利好不断，明年楼市回暖大势已定？让老百姓得到实惠才是王道
大家好，我是铁锤。近期房地产利好不断。先是国家出手密集射出四支箭救房企，累计向房企输血超2万亿，紧接着12月14日在“扩大内需”纲领文件中，又提到“加强房地产市场预期引导”，再就是12月16日发布的中央经济工作会议通稿中，重点提到“支持住房改善”。
于是我们看到，一些喜欢捕风捉影、过度解读的房产中介、房产砖家们，又在“抠字眼”大肆宣扬2023年楼市铁定回暖，大中城市的房价又将狂飙上涨。这些人的目的只有一个，鼓吹大家早点买房接盘。
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不仅如此，万科郁亮也紧急召开临时股东大会，给投资人、员工和业内同仁加油打气，输送信心。在会上他直言“房地产政策面都在逐步变好，力度、广度全面超出预期，微光在逐步变成曙光”。
房产中介的话，可以直接忽略，这个群体本来就是靠“唱多”活着，是典型的屁股决定脑袋。
不过，这一次郁亮的话倒是道出了实情，最近从中央到地方都在不断出手稳楼市，这确实是实打实的利好不断。尤其是对于万科这样的头部房企而言，更是国家本轮救市的最大受益者——根据媒体公布的消息，11月以来，万科前前后后获得银行授信超2000亿元。所以这时候，郁亮站出来说“微光在逐渐变成曙光”，是毫无违和感的，也算是实事求是了。
铁锤不止一次说过，开发商的悲欢并不相通，有人在大口吃肉，有人却连凉水也喝不到，这是残酷的现实。所以，郁亮的发言，并不适用所有的开发商，多数开发商更不能把郁亮的话奉为圭臬——自救仍然是解决自身债务问题的最佳渠道，坐着等国家输血，等别人来救，可能贻误良机。
对于近期楼市不断降临的利好，铁锤也有话说：首先不能盲目乐观。当下的房地产市场，是绝不可能出现一刺激就“一蹦三尺高”的情况的，但凡有点常识，也不会说出“明年房价将飙涨”这样罔顾事实的话。
12月15日，统计局发布11月份70城房价、房地产开发投资、商品房销售等在内的多项房地产核心指标。从各项指标来看，当前时期楼市仍然在继续探底，且底部何时会出现，犹不可知。
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其次，当然2023年也不能过度悲观。因为有一个显著的变化，应该引起所有人重视，中央经济工作会议定调：房地产是第一内需。
通稿的直接表述是：着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。
12月以来，发展经济，抢回失去的三年，成了全国的共识。另一个共识是，2023年面对风高浪急、局势动荡的国际环境，出口萎缩是大概率事件，投资由于见效慢，回馈晚，所以2023年，也很难扛起拼经济的大旗，最终重任就落在消费头上了。
基于此再来看国家把“支持住房改善”摆在扩大内需的首位，也就顺理成章了。
但通过支持住房改善，来实现房地产的回暖，不意味着2023年的楼市会火热起来。当然也不能像今年这样成为国民经济增长的最大拖累——1-11月房地产投资同比下降9.8%。
有人总喜欢把房地产形容是藏在床下的“夜壶”，需要的时候就拿出来。铁锤觉得房地产现在之于经济更像是一个负重跑了10公里的运动员腿上的沙袋，对于这个运动员来说，沙袋现在就是最大的负担。
铁锤的意思是，我们现在必须正视国家救房地产的急切心情，但同时也要理性看待救市这一事实，更要摒弃以往“一救市场就快速回暖”、“一救房价就狂飙上涨”的思想。
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从“支持住房改善”表述来看，铁锤认为，2023年救市，可能会集中在改善房市场，而不是首套房刚需。至于原因，我在之前的文章中也说过了，一是现在国内购房以改善群体为主，二是改善型家庭都有经济基础，对抗风险的能力较强；三是首套房刚需消费能力太弱，撑不起现在的市场，对这些群体出台再多利好，也无益。
至于施策的重点，其实也不难猜，一线城市逐渐松绑限购、限贷，二套房降首付比例，取消认房认贷等。二线城市，全部脱光，彻底取消限购限贷。
另外，宏观政策确实决定了2023年的工作重点，但研判房地产的未来走势，更不能脱离市场本身的基本面。
从居民部门负债率、老百姓的实际需求、住房供需关系、经济动能等基本面来看，铁锤更倾向于认为，2023年的房地产能回归常态就不错了，期待楼市短期快速复苏，房价飙升，是痴人说梦。
