上周福州楼市的多维度盘点，这个瓜有点意思！冠亚军都是奇葩？
2023年的春节比以往来得稍微会早一些，一些开发商进入以价换量的模式可以理解，极限刚需和改善盘的销量会好一点。来盘点一下上周福州楼市新盘销售排行版，再聊聊福州楼市的新鲜事，一起吃瓜吧！
PART 1
边缘板块的刚需盘降价真的有点狠，以五四领峯为例，成交均价1.46万，早期刚入市的时候这项目宣传是不到两万。
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图片为实地拍摄
从置业顾问的谈话中可以得到大概的意思是接近两万，当时的预期也是这样的，但市场下行的时候，不割肉哪里卖得动；
有重大不利因素，但价格降了，90多万在福州买一个靠近老城区的纯商品低密度社区，总有能接受的群体吧！
从现在来看，房企健康度还没有出现太大的问题，只是地段一般，周边几乎没有任何配套，这种楼盘对于极限刚需，可能是无奈的选择。
所以在排行榜上，这个楼盘成交套数为21套排在第四，而在金额上排第五。
银河湾也上前五了，销量上看为15套排在第5，均价在1.6万左右，总成交金额上由于单价略高于五四领峯，排在第四。
典型的刚需降价楼盘，上榜没什么奇怪的，周边配套相对会比同价位四城区内的小区更丰富一些，社区环境不错，楼间距也很大，只是户型还停留在前几年的理念上。
作为台江板块的刚需外溢来说，也算比较合适，加之现房销售，满城的中介，分销也在推广，能进入前五也算符合预期。
建发玺云在上周的网签17套，均价约为3.45万每平米，在销售金额和销售套数上都是第三名，玺云上榜也在意料之中。
现在改善型产品在市场上走出特立独行的行情，不止在福州，多个一二线城市都是这样的。
园林景观不错，装修标准也很高，但卖得确实贵，甚至能和东区核心地段的多个改善型产品比价格了。
金山核心地段和东区核心地段对比，在多数购房群体中海有一定的差距。
所以这个楼盘的主要接受群体还是以金山的改善型客群为主，只不过之前的建发禾玺，紫金九号，甚至奥体的建发缦云都消化过了。
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图片为踩盘实拍
上周网签的冠亚军水分很大，国仕府网签192套，均价在2.4万左右，如果说国仕府一周之内能卖这么多，没人会相信。
这个楼盘的定位有点尴尬，你说他是刚需盘吧，园林景观不错，还卖2.4万的单价，你说是改善盘吧，地段平平，周边建面确实一般。
如果说是前期卖的，现在集中网签，也未免太牵强了吧，但数据上确实是第二名。
PART 2
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图片为踩盘实拍
上周无论在套数和面积上的第一名，都是世茂帝封江，成交面积为52639平米，成交均价约为2.6万，共成交套数为383套。
你以为楼市真的有奇迹吗？茫茫帝封江，千亩无人区怎么可能卖出那么多呢？
但是从业内人士提供的数据来看，确实是这样的，显示总成交金额为13.8亿元。
虽然有很多中介还在为帝封江续命，但是没带看过的中介可能不知道帝封江板块现状的情况到底是什么样！
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图片为踩盘实拍
在环岛路边上，以前世茂还风光无限的时候，用高拥请外地的中介带了一波外地的客人来这边消化，售楼部门前停满车辆。
现状的帝封江简直惨不忍睹，踩盘的时候发现置业顾问也没有太高的热情，而早些认识的几个销冠级的置业顾问早已折木而栖。
如果销冠带不动，那就是楼盘自身的问题了！
早期的时候，由恒大和世茂两个房企共同开发，再加上自持商业综合体，如果发展顺利的话，能发展成类似金山那样的独立板块。
但是恒大1.8万左右开盘，一下子打破了板块原有的平衡，一波收割之后，恒大躺平了，接着，闽系房企的代表世茂也倒下了，帝封江板块的美梦就此碎了！
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图片为踩盘实拍
现在售楼部的观景阳台上，已经布满了灰尘，不知道现在世茂的开销能请多少个保洁阿姨！
本来可以带客户来这里感受一下乌龙江原生态的美，如今的灰尘告诉我们，可能客户上来看江，看晚霞的频率已经很低了。
从价格上看，2.6万的单价还有人敢来帝封江吗？即使是一线沿江200多平米的大平层，现在卖2.6万，还有几个勇士敢上车呢？
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图片为踩盘实拍
有一说一，从现在来看世茂帝封江的准现房，外围看到的品质还真的不错，从置业顾问的介绍上也能看出130以上的户型对装修也比较高。
但是现在的帝封江人迹罕至，会让人有一种看不到希望的感觉，但凡有点逻辑思维的人，也不会在这个时候茫然下手！
那帝封江怎么会成为销冠呢？别说购房者不信，连天天为帝封江发朋友圈打广告的中介也不会信！
开发商既然缺钱，那么融资就是最关键的，怎么融资呢？说到这里，大家应该反应过来了，只是不愿意点破吧！
PART 3
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图片为踩盘实拍
上周，最令人惊讶的就是三叉街的哪吒闹海事件了，周边众多楼盘一下懵逼了，昨天已经和大家聊过这个话题。
现在楼市里，面对低价房源有敢上车的，也有犹豫不决的，这没什么奇怪，人性本来就是这样的！
估计这么闹腾下来，北园云筑和左海望悦也会推迟开盘时间。
不管怎么说，现在的购房者的观望情绪会更多一些，还未上车的人总希望这种行情蔓延到自己所青睐的板块里。
客观说，这种大规模的以价换量应该是个例，虽然发生在较为核心的板块，但是这种行情要符合多个客观条件下才能发生。
其实在多个核心板块，国企央企的楼盘虽然有降价，但是空间并不算大，很难会遇到大规模的降价潮。
小结
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图片为踩盘实拍
看到一些中介发利好楼市的新政，但短时间内，很难改变现在购买力降低的事实。
口罩事件影响之下，很多人的工作，收入都成了问题，这个时候，购房者的信心就已经大打折扣。
现在不少民营房企不但进了ICU，还用上了除颤器，再打肾上腺素，未来生死难料。
对于购房者来说，现在还是以观察为主，因为今年过年比较早，12月中下旬可能还是一个不错的下手时机。
为了年报会好看一点，开发商基本都会在这个时间点进行以价换量，如果经济能力允许且有自住需求的话，可以为找笋盘准备了！
还是那句话，你无法在一个绝对的低点入手，只能说刚需和改善尽量在遇到相对价格合理，且经验度健康的楼盘多做考虑。
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