楼市冷暖！中国楼市走向何方？
中国小康网 独家专稿文|《小康》·中国小康网记者 刘彦华
长期向好，短期深度调整，这几乎已成业界目前对中国楼市的共识。
住房事关百姓福祉，楼市走向更是全民聚焦的热门话题。一面是党的二十大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，一面是房企爆雷、成交腰斩、土地流拍等负面新闻频出。人们纷纷在问：中国楼市怎么了?
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摄影/宁颖
持续探底
“金九银十”落幕，全国楼市复苏回暖进程备受关注。据中指研究院统计，今年前10月，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米，同比下降超30%。金九银十期间楼市亦未出现明显复苏。9月百城商品住宅成交面积环比增长6.1%，同比下降19.1%;10月受多地疫情反复等因素影响，百城成交面积环比下降约10%，同比降幅仍在两成左右。成交量下降的同时，房价也有所松动。国家统计局公布的数据显示，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%;二手住宅销售价格环比持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。
土地市场表现同样低迷。根据中指监测，今年前10月，全国300城推出住宅用地5.5亿平方米，绝对规模为近十年同期最低水平，同比下降39.8%;成交3.9亿平方米，同比下降40.8%;土地出让金2.4万亿元，同比下降36.3%。
“整体来看，我国楼市仍在触底中慢慢复苏，整个楼市相对比较疲软。”在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时，纵观全国楼市今年的表现，景晖智库首席经济学家胡景晖给出了这样的评价。
不过也并非完全悲观。根据中指数据，进入10月第二周以来市场成交规模连续回升，10月24日至30日重点50城商品住宅总成交面积约633万平方米，环比增长13.8%。9月居民中长期贷款新增3456亿元，同比少增1211亿元，少增幅度环比收窄，居民中长期贷款继续修复。
“1至4月下行、5至6月回升、6至7月回落、8至9月回升，10月以来是有点压力，但同比跌幅略有收窄，今年基本上是一个W型的走势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对楼市表现进行分析时称，W型走势说明它其实是一种挤牙膏式的数据走势。“政策释放一波，数据拉升一波。政策不放，它又不行，说明了当前行业在市场的一个基本面是有所压力、有所恶化的。长期我们依然看好，但就今年来看，压力挑战是空前大。”另外，严跃进还特别强调，短期数据比较悲观，但如果拉长时间轴，人们便会发现，如今的市场行情还是超过了2015、2016年的情况。“因此准确地说，市场在深度调整，但绝对不能说是一个非常大的断崖式下跌。”
分化加剧
在中国经济承压和楼市紧缩面前，虽然看起来全国各地楼市的局势都相似，但实际上，各个城市的实际情况却是完全不同。它们大致分为三个层次：北上广深等一线大城市和成都、杭州、南京等新一线城市，重庆、西安、宁波等二线城市，以及鹤岗、鄂尔多斯等三四线城市。
一线和新一线城市的楼市相对比较坚挺。中指研究院报告显示，一线城市楼市复苏较快，三季度商品住宅成交面积同比下降1.6%，但降幅较二季度收窄了超30个百分点，同时在9月份实现同比转增。
在接受《小康》杂志、中国小康网记者采访时，严跃进特别提到了上海楼市。
由于受到疫情反复的影响，上海楼市经历了4月、5月份停摆期，随后，6月上海市全面复工复产，7月“三价就低”政策逐步松动，房贷审批、放款速度加快，政策效果逐渐显现，从目前的情况看，上海新房市场仍保持不错的热度。上海中原地产最新数据亦显示，仅10月10日至10月16日一周，上海新房住宅市场成交面积就达到10.53万平方米，环比增加216.11%;全市新房成交均价为63994元/平方米，环比上涨47.64%。从成交产品表现来看，各类型产品均有销路，成交前十榜单中，不同价格段的产品齐全，既有单价低于3万元的刚需项目，也有每平方米单价超过10万元的项目。其中中高端市场最旺的东方悦澜，仅一周时间就成交了180套，均价为11.93万元/平方米。
更多的城市在下行。其中，重庆楼市的表现也引起了严跃进的高度关注，他甚至直言，“今年重庆楼市表现非常不好。”
如果要问今年全国哪个省市的楼市最低迷?答案恐怕是重庆!
