央媒喊话，释放重磅信号！2023年是买房的好时机吗？
大家好，我是铁锤。2022年的房地产行业，用3个关键词来形容最为贴切：救市，救市，还是救市。
去年下半年以来，行业正面临着前所未有的挑战和极端环境，房企销售融资、地方卖地、房地产投资、房价等多项指标，都迎来了前所未有的动荡。
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尤其是房企赖以行走的销售和融资“两条大腿”，基本上都断了。1-10月房企销售不畅，整体销售额下滑逾三成。百强房企跌幅超四成。销售不景气对应的是回款不给力，现金流极度短缺，开发商运营、还债、建房等全都受影响。于是我们看到，很多民营房企在全国各地的不少项目，都停工了。
这两年，市场本就身处下行通道，叠加开发商接连爆雷，没钱盖房，问题楼盘层出不穷，再加上疫情冲击，百废待兴，老百姓收入更是大幅锐减，买房人的信心跌入谷底。
为了提振市场信心，修复预期，过去这大半年，国家一直在出手救市。据不完全统计，今年前11个月，全国累计出手调控800余次，创历史新高。调控更是在供需两端发力，保交楼、救项目、购房信贷宽松等常规手段，已经应出尽出。以购房贷款信贷支持为例，很多城市不仅取消了“认房认贷”，而且商业银行贷款利率、公积金贷款利率都降至历史低点——首套房商业贷款利率甚至降至3以下了。不夸张地说，当下是买房人购房门槛、购房成本最低的时候。
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进入11月，房地产融资政策“三箭齐发”，信贷、债券、股权融资三大融资渠道门户洞开，政策力度之大、落地速度之快超乎预期。仅以信贷为例，截至目前已有80余家房企获得银行授信，额度合计3万亿左右。获得债务展期申请通过的房企，更是不计其数。
但即便如此，市场信心仍然未见丝毫改善——11月份各项指标数据显示，楼市的萧条更严重了：销售环比继续下降、百城二手房价格罕见8连降。
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大家为什么没兴趣买房？原因铁锤不止一次分析过：一是对自身收入的安全性，信心不足，根源在疫情，天天核酸，反复封控，都躲在家里，哪有收入呢；二是对购房安全性，信心不足，担心买到问题楼盘，更担心买房后房价下降，根源在保交楼和房价跌势。
一言概之，本轮销售萎靡在于收入信心减弱+房价预期下调+烂尾担忧三大因素，而收入信心是当前压制需求的“三座大山”中最核心的一个。
基于此，不难发现，其实真想救楼市，就应该在保交楼做足功夫的前提下，在需求端继续发力——要么降房价，给买房人降成本，要么提高买房人的工资，有钱赚，钱包鼓了，大家自然也就有消费的意愿了，也就敢消费了。
这一点王健林说得最实在，如何提升老百姓的消费意愿，就是“涨工资呗”。有钱谁不会花，还用你教，怕的就是大家都没钱。
一句话，指望国家的一纸号令就能挽回购房人的信心，这是痴心妄想。
事实上，回顾过去这两个月，国家出手救市，不难发现，被过度吹捧的“金融16条”和“三箭齐发”其实主要针对供给端支持房地产企业融资。这仅仅是做到了短期帮助开发商回血续命，对于市场购买力的提升作用微乎其微。
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接下来该怎么办？是放弃施救，还是继续加大力度刺激？
12月7日，央媒经济日报喊话，已经道出了答案：在《促房地产需求端发力仍有空间》文章中，央媒已经亮明了立场：房地产市场的企稳向好，离不开需求端，也就是针对购房者支持政策的进一步完善。
铁锤不止一次说过，听话要听音。央媒喊话，绝非无的放矢，更不是随口说说，个人认为，这篇文章实际上明确释放了，接下来楼市调控将在需求端刺激加码的重磅信号。
具体会怎么做，文章也有所透露：除了已经出台的相关政策之外，促进房地产市场需求端改善仍有一定空间。特别是改善性需求的合理释放将有助于市场企稳。
所以“改善性需求”这5个字，大概率将成为今年底到明年上半年，房地产调控施策的重点。
另外，12月7日召开的政治局会议也已经对2023年的经济进行定调了：增长成为第一要务，稳中求进成为发展总基调。最重要的是，2023年重心将从防疫转向拼经济。毫无疑问，明年我国的经济将从疫情的影响中，逐渐恢复，信心也会一点点找回来，当然悬在老百姓头上三年之久的“不确定性”也会逐渐消失。
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说回央媒喊话“需求端刺激加码”话题。
为什么接下来救楼市在需求端发力，将以改善性需求为主？原因是多方面的：第一，研究显示，城镇户均住房已经超过1.1套，改善性需求已经逐渐成为购房主体；
第二，目前出台的政策，多是在购买首套房时给予优惠，改善性需求成本仍相对较高，改善性需求仍然有较大的释放空间；
第三，实际上，有改善性需求的家庭，整体收入水平相对较高，抗风险能力也更强。
第四，话说出来可能不好听，但这是实情——当下的市场，有钱的都至少有一套房了，没钱的，纵使出台再多利好政策，还是买不起。但换房需求不同，不管是卖小换大，还是卖旧换新，都有一定的资金基础，所以针对这部分群体施策，效果可能加倍。
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那么问题来了，接下来围绕“需求端”施策，政策工具箱里还有哪些招数可用呢？
首先，5年期LPR报价仍有下调空间。虽然我国房贷基准利率是史上最低了，但纵观全球，仍然较高。尤其是二套存量房贷款利率，和新房首套倒挂严重。所以，降存量房贷款利率，呼声也很高。
而且铁锤要提醒的是，我国存量房贷利率下调并非没有先例：2008年，为提振经济刺激消费，银行对当时存量房贷利率较高的客户，就推出过利率7折优惠的政策。
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其次，进一步降低改善性需求的首付，比如二套房首付30%。目前虽然有不少城市已经这么做了，但是头部热点城市，二套房以上首付比例，仍然较高。这意味着，改善性需求的资金负担，下降空间很大。
再者，还可以进一步降低交易环节的税费成本。其中最值得借鉴的就是，支持居民换购住房有关个人所得税政策。当然，最直接的就是，改善型购房契税减免，以及缩短免征营业税年限等措施。
在房产专家陆骏看来，这某种意义上意味着2023年对于有购房，尤其是换房需求的人来说，将迎来更多利好：一方面，目前的政策，能最大程度帮助已出险房企纾困，并完成保交楼，这在一定程度上可以打消买房人“担心烂尾”的顾虑，也给已买房未交房的人，吃一颗定心丸；
另一方面，不管上述哪种措施落地，都对买房人构成利好，尤其是存量房贷款利率同步下调，至少能给买房人节省十万至百万不等的购房成本。这对于提振买房人的信心，大有裨益。
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铁锤还是那句话，2023年拼经济，大概率仍然绕不开支持房地产市场发展，或者说百分百要依赖楼市恢复正常运行——从数据来看，其实今年前三季度，房地产对经济是“第一拖累”，甚至超过了受疫情冲击影响的旅游业和餐饮业。
另外，房地产继续下行，对地方财政，对上下游的需求和投资活动、甚至是与房地产相关的不良贷款，都会产生消极影响，这些不需要贴数据证明，大家也都懂其中的利害关系。所以，2023年在救房地产的路上，从上至下可能还会继续裸奔。
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