一阳指|2023中国楼市十大预言
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四季度，国家救市策略发生重大变化，从保民生、保项目层面，进入保企业层面，让更多房企似乎看到了黎明的曙光。在此，渝商联郑重推出“2023年楼市十大预言”，愿对行业各方有所启发。
预言1：市场逐步复苏，整体成交将同比增长超过20%，甚至出现局部供不应求的状况。2022年预计全国商品房成交13.6亿平方米，成交额13.3万亿元。四季度政府在金融方面“三箭齐发”，给房企流动性带来实质性帮助，加上疫情管控已正式解除，双重利好强力重庆楼市，明年一季度房产成交将迎来一波小阳春。在国家促内需的政策加持下，2023年全国房企成交金额有望达到16万亿元。市场的主体成交，依旧以存量土地的新增供应以及库存体量消化为主，新增土地开发体量不超过总体量的30%。
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预言2：房价呈缓慢下滑趋势，一二手房价倒挂现象突出，市场上预计会兴起“二手房”热。2022年新拍土地中，70%土地为底价获取，另约30%土地溢价也是象征性溢价，土地溢价造成的房价上扬现象得到缓解。当然，土地价格并未大幅下滑，因此房价亦不可能大幅下滑。疫情过后，失业率并未得到有效化解的情况下，闲置房产将涌入二手房领域以获取流动性，僧多粥少的情形只会让房价持续下滑。鉴于二手房的可信可靠和议价性强，二手房成交的量价均会有所反弹。
预言3：“国家队”持续兜底拿地，城投与实力房企合作会加深。2023年投资端依旧低迷，尽管房企现金流层面得到进一步改善，但对后续市场投鼠忌器，民营房企收缩和观望是常态。2022年1-11月累计，国有土地使用权出让收入51174亿元，比上年同期相比下降24.4%。城投兜底现象依然存在，2022大多数城投兜底都在寻求合作开发，但条件是要收取一定的溢价条件，导致2022年合作成功的几率过小。不过，经过一轮合作模式的探索，2023年，城投与实力房企的合作，应该有所加深。
预言4：“负反馈”下的房企破产风险得到有效化解。从四季度政府救市策略上看，从原有的“保项目”，“保民生”到现在的“保企业”、“保老板”。房企在融资层面将得到有效支持，得到补充流动性的房企得以开展正常的开发经营，但亦有不少房企依旧走上破产重组的程序，主要是信用破产，资不抵债，被强行诉讼清算，等不到获救的春风。
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预言5：2023年房企开工面积和竣工面积同比提升。2022年1—11月份，全国房屋施工面积896857万平方米，同比下降6.5%。其中，住宅施工面积633916万平方米，下降6.7%。房屋新开工面积111632万平方米，下降38.9%。其中，住宅新开工面积81734万平方米，下降39.5%。房屋竣工面积55709万平方米，下降19.0%。其中，住宅竣工面积40442万平方米，下降18.4%。随着两大利好影响的深入（一是疫情管控解除，二是房企得到流动性补充），明年销售会得到进一步促进，房企在一定程度上重启高周转模式，开工面积和竣工面积同比大幅提升。
预言6：信用效应持续成为影响房企业绩的重要因素。“勿以善小而不为”正在影响房企的未来格局。在这场地产风暴中，很多房企终于明白：一次信用失守可造成苦心经营多年的品牌毁于一旦。过去很多房企认为守住大信用，小信用守不守得住无所谓，环境好掩盖了一切，房企甲方霸权思想愈发浓厚，形成惯性。从今年的榜单上可以看到，信誉良好的房企业绩会越来越好，反之亦反。
预言7：房企分化将逐步完成，未来竞争格局将在2023年形成。2022年是房企快速阵营分化出清的一年。过去盲目追求规模，不恪守财务底线造成负债大于资产的房企，名气越大，垮得越快。2023年房企队伍中能救活和救不活的都会出列接受检验。救不活的最后会走上被瓜分的命运，救得活的不死也脱层皮，会留下后遗症，很难在竞争中长治久安。在2023年还能排名靠前的头部房企，除非战略上不再加大投入，几乎很难被其它房企能弯道超车。
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预言8：购房门槛会进一步降低，刚需在短期刺激下得到有效释放。大部分二线城市将会取消限购、限售。过去的调控政策有多严厉，今天的政策就有多宽松。过去一年居民储蓄一直在增加，对于地产而言是不好的信号。2023年国家要扩大内需，首要的是在贷款利率上做文章，中国的贷款利率跟国外对比还是有很大的下调空间，一旦利率无明显推动效应，接下来就是贷款门槛的降低，而这些对于刚需群体有着最大意义的信心提振。目前南京已取消了外地购房者的社保要求，大部分二线城市可望在来年取消限购、限售政策。
预言9：随行就市，很多房企在产品策略上会进一步修正和调整。2022年事实证明，早前布局自持商业不动产的房企，都在抵御风险上有更多筹码，例如龙湖、万达、新城等。如果把2022年定义为“逃生年”，2023年则是房企的“谋生年”，很多房企原来只做改善性产品的将反回刚需赛道，很多只专注住宅市场的将转向商住共投。
预言10：2023年将迎来政策稳定年。目前从上自下的主基调，是全力拼经济，具体到地产领域，高层再次定调，房地产是国民经济的支柱产业，只要不出现大热的市场情况，明年是政策利好会趋于稳定，且未来三到五年将会持续释放利好空间。
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主编：阳德鸿
责编：李容飞
排版：伍月五
作者：锦丰堂客
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