楼市，底线破了
作者：子非鱼01 | 救市雷人之举
这一波拯救楼市的底线，于12月1日，被安徽省下辖的一个小县城给破了。这个小县城，便是安徽滁州下辖的来安县。
在今年托底楼市的路上，安徽省下辖的城市，出招次数不算多，但都是不鸣则已，一鸣惊人，出台的招数一个比一个雷人。
三座典型城市，合肥、六安、滁州。
比如今年6月份，合肥松绑限购，不但需求了外围区的限购，允许核心区社保补缴，更重要的一点，是将禁止了一年零两个月的法人和法人购房问题取消，改为允许。
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简单理解，就是再度允许企业买房了，开始重操旧业。这可不像是托底，想要楼市复苏那么简单，更像是想要再来一场暴力拉升。
合肥的举动，不得不说，相当雷人。但在购买力不给力的背景下，合肥的谋划最终落了空。
时间进入11月，在诸多利好文件之下，尤其是房地产“三箭齐发”的背景下，有些房企想着利用这次利好，制造涨价的氛围来推动库存消化。
其中又是安徽省下辖的城市率先跳了出来。
六安市的多个楼盘，撤销了之前的降价房源，申请恢复之前的备案价，也即将房价涨回来，多个楼盘的申请已经获得了六安市发改委同意。
六安将开发商给点阳光就灿烂的心理，演绎到了极致。
这还没完，进入12月份，安徽省滁州市下辖的来安县发布《进一步促进来安县房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》。
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这份通知提出了诸多促进房产成交的方案，包括给补贴鼓励农民进城买房，给契税补贴，给予人才购房补贴，提高公积金贷款额度等等。
其中最吸引我注意的是文件的第15条：
协调国有平台公司收购盘活库存助企纾困。为避免房地产开发企业竞相压价抛售，导致房地产市场秩序紊乱，冲击老百姓对房地产市场预期和信心，引发集体断供潮和群访事件，带来不稳定的社会影响。
这句话，直接冲破了本轮楼市托举的底线。
02 | 救市底线破了
之所以这么说，并不是说来安县这个行为有多奇葩。
来安县鼓励国有企业收购房子的做法，之前很多城市都做过，就是所谓的政府回购房产。
2022年8月，郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。
10月份，苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，主要也是用于人才房和保障房。
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湖州、武汉、温州、新疆阿勒泰地区也都有过类似举措。
河南开封11月份更是一口气回购了恒大兰考县的1050套房子，作为保障房。
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来安县鼓励国有平台公司收购房企手中的房源，消化市场库存并没有什么新奇之处，我之所以说来安县这个举动突破了救市底线，是因为来安县首次将其目的写在红头文件中。
之前开启回购商品房的城市，至多是表明为了解决保障房问题，或者为了帮助市场去库存。但还没有一个城市直接表示是为了避免房地产开发企业竞相压价抛售，导致房地产市场秩序紊乱，冲击老百姓对房地产市场预期和信心。
来安县的这句话，直接将楼市的遮羞布扯了下来，它告诉我们，到底是谁阻止房价下跌。是房企吗？当然不是，房企也是一颗棋子而已。
同样的事情，前段时间在荆门，在贵阳同样在发生。
11月23日，荆门市发布了《关于公开征求<关于进一步促进中心城区房地产市场良性循环和健康发展的若干措施（征求意见稿）>意见的公告》，明确提出，严禁低价或以工抵房、特价房等形式倾销。
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来源：荆门市政府官网
用新版《三国》电视剧中，曹操评论袁术称帝时的话讲，“差点没把我笑死”。
首先，啥时候低价、工抵房、特价房变成了倾销？
其次，若不是迫不得已，哪个开发商愿意拼命打折促销降价来兜售自己的房子？
你有你的迫不得已，我有我的无可奈何。同是天涯沦落人，又何苦相互为难。
无论是来安县的鼓励回购房产，避免降价抛售，还是荆门的禁止降价倾销，还是其他三十多个出台限跌令的城市，他们背后的小心思，无非是这样的：
阻止房价下跌。一方面，如果房价持续下跌，房子更没有人买，土地也就更卖不出去，土地财政就无以为继。
另一方面，如果新房价格持续下跌，二手房也守不住，的确会带来不可预测的风险。
然而挡得住吗？数据告诉我们，挡不住。
国家统计局披露的10月份70个大中城市数据显示，70个城市中，二手房同比下跌的城市有64%，也即90%的城市房价在调整。
03 | 三四线城市的未来
发布限跌令的城市大多都是三四线城市，打响涨价第一枪的六安，禁止房价倾销的荆门，都是四线小城市，鼓励国有企业回购商品房以避免降价抛售的滁州来安县是18线小县城。
这些地方的房价，在上一轮去库存号召下，在货币棚改拉动下，虚涨得都比较猛。
自2018年棚改转向之后，很大人口流失的三四线城市房价失去了支撑。
想想看，要人口没有人口，要经济没有经济，虚涨的房价怎么坚守？
以荆门来说，去年公布的七普数据显示，从2010年至2020年，荆门常住人口十年减少了27.68万人。
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制图：城市财经；数据：湖北省统计局
六安方面，去年公布的七普数据显示，六安从2010年至2020年常住人口从561.2万人减少至439.4万人，减少了121.8万人。当然其中有寿县被划给淮南的行政区划调整缘故，扣除这个因素，六安真实的人口减少量也有21万人。
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制图：城市财经；数据：安徽省统计局
滁州下辖的来安县，2020年较2019年常住人口就减少了3.6万人，一年时间人口减少了8%。
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来源：来安县统计局
人口不断流失，经济与产业毫无亮色，这样的城市房价怎么坚守。而荆门、六安、来安县是全国大多数三四线城市及以下小县城的缩影。
在公布了2021年人口数据的两百多个（还有相当一部分未公布数据）城市中，有139个城市人口在减少，除了天津、北京、石家庄、哈尔滨外，其余全都是三四线城市。
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这种趋势还将继续扩大，因为联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测：
中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。
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这意味着，中国人口已经见顶转向，人口红利正在消失。
这样意味着，原本房子就呈现供大于求的大多数三四线城市，供大于求的格局会更加明显。
有人说，最近一连串利好出台，很多房企又活过来了，市场正在见底，尤其是最近各城市接连出台的优化防疫措施，让市场的情绪见底，收入后续会缓慢恢复。
对，这些最近的利好对房地产来说，确实都是利好。
但是，正如经济学家高善文所说
很多房企之前或是在ICU里，或是在去ICU的路上，有一些进了火葬场；近期的政策是让没有进入ICU的尽量提前救治、不要进ICU，进了ICU的尽量不要去火葬场，下一步的目标是把多数房企能从ICU里救出来、送到普通病房里。你指望它在普通病房里马上就能活蹦乱跳地参与火热的建设，可能是想多了，这需要时间，何况现在还在ICU里或在去ICU路上的是不是已经转入普通病房，恐怕还要再看。
最近各种对房企的政策利好文件，只能说明是部分房企有钱了，不是民众有钱了。
而最近的防疫措施优化，确实意味着收入和就业将迎来回升的契机。
且不说最终的局势如何发展尚没有定局，即便购买力在明年迎来复苏，大多数三四线城市楼市的宿命也很难改变。
三四线城市本身量大于求，随着人口整体拐点到来，人口正在加速减少，大部分人口流失且没啥特色产业的城市，房价会逐渐鹤岗化。
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