第一，央行公布的我国居民部门的杠杆率在62%左右，而且已经横盘2年多了，说明过去两年大家买房加杠杆的意愿严重不足。但即使是62%的杠杆率，也已经非常高了，因为这里面包括了政府债务，如果剔除这一因素，只算老百姓的真实杠杆率，其实已经达到106%了，这个数据我们在之前的文章详细计算过。
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另外，通过GDP与全社会宏观杠杆率可以推算出，2021年末，全社会的存量债务约为310万亿，就算按照3%的利率水平计算，全社会每年要还的债务是9.3万亿。
一句话概括，居民部门已经加不动杠杆了。另外，虽然今年下半年以后全国法拍房数量不显示了，但是根据已经公布的数据，我们也可以推算出全国目前的法拍房数量应该不低于400万套，即便按3成是“断供房”计算，也有120万套了。
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第二，大家可能发现了，楼市冷了、房价降了，但是很多平时叫嚷最凶的刚需却不见踪影了。为何？只能说现实中“伪刚需”很多，换言之，真正缺房的群体只占极小部分。有数据为证，央行2020年4月份发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：2019年末，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0％；有一套住房的家庭占比为58.4％，有两套住房的占比为31.0％，有三套及以上住房的占比为10.5％，户均拥有住房1.5套。
另外，雪球网发布的调查统计数据显示，我国22-35岁的购房主力人口，平均每年减少4%，未来5年将减少20%。另外，根据七普数据来看，以现在的潜在买房主力军00后为例，我们发现，00后总量比70后整整少了7655万人。
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这还不是最严重的，2022年大概率会是我国人口增长的拐点，叠加疫情冲击很多家庭收入大幅锐减，还有打疫苗的原因，这两年年轻人生孩子的欲望大幅下降。今天的新生儿出生率，实际上对应的就是未来4-5年老百姓改善、学区房等的需求。
除上述两条之外，还有住房供大于求，很多城市新房库存严重积压，经济增速下行等因素，也在制约房地产的短期发展。这些我们此前之前都说过，今天不再赘述了。
另外，房地产作为民生之本，其实和医疗、教育、养老等行业一起并称为新时代的“四座大山”。当然，更不能忽略的是，房地产直接冲击了实体经济，造成了金融系统性风险，君不见，今年的经济会议重点之一就是把房地产放在了“防范化解金融风险”的重大议题里了。
铁锤还是那句话，单纯靠输血救不了房地产，开启融资渠道只是暂时救活了房企，因为融资和销售是房企的两条大腿，缺一不可，事实上销售对于房企的重要性远高于融资。换句话说，想救房地产，没有捷径可走，只有让老百姓真正得到实惠，他们才会出手买房。
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基于此，铁锤觉得，当下给老百姓“发红包”，让老百姓得到真正的实惠，才是王道。直白点说，未来只有给出史诗级实惠，大家才有可能意愿出手。
具体的建议有三个：
第一，给老百姓降负担，其中住房层面最直接有效的措施就是降存量房贷款利率。现在购买首套新房，商业银行贷款利率可以做到最低3.75%，但是很多两年前购房的大冤种的贷款利率仍然高于5.88%。所以，存量房贷款利率向新房靠齐，是提振大家买房、换房的重要举措。此外，可行的方案还有降二套房首付比例。
第二，提高老百姓的收入，必要的时候可以给中低收入人群发钱。这一点经济会议已经提到了，“多渠道增加城乡居民收入”。所以你看，国家前面提到扩大内需，后面紧跟着就会考虑增加收入的配套措施，这很好地说明了，想让大家消费，最重要的一点，就是让大家的钱包都鼓起来。
第三，众志成城，齐心协力，击退疫情。就当前的形势而言，楼市启不启动，房企销售额增不增长，其实国家政策并不是主要因素，当下最主要的因素是放开之后到底要多久，社会面才能回归正常。如果明年的情况仍然是感染人数不断，疫情反反复复，很多事情都要另当别论。换句话说，只有回归常态了，各行各业全面复工了，工人能到岗，不影响正常生产，经济才可能迎来复苏，房地产以及其它行业的诸多问题，才能有解。
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