全面放开后，明年房价要上涨？开发商又在幻想“涨价去库存”了
大家好，我是铁锤。最近这几天，恒大许“跳楼”的闹剧，看得人目瞪口呆。说实话，铁锤对这些都不太关心。但有一件非常重要的事吸引了铁锤的注意力：12月2日，许特意出席保交楼专题会议（也有人说他是为了拍视频而开会），这些都不重要，重要的是他在会上的发言，又一次打了自己的脸：明明在大年初三，他信誓旦旦宣布今年全年的保交楼目标是7000万平，60万套，并网络立下“军令状”，可到了年底，这个目标就拦腰砍半了，变成了交房30万套。
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铁锤不禁深思，数十万家庭翘首以盼的交房大事，原来在许老板这里竟成了，随用随变的数字——喊口号时，为了足够响亮，可以随便夸下海口；实际做事时，做不到也没关系，直接把目标腰斩下调就是了。
有朋友可能会说，定目标而已，别太认真。好吧，既然你们房子没交付的人，都愿意选择相信，都不介意继续等下去，那我就不多说什么了，确实是我狗拿耗子多管闲事了。
我们书归正传。过去这一个多月，国家三次下场救市，共射出了三支箭助力房企融资，拢共给房地产行业注入了超2.8万亿资金。其中最值得一提的是，重新开放了叫停了12年的房企股权融资渠道，这意味着国家应允开发商可以在股市融资，用股民的钱去自救。足可见救房地产的决心之大。
不到一个月的时间，金融端“三箭齐发”。这套组合拳打下来，已经充分说明了国家不会放弃房地产这个“亲儿子”。
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铁锤不止一次说过，开发商要想活得更好，走得更长远，需要摆正心态，不能总指望国家输血。禁用的融资渠道可以重新打开，但销售市场丢失的信心，很难再找回来。
所以当务之急，聪明的开发商应该趁着国家帮自己回血的功夫，全力以赴降价甩卖，拉动回款——多多储备脂肪，以更好地应对房地产“寒冬”。
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然而现实却非常令人失望，铁锤不想看到的一幕重现了——刚过了两天好日子，有些开发商就又飘了，觉得自己又行了：房企卖房画风突变，又开始盘算着涨价卖房了。
一句话概括就是，“三箭齐发”合力推动房企融资刚落地不久，开发商刚刚获得银行巨额授信，有房企就又想利用这次利好，制造涨价的氛围来“去库存”。
在深圳，时代财经报道，有多家楼盘取消折扣，销售都在劝客户抓紧提预算，早日下定，免得夜长梦多。
在安徽六安，有5家楼盘宣布，从12月1日起“全面涨价”，一夜之间，开发商的置业顾问又变得扯高气扬起来。有网友吐槽，某项目的业务员，前一天还热情似火，有问必答，第二天再找他询问房源相关情况时，对方就牛气起来了，上来就说“优惠收回，房源热销”。搞得买房人，好感全无。
在南京，有些项目的职业顾问，也忙着在朋友圈刷屏“12月起，优惠全面收回”的海报，营造紧张的气氛。
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在青岛、成都、武汉、沈阳、济南、广州、天津等地，同样出现了类似的情况：开发商扎堆宣布收回优惠，即将全面涨价。
对此，有专业人士是这样解释的：开发商越是打折，越容易传递消极信号，对买家的预期造成冲击。尤其是一些开盘折扣力度很大，现在适当回收一些折扣，反而能够提振市场信心。再加上现在市场基本面利好接连不断，开发商钱已到位，自然底气也就来了，所以取消优惠也是情理之中。
铁锤对此不敢苟同。这套逻辑在过去市场正常的时候，或许行得通。但是当下，房企销售本来就大幅下滑，回款没有保障，再加上老百姓普遍对买房的兴趣不高，爱储蓄超过爱消费。开发商还敢玩这种老把戏，最终只会搬起石头砸自己的脚，只会把大好机会拱手让给业内同行。
另外，市场稍有利好，开发商就喜欢“涨价”，恰恰也揭露了地产行业是最具表演性的行业——搁在两三年前，这种老把戏兴许还有用，放在现在只会贻笑大方，市场都跌成什么样了，难道他们心里没数吗？
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重点需要说明的是，最近有不少人，开始拿“放开”说事。这些人大致的观点是：疫情放开后，经济会快速增长，各行各业也会快速恢复，房地产作为最能吸纳资金的行业，接下来会承接大量资金，这会助推楼市快速回暖，房价也会迎来新一轮上涨。
有人之所以会觉得放开大势已定，主要是最近一段时间，确实有不少城市优化了防疫措施：根据公开消息，目前全国有超过14个大城市调整了防疫措施。即取消了无休止的核酸检测，也放宽了隔离封控。其中最值得一提的是广州、北京相继宣布“允许阳性人员居家隔离自愈”，这可谓是迈出了放开疫情封控的一大步。
事实上，很多城市不仅内部放开了管控，而且还放宽了跨省流动限制。目前有海口、三亚、杭州、山东省等多个省市为跨省市流动“松绑”，落地检由强制改为愿检尽检、自愿检测。