国家统计局数据显示，与去年同期相比，今年1至9月新商品住宅交易，全国房价下跌4%，重庆下跌16%;全国成交面积跌26%，重庆跌36%;全国成交金额跌29%，重庆跌46%。
重庆楼市为什么会这样?据业内人士分析，这不仅仅是房地产本身的问题，更多的还是城市发展的基本面和经济要素出了问题。第一，经济发展是楼市的重要支撑，在经历了2008—2017年经济高速发展后，从2018年开始，重庆经济骤然失速，连续4年与全国基本持平，今年前三季度的增幅也只有3.1%，仅高于全国0.1个百分点。第二，2021年重庆人口出生率为6.49‰，死亡率为8.04‰，即人口自然增长率为-1.55‰，重庆人口规模扩张出现停滞。第三，重庆属于工业化城市，但在近年来工业转向高科技、新能源的过程中慢了一步，至今还没有一家新兴产业的龙头企业，更没有形成产业规模。第四，从高等教育评价专业机构软科发布的学科排名来看，重庆处于全国的中下游水平，在人才培养和经济发展上略显后劲不足。
“行情好的时候，一二线城市先涨，行情差的时候，三四线城市先跌。”2022年楼市的表现再次验证了这句“真理”。国家统计局数据显示，9月份，与一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.7%、二手住宅销售价格同比上涨1.2%，以及二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.2%和3.0%相比，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降明显，分别下降3.8%和4.5%，并且降幅呈扩大趋势，比上月分别扩大0.1和0.3个百分点。
政策松绑
8月24日，国常会指出，要抓住当前紧要关口，及时果断施策，保持合理政策规模，用好工具箱中可用工具，加力巩固经济恢复发展基础，但不搞大水漫灌、不透支未来。允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
市场下行压力增大，各地楼市调控也在不断刷新历史纪录。据不完全统计，截至8月，今年年内楼市调控已经超过700次，同比上涨接近67%。
限购限贷政策取消范围越来越大。上海、西安和济南等城市放松限购政策，主要涵盖对本地户籍和非本地户籍放宽购房条件，对住房被纳入保障性租赁住房管理的家庭新增购房资格，对国企员工、相关人才提供购房支持等政策。无锡、苏州、福州等城市限贷政策逐步宽松，主要涵盖降低商贷首付比例、降低个人住房贷款利率下限、开展组合贷款、允许商贷转公积金贷、第二套贷款认贷不认房等相关措施。
从一二线到三四线都开始发布房地产调控政策。年内已有200多个城市推出了各种购房补贴。多孩家庭成为定向放松的主要对象，全国超过50个城市，包括武汉、泸州、杭州、东莞等在内的多个二线三线城市在发布的楼市调控政策中特别提及多孩家庭住房需求。杭州等热点城市针对多孩家庭摇号也开了绿灯。
公积金政策成为市场宽松最集中的政策方向。去年，首套按揭利率一般在5.5%以上，现在最低降至3.7%。贷款购房的利息成本可以节省数十万元。并且除了首套贷款利率的下降外，个人公积金抵押贷款今年也迎来了前所未有的调整。10月份，个人公积金住房贷款利率从3.25%降至3.1%。同时，公积金使用条件更加宽松，杭州、济南等多城放松公积金贷款。例如杭州，三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。
楼市政策松绑成为今年的绝对主流，所有房地产政策都是宽松救市政策。
松绑城市级别越来越高，从一季度的三四线城市松绑为主，逐渐到了4至8月份二线城市成为松绑城市主力，其中包括成都、杭州、厦门、南京等热点楼市城市也加入稳楼市救楼市行列。近30个二线城市最近两个多月发布了超过100次稳楼市政策，成为最近楼市调控主力。
政策内容不断升级。一季度的各种针对限购政策，二季度全面升级到针对信贷宽松的政策，包括房贷首付和房贷利息降息的政策越来越多，公积金政策已经成为稳楼市标配，前期的限售政策取消也越来越多，二套房认定标准也在变化，叠加各种人才政策，税费减免。
“现在这些政策更多的是一种切香肠式的政策，市场一旦出现下行，简单地提高公积金贷款比例、降一些税费，实际上很难把市场拉起来。”政策频出，但胡景晖对其效果并不十分看好，仍在期待更大力度的政策举措。
“房地产目前还是在下滑当中，还在寻底的过程中。”如是金融研究院院长管清友分析认为，按照目前这个状态，如果没有总体上的信心恢复，很难再有2014年9·30新政以后全国房地产市场的走势。
向左还是向右
“不认同中国房地产会像日本那样陷入20年衰退，也不认同中国会出现所谓的房地产大崩盘，但是也要看到，这轮房地产企稳复苏所需要的时间可能比预想的时间要长。”
“今年楼市将呈现‘低开—触底—向好’的态势，2022年全年房地产成交规模与去年相比预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。”
