楼市漫天的负面情绪，坑的全是刚需
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/81cebb9cd4054cc1a069757836b312cc~tplv-tt-large.image?x-expires=1986271498&x-signature=tUgh4mNgZab6GgMfAyYGNbv5M0s%3D最近楼市的情绪太负面了。
铺天盖地的全是唱跌。
都说人们的弱点是记吃不记打，但在楼市，感觉这种人性完全相反。
只看跌，不看涨。
跌那么三五个点，就马上跟风，草，楼市要完。
涨特么几十个点，就马上反骨，切，末日狂欢。
呸，没人性。
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大众只跟风当下情绪，完全不看数据，不管周期，不顾未来。
经济下行，整的跟全球要毁灭一样。
咋地，灭霸要打响指了？以后日子都不用过了？
前几天，我朋友东东，屁颠屁颠跑来跟我八卦。
某富豪Run了，谁抛售豪宅了。现在房子是不是要狂跌，不能买了。
册呢！
我真想给他一个大比兜。
人家是钱多，房多，需要重新进行资产配置。
跟我们普通人有啥关系呢。
再说你特么一套房子都没有，人家卖房，跑路，你咋地，准备去住桥洞吗？
真的是服了。
8月份的时候，我们就写过一篇《上海楼市，即将出现重磅拐点》，涨幅是有周期的，一路高歌猛进的涨幅后，市场就会进入冷静期。
现在，就处于冷静期。
最有利的买方谈判条件，最优惠的房贷利率政策，天时地利，非要反骨。
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我们先来看看数据。
这是十年来的房价走势图。
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你会发现，每到一个高点的时候，市场就会横盘，或者阴跌。
但阴跌不是真跌呀。
整个数据大方向还是往上走的。
我们再拿个案举例。
比如，十几年，上海涨幅最多的张江豪园二期，涨了16倍多。
最近挂牌价大概跌了16%。但我们看柱形的房价图，其实还是比19年、20年横盘期的时候要贵的。
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这种，如果是跌，对比22年上半年的高点来说，是跌了。
但对比整个走势，只是回落。房价的长线还是涨的。
整个上海，不管哪个小区，把十几年的成交拉出来，除了几次略小的回落，长线都是上涨的。
再比如，疫情三年期间，涨幅全上海比较高的这个小区----嘉定的保利天鹅语苑。
2020-2022的三年中，涨幅高达66%，甚至更多。
最近挂牌价降了，但均价仍然是高于之间水平的。
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这种，技术性回调。就是杀进去的最佳日期呀。
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刨去个例，我们来看看最近的大方向。
10月份上海共成交二手房大概1.6万套，环比虽然下降11％。但同比增长25％。
套均总价327万元/套，环比下降1％，同比增长6％。
就是说，与去年比，楼市仍然是稳定的，不稳定的，是大家的情绪。
整个成交的走势来看。
“老破小”价格普遍降幅5％~8％，部分品质差的降幅达10％。
20多年楼龄的“老大旧”房源降幅扩大，甚至超过10%。
但是，高品质次新房小区价格松动还是比较小。
而老破小，或者老破大，本身就不属于优质资产，市场波动期，涨的最慢，跌的最快。
而其他的数据显示：
从9月份到10月份的上海房价对比中。
上海房价最高的黄浦区，均价从10.2万跌到了10万，房价跌了2000元，跌幅2%。
静安区房价从8.8万跌到了8.7万，跌了1000元，跌幅1.1%
虹口房价从7.9万跌到了7.8万，也是跌了1000元，跌幅1.2%
跌几个百分点，不至于被无限放大。
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现在，绝对不是所有的房子都在阴跌。
有些房子还是很坚挺的。
那就是位置好，品质好、物业好的次新房。
如果你是刚需，有一份稳定的工作，处于一个稳定的行业，没打算躺尸，仍然还在奋斗，准备买房。
如何选择，未来能够跑赢大盘？
我们经常说的就是：对内，有无补涨的空间；对外，有无产业的辐射。
比如，像世茂滨江花园，在21年的那波涨幅，就得益于前滩的起势，对内的补涨。
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比如，像汤臣豪园，这十几年领涨全上海，就得益于张江产业的辐射。
未来，张江产业一路向南。
对于康桥、周浦一定还是有产业辐射的机会。
特别是随着，配套越来越完善，高速路的修建，以及产业园区的落地，一定还会有涨幅的空间。
像三林、杨思、浦三路附近也有补涨的机会。
毕竟，这些板块都是刚需和改善的大本营。
未来，向东，御桥路产业园企业入驻，垃圾场停止焚烧。
向西，前滩南规划逐步开建、落地。
对于这些地方来说，东西双向的夹击利好，一定会迎来下一轮的涨幅。
这个逻辑，浦西也一样。
只要选对地段，选对小区，一定错不了。
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买房，买对时机，远比上车更重要。
而买对地段，买对房子，就能赢在起跑。
买在无人问津时，比买在人声鼎沸处，绝对更划算。
不要追涨杀跌。
对于刚需来说，要知道需求在哪里。
现在政策导向是房住不炒，抑制的是炒房，把住房的需求也给抑制住了？
有钱，别瞎往股市钻。
市场赚钱难了，一把把镰刀都窝在股市准备随时收割。
相信股市，不如相信楼市。
你我这种小可爱，要是能在镰刀手云集的股市赚钱，都是对大盘的侮辱。
出走半生，股票的钱还在不在，真的不好说。但房子一定在。
不仅在，还会涨。
你见过涨上去的牛肉面，还能跌回十年前吗？
上海作为一线城市，国际前列大都市，房价就不可能亲民让每个人买得起。
刚需，要看需求，别硬刚。
为了跌那三五个钢镚，放弃居住本身需求，放弃资产增值的可能。
别说什么经济下行，消费降级，尼玛，LV都开始要配货了。你觉得有钱人缺钱吗？
最后如果放开限购，大量热钱涌进一线城市，刚需马上就会被市场抛弃。
趁着现在市场冷静，趁着现在房东焦虑，周末别窝在家里躺尸。
多出来看看房子，看看上海的城市建设进度，你会发现，经济下行，不耽误城市发展。
看到喜欢的，预算大差不差的，大胆去还价。
还到房东想跳起来打你，就是你的胜利。
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