首付比例下调、简化摇号政策、优化区域限购、二手房带押过户等举措方面下足功夫。
贝壳研究院成都分院将这些政策的出台称为“向上的力量”。
以5.31新政为例，新政对家庭住房总套数认定标准做出了调整，这成为了一个市场的转折点。来自贝壳研究院成都分院的数据显示：1-5月，一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月二手同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
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数据来源：贝壳研究院成都分院
除此之外，金融政策的支持也成了楼市向上的关键力量。
数据显示：从2021年4季度开始，成都的首套和二套主流贷款利率逐月下调，截止今年末成都首套主流房贷利率4.30%，二套主流房贷利率4.90%，同时贷款占比逐月提升，以二手房为例，居民贷款购房占比回升至76%，接近2020年下半年水平。
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关键词2：套均面积133平米
改善高端产品走红
我们从成都市住房和城乡建设局的数据可以看到，2022年全年，成都新房成交套数为142982套，其中中心城区的新房套数为115037套。
如果我们拉通成交面积，可以发现：在成都中心城区，新房成交的套均面积已经达到133平米。新房市场逐渐变成以改善需求为主，与之作为对比的是，成都市的二手房成交套均面积已经多年维持在90㎡左右。
新房成交的套均面积越来越大，是多方面因素共同作用的结果。在这一年里，多个房企在143㎡这个面积段展开激烈的设计竞争，这一面积几乎成为所有新盘的标配户型；另一方面，以麓湖·观澜、招商时代公园·天府序、锦江金茂府、锦江大院为代表一些大户型项目的热销，拉高了套均成交面积。
根据正合地产统计，11月成都整体销量降至约123万平米，主城去化率约57%，但麓湖·观澜四批次、招商时代公园·天府序，以及锦江大院等项目，总价都在500万+，去化率却达到78%-100%，远远跑赢同期入市的主流改善项目。
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天府序开盘现场
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关键词3：百亿房企
成都6家房企备案金额破百亿
细化到市场上各房企的具体表现来看，今年较往年虽有一定的差距，但今年的成都依旧有6家房企备案金额突破百亿。
数据显示，成都一二圈层备案排名中，华润置地以143.27亿元登上榜首，而拉通整个大成都，万科为167.91亿元（含代建项目）。
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数据为2022年各房企备案数据
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数据为2022年各房企备案数据
在全城，共有万科、华润置地、保利、兴城人居、中国铁建、龙湖6家房企全年销售额突破百亿。而凭借麓湖生态城单盘销售，万华以91.45亿元的成绩名列全城第7。从这份榜单我们至少可以解读出3个趋势：
首先，与往年相比，这份排名有了一定的变化，但从这份榜单中的10强房企，都是这些年财务状况十分健康的企业，并且榜单被越来越多国企、央企霸榜。
其次，对于多数房企而言，2022年并不算乐观，但对成都这个市场许多房企也表示了认可。他们都是一些常年深耕成都，并且都有大量代表作，有较好的群众基础的品牌。
第三，前十强房企的销售额超过1200亿元，市场集中度已经相对较高。对大多数买房人来说，这些品牌已经成为买房时无法绕开的名字。
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关键词4：区域分化
主城供销持续领先
去年，一个常被提及的话题是“产业重回市中心”。这一趋势在楼市也有体现。
下图是正合统计的2020-2022年11月成都圈层住宅去化率走势，这一走势图可以看到，时间来到11月，主城去化率略涨至57%、近郊降至41%、远郊无开盘。
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数据来源：正合成都11月月报
而将这份成绩细化，可以看到成华区、锦江区在全年的多次供应中，都交出了较好的去化成绩。
具体到各楼盘的表现，报告给出了这样的结论：
1、优地段、强产品品牌等项目持续高去化，其中，锦江大院去化95%、锦江金茂府去化100%、锦江府去化93%、香港置地西元去化100%、天恒瑞云府去化100%、麓湖生态城去化100%……
2、也有项目处于低去化，比如首开中环去化率为16%、天府合印去化26%、中海麓之山去化21%。
从今年的市场表现来看，购房者在买房时更倾向于所见即所得的时候区域呈现，因此，主城供销核心板块更加热门。
而如果去盘点2022年成都市单盘销售排名靠前的楼盘，麓湖观澜、新川樾、滨江壹号、未来之城等红盘都出现在中心城区，以往总会出现的郊区文旅大盘在2022年已经从单盘前十中淡出。
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展望2023：
改善需求庞大，值得房企深耕
今年，会是怎样的一年？站在当下，许多人心中都充满了期待与崭新的希冀。
面对新的一年，中指研究院给出了对于行业两个预判：
供给端全力支持行业融资修复。中央经济工作会议已经为行业发展方向定下基调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。
需求端修复，拉动销售回款才是根本之道。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，补充流动性；更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。
贝壳研究院成都分院则指出：先租后买、先小后大、先旧后新是必然的住房消费模式。成都租房的平均年龄只有29岁，二手房购房的平均年龄只有33岁，年轻而富有活力的消费群体依然存在，多数家庭对于改善居住环境的需求依然存在，市场活力、消费潜力依然值得优质企业认真运营。
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