“三保”将成楼市政策底线 化解风险或有更多动作
21世纪经济报道记者张敏、实习生胡暄悦 北京报道中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议提出，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
这是中央经济工作会议首次就房地产提出保交楼、保民生、保稳定的“三保”，这也被认为是2023年房地产政策的重要底线。
此外，“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”的说法同样首次出现在中央经济工作会议中，说明对房地产业的风险化解措施将更加具体，行业有望快速从流动性危机中走出。
2021年下半年以来，房地产市场出现流动性危机，虽然各级监管部门出台了多项稳楼市政策，但由于多种原因，市场信心至今未能完全恢复。根据国家统计局的数据，今年1—11月份，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。
在此背景下，中央经济工作会议有关房地产的表述，体现出稳定市场、化解风险的政策意图，也普遍被解读为利好。乐观的分析人士认为，困扰行业多时的流动性风险，有望真正得到化解。
房地产连迎利好
近期，有关房地产业的政策利好不断释放。
近日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（下称《纲要》），在住房方面，提出促进居住消费健康发展。坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。
《纲要》还提出，完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。
12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
其中，前者将房地产纳入扩大内需、构建国内大循环的重要战略中，其提出的“居住消费”概念，不仅包括商品房买卖与租赁，还扩展至房屋改造、家庭装修、智能家电等领域，既说明房地产市场仍存在结构性机会，又体现出后开发时代下的行业发展潜力。
后者则是监管层再度提及“支柱产业”，对于房地产而言，这一定位意味着其仍将在国民经济中占有重要地位，其享受的政策支持也不可忽视。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，房地产业体量庞大、产业带动性强，在稳经济、促消费和保民生中的作用均不容忽视。因此，维持行业的稳定，仍是政策层面的头等大事。
他指出，中央经济工作会议中提出的“保交楼、保民生、保稳定”，即体现出维持稳定基本政策思路。“唯有做好‘三保’，房地产才有持续性的稳健基础。”
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，“三保”作为房地产工作的主题和重点，就是在房地产领域贯彻“底线思维”。具体来说，确保能交楼，避免大面积烂尾造成民生的问题，守住不发生系统性风险的底线，是2023年房地产工作的重要基础。
化解风险成为重要方向
在中央经济工作会议的表述中，对化解风险的强调也被认为是亮点。过去几年的中央经济工作会议上，对房地产的表述更多在于突出其民生的一面，并对此推出相关的政策支持，并无化解风险的相关表态。但随着行业流动性风险的凸显，行业发展的稳定性受到威胁，化解风险也成为重要的政策取向。
根据国家统计局的数据，自今年4月以来，房企到位资金来源增速就保持在20%以上的同比降幅，到11月，该降幅为25.7%。
房地产企业的资金来源主要有两个渠道：融资、销售。2022年以来，随着“三支箭”等金融支持工具的陆续释放，房地产业的融资渠道正在逐渐恢复。但由于市场信心不足，尽管当前的购房门槛已降至低位，但市场销售仍未真正改善。
北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，改善销售和化解风险是房地产的一体两面。只有当销售回暖时，行业风险才会得以化解。否则，任何“输血”都只是短期措施。
他表示，中央经济工作会议再次提出“支持刚性和改善性住房需求”，就是希望通过对合理需求的支持，使市场销售能够恢复到正常状态。
实际上，在化解风险方面，中央经济工作会议的表态已经十分细致和明确，“满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。
李宇嘉指出，一方面，存量风险处置，2023年要有明确的结果，以消除市场的担忧，缓解信心和预期每况愈下的情况；另一方面，企业必须要改善其资产负债状况，才能从根本上建立抵挡风险的防火墙，实现转型和未来的发展。
这也明确了一个信号，即，对行业流动性的注入仍将继续，且优秀的头部企业有望继续得到支持。不少分析人士表示，未来的楼市政策中，有望出现更多的支持性措施。
李宇嘉表示，综合此次会议的表态，预示着房地产管理的基调开始改变，转向全面稳定、支持需求和复苏市场。这是后疫情时代一揽子纾困政策的重要方面，也是扩大内需的重要一环。
他认为，近期楼市数据显示的市场下行幅度扩大的趋势不可持续。明年一季度，随着疫情的影响得到全面修复，房地产市场将开始企稳，表现在销售和价格率先恢复稳定，销售、开发、开工等全链条下跌的态势也将得到控制。
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