“今年和明年还是会比较困难的。”
……
长期向好，短期深度调整，这几乎已成业界共识。
综合来看，人们长期看好我国房地产市场的理由基本一致。一是我国城镇化进程还有较大空间，目前我们的城镇化率是64.7%;根据联合国预测，到2030年我国城镇化率会达到71%，城镇人口将再增加约1.3亿。二是与发达国家相比，我国城镇人均住房面积较小。随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，我们的人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。三是我国现有城镇住房成套率仅85%，还有20%的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。
但是目前市场下行压力增大的现实以及隐忧也不容小觑。
除了债务违约、房企爆雷等风险，严跃进提醒人们要特别注意房地产风险向居民家庭风险的传导，要避免房地产行业去杠杆演化成一个民生问题。
对于这一问题，经济学家任泽平和其研究团队同样高度重视，并在个人公众号发文。在他们看来，在过去几十年经济高速增长、快速城镇化、流动性充裕、房价上涨预期等支撑下，房地产曾经长期过度挤占金融资源。近年在“房住不炒”的指引下，房地产去金融化取得显著成效。当前要让房地产回归实体经济和居住属性，恢复房地产合理融资渠道，防止硬着陆风险，实现软着陆，促进长期平稳健康发展。但是，当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃;实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。
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政策调整 从一二线到三四线都开始发布房地产调控政策。据悉，年内已有200多个城市推出了各种购房补贴。 摄影/宁颖
为此，他们提出了一系列建议：
从短期来看，在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进房地产市场软着陆。一是适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。二是适度松绑二手房限价政策。三是下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。四是下调房贷利率，加快贷款审批。五是提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。六是北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。七是通过贷款展期、债务重组、并购等方式化解风险。
从长期来看，应以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税为四大支柱构建长期住房制度。一是推动都市圈城市群战略。二是以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。三是实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定购房者预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机性需求。四是稳步推动房地产税试点。
11月8日，中国银行间市场交易商协会发布《“第二支箭”延期并扩容 支持民营企业债券融资再加力》，此次政策从覆盖民营房企融资、支持方式与规模等层面阐述了相关内容。
“‘第二支箭’政策创始于2018年，当时针对民企的融资创设了三支箭，包括信贷、债券和股权三方面的融资。而当时在债券融资支持方面，显然和房地产没关系，更多是支持其他非房地产的企业。而此次交易商协会明确扩展到房地产企业领域，则是一个较好的表态。”对于近日最新政策，严跃进予以了高度肯定，称其具有非常好的信号意义，也体现了房企融资层面重要的变化，说明对于房企的融资，正从救急进入到常态化的模式。“此前一些债券融资，显然是属于应急性的，主要是针对一些处于违约边缘的房企或基本面尚好的企业。而此次政策则比较系统地从行业健康的角度入手，也有比较充足的资金准备。同时此次政策也把此前中债增信的相关支持工作也纳入其中，更加成体系。”
严跃进补充道，当前融资环境上的一些数据有转好的表现，但是一些房企依然感觉资金压力大，这种资金压力甚至开始冲击到职工的工资发放等层面。所以目前对于融资工作依然要积极宣传和落实，要充分理解融资工具的使用，主动改善债务压力和其他经营方面的压力。
(《小康》·中国小康网 独家专稿)
本文刊登于《小康》2022年11月下旬刊
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