北京四批次土拍，藏着2023年楼市的新变局
今天，北京2022年最后一次土拍落槌，6宗住宅地块顺利拍出，135.22亿元土地价款颗粒归仓。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/TOZk5mj8w4cdRj~tplv-tt-large.image?x-expires=1985404027&x-signature=Zm1U4%2BFLK47vqUU1yfzDH3RUFAs%3D
图源水印尽管五批次供地已在路上，但12月挂牌，开拍最快也得明年元月。至此，今年北京的土地市场以“每季一场”的频次画上了句号。4轮土拍，北京累计出让55宗住宅用地，规划建面485万㎡，土地出让金1615.31亿元。相较去年，成交地块数量少了6块，规划建面减少了198万㎡，住宅用地总地价款大降近500亿元！土地市场，一向是房产市场的风向标，今年略显的平淡开局，火花四溅的收官，传递出非比寻常的市场变化。01
开发商信心大涨
很大程度上，房地产是一个由信心驱动的市场。开发商拿地，数十亿资金投下去，从预售到封顶，回报周期动辙两三年，居民买房，无论三四百万的刚需房，还是千万级别的改善房，本质上都是家庭的最大一笔投资。在北京楼市表现稳健的情况下，是抄底还是观望？信心起到关键性作用。而开发商与购房者相互影响，更向市场释放出别样的信号。今年金融政策暖风频吹，两次降准三次降息，双向提振房企和购房者信心。近段时间，房企融资开闸，先有“金融16条”，六大行联手提供1.3万亿授信，再有央行2500亿支持民企债券融资，昨天，暂停12年之久的上市房企再融资突然恢复。资金预期宽松，房企加码重点城市，北京土拍热度率先升温。四批次土拍虽然只有6宗地块，但平房、奶西热点地块被18家房企轮番围剿，相继触及价格上限、现房面积上限后，摇号决定房企决属。就连曾有多宗地块撤牌或流拍的石景山与通州，此次推出的两宗地块也分别吸引到5家、3家房企报名竞拍。而由今年的四轮土拍来看，无论宗地平均竞买企业数量，还是地块平均溢价率，双双持续走高，体现出房企信心由复苏到反弹的全过程。
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由开发商到买房人，由热地到热盘，已经从望京樾、中建宸园、华曦府等“爆款”项目上得到印证。而信心传递的效果，显然将加速显现。02
市场拐点将至
如何把信心传递给更多人？楼市的热销如何由点及面？从而把房企在今年三四季度拿的地，变成明年实实在在的业绩和回款？这一切，需要时间，也需要更多支撑。大胆做个预判，明年3月，很可能会是市场向上的拐点。得出这个判断，有以下两个原因：其一，稳增长进入关键时刻。房地产的发展，离不开经济基本面，更与政策紧密相关。下半年以来，“九不准”、“20条”，为经济改善打开了空间。房地产的宽松政策，也由企业逐步覆盖到买房人。一条“个税减免”，让北京增加了2万套二手挂牌房源，打开了“卖旧买新”的市场大门。如果“认房不认贷”继续扩容，继供应端“施肥”之后，需求端的“放水”，势必会激发市场活力。其二，楼市供需逆转。北京房价的稳定，既有销售指导价的有效管理，同时也离不开近年加大土地供应，促进市场供需的动态平衡，库存四年窄幅波动，成为楼市的“稳定器”。然而，这样的局面，在2023年将会被打破。今年住宅用地减量，规划建面同比减少198万平米，尽管因为开发商开盘提速，没有因此造成库存的减少，但潜在供应面积已经降到了近五年最低。
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显然，如果政策作用到消费端，需求开闸，可供应却没办法在短期内提速上量，供需矛盾的出现，从来都是拉升房价“利器”，所以，买房人一定要珍惜现在市场筑底期的黄金般估值。03
“新面孔”开创新局面
在一批楼市“老面孔”从北京土拍市场上逐渐淡去的时候，具有雄厚财力与融资能力的央国企，正在积极获取北京楼市的门票，开创市场新局面。在北京，中建系横扫土地市场，在今年土拍中投入516亿元巨资，崭获14宗住宅地块。中海之外，中建八个工程局中，已经有近一半的地产公司布局北京。四批次土拍场上，中建系隐形巨头再现新身影，中建八局首入北京便积极参拍朝阳热点地块。此外，本次土拍亦不乏知名国企。北京首农集团旗下的三元嘉业一鸣惊人，摘得平房45地块。厦门房地产市场的排头企业——厦门国贸也现身北京市场，再加上晋商出身的神秘民企京宸盛汇，北京的土拍场上，总会充满悬念，创造惊喜。北京公开透明的竞拍规则，就算是新入局者，也有机会摘得热地，激扬市场活力的同时，也令房企始终面临新挑战，从而积极创新产品与营销，为楼市注入不竭动力。当下，地产行业的容错率越来越低，土拍的“择优而选”，成为房企的普遍共识。在合适的时机，取得适合的地块，才能在地产赛道上一直乘风破浪，奋勇争先。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-tjoges91tu/SnZMEVd3zZ18vl~tplv-tt-large.image?x-expires=1985404027&x-signature=y2R3St2nBIWo1gh%2B7bLdIJOoPbM%3D
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