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一句话，就目前的形势来看，“防疫优化”已经成为了一股洪流。当然也有不少人，称之为“全面放开”。
事实真的如此吗？楼市利好接连不断，叠加疫情防控迎来拐点，明年房地产真的会快速回暖，房价真的会再次上涨吗？
首先，不可否认，11月以来，房企确实收到了国家发放的融资“大礼包”，但仅限于优质开发商——符合第二支箭、第三支箭融资条件的开发商，寥寥无几。
同时我们也要明白，国家重新开放融资渠道，不是白白给开发商送钱，也不一定真能救得了开发商，这些钱的用途是“保交楼，稳民生”。这点铁锤在此前的文章中已经说过很多遍了，今天不再过多赘述；
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其次，基于各地发布的防疫新政策来看，其实并不是马上要放开，只是在优化，只是定下了放松的基调，根本目的是减少老百姓的麻烦。
疫情三年，民生多艰，核酸天天做，工作受影响，有些地区一封就是好几个月，再加上一些地区的层层加码，大家有苦难言。
对防疫有成见，自然内心就会期盼早日放开。实际上，很多人把这两年赚不到钱的责任，也甩锅到疫情的头上了。在铁锤看来，虽然我们有万般不快，但也要清醒地意识到，目前确实没有达到彻底放开的条件。所以目前根本就不存在“全面放开后房价上涨”的因果关系。
再者，即使放开，铁锤也不认为短期经济会快速恢复，更不存在经济狂飙发展，拉动楼市回暖的情况。这一点参照欧美等发达国家即可，美国早就躺平了，但大规模的经济刺激，并未见效，相反还搞出了高通胀，经济一直在萎缩。
英国也全面放开了，经济正在步入长期衰退，英央行预计，从今年第三季度起将开启长达2年的衰退期。德国、日本、韩国，皆如此，经济并没有因为疫情放开而变好。
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第四，讨论楼市会不会复苏，房价会不会上涨，其实还是要围绕市场基本面来说。用一句话概括就是：人口、经济、供求等基本面决定了，未来房价整体下滑的概率要大于上调，即便是优势全占的头部城市，房价上涨的空间也十分狭窄。
人口：没啥好说的，车轱辘话已经说了很多遍了。如果实事求是，2022年铁定是人口负增长。人口负增长的影响显然是不能轻描淡写略过的，纵观全球很多国家，其实都没能打破“人口负增长后，房地产开始萎缩”的魔咒。
我们国家也概莫能外，尤其是98年房改以来，其实房地产一直都在吃人口红利，尤其是超大、特大城市，高房价靠的就是源源不断的外来人口在支撑。
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经济：今年5.5%的目标，很难完成。上月中旬，财信研究院宏观团队发布报告，预计四季度GDP增长4％左右，全年约增长3.3％。其中明确，今年投资端的格局大概是：基建制造业支撑、房地产继续拖累。
至于拖累到底有多严重，很多人并不知道，国家统计局公布的数据显示，1-10月份，房地产投资同比-8.8%。换言之，房地产对经济已经由过去的“拉动”转为“负担”了。这实际上已经颠覆了很多人对房地产的传统认知了。
供求：根据易居研究院的数据，我国在2020年初住房就步入“供大于求”阶段了。目前只有极少数城市由于分配不均，所以还存在供不应求的情况，但这个基本面对楼市的支撑，其实也大不如前了。比如北上广深杭这5个城市，由于过去两年新房去化情况不明朗，实际上目前的库存积压也比较严重。克而瑞数据显示，2022年9月底，北京的去化周期有23.4个月。
一线城市已然如此，何况其它人口流出、产业单一、经济萎缩更严重的中小城市。
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事实上，对楼市起决定性影响的是老百姓当下的态度和手中的钱袋子。现在不管是国家急救，还是开发商自救，其实都是暂时的。真正能救开发商、救市场的，只有大家都拼命买房。这一天不到来，房地产就不可能有起色。
渴望老百姓蜂拥进场买房接盘，显然是不现实的，因为老百姓兜里没钱。疫情三年，有太多的行业受到冲击，裁员潮、失业潮、降薪潮高发，很多行业甚至全军覆没。旅游、餐饮、房地产、教培、外贸等，受波及最严重。
至于何时会结束，谁也不知道，没法预测，因为不仅涉及国内的情况，还要考虑全球大环境。即便后期疫情好转，各地有序放开，也不意味着经济在短期就能迎来复苏。楼市更是如此，不仅受宏观经济影响，还受人口下滑、购买力锐减、供应整体过剩等制约。尤其是全国为数众多的三四线及更低能级的城市，人口流失、产业空心、购买力断层等，决定了未来的房价大概率会继续调整，跌成白菜价，也不稀奇。
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