楼市冷暖！保交楼百日
中国小康网 独家专稿文|《小康》·中国小康网记者 郭煦
自7月28日中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”后，地方政府、房地产企业等各方都已行动起来，做出具体部署，甚至立下“军令状”。这对稳定房地产市场、提振市场信心、稳住经济大盘，都有重要意义。
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摄影/宁颖
“盼了九年，今天终于交房了，这下心里踏实了!”10月31日，在河南省洛阳市宜阳县龙湾盛景“保交楼”项目交付仪式现场，业主王备战拿着房屋钥匙和不动产权证书，难掩激动之情。
龙湾盛景项目位于宜阳县锦龙大桥桥北，于2013年开建，后因资金短缺在2017年停工，一停就长达数年之久。今年9月，该项目被列入洛阳市“保交楼”项目，获得2500万元纾困资金后，项目建设速度大幅提升。此次龙湾盛景项目首批共交付使用3栋楼、117套房，这也是河南省“保交楼”项目中首个交付使用、首个交房即办证的项目，今年年底前该项目还将进行第二批交付，共计3栋楼、398套房。
除龙湾盛景项目外，近日，洛阳市洛龙区开元壹号项目的5栋楼950套“保交楼”、老城区建业定鼎府项目的2栋楼100套“保交楼”也将陆续交付使用，洛阳“保交楼”工作取得初步成绩。
“保交楼”是2022年房地产市场一个绕不开的关键词。7月28日，中共中央政治局召开会议，明确提出“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。
8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，提振了市场的信心。
紧接着地方开始迅速行动起来。有数据显示，7月以来，已有近30个省份出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。
据了解，为妥善化解房地产金融风险、切实解决楼盘项目逾期交付问题、维护人民群众合法权益，今年8月，国家安排了2000亿元全国性纾困基金，服务保交楼、稳民生。
为保证国家专项借款落到实处、取得实效，各地相继出台了详细的专项借款拨付办法，进一步强化对专项资金的监管，推动项目建设紧张有序开展，确保不误工期、按期交房。
政企联动多措并举“保交楼”
作为“保交楼”进展备受关注的城市之一，哈尔滨市“保交楼”专项资金陆续到位，数个此前停工的房地产项目正在有序推进施工。《小康》杂志、中国小康网记者获悉，截至目前，哈尔滨市已有约28个房地产项目收到“保交楼”专项资金，有力地推动了施工及交付进度。
记者经过多方核实了解到，近期，获得专项资金支持的华鸿金色纽约项目、哈尔滨宝能城、融创旗下4个项目(融创公园壹号、 融创四季印像、融创文旅城、融创冰雪影都)均实现复工。另外，部分项目也相继举行工地开放日活动，向外界传递“保交付”信心。
根据哈尔滨市人民政府官网于9月16日发布的消息，今年5月至8月期间，该市启动了城乡房屋安全排查百日攻坚战，除检查自建、违建房外，还对烂尾楼进行了摸排，排查烂尾楼项目13个、94栋，其中68栋已启动复工。当前，哈尔滨保交楼行动仍在进行中，而且专项基金也在持续发挥重要作用。
据洛阳市住建局相关负责人表示，目前该市27个“保交楼”项目也正按计划紧张施工，确保2023年3月31日前1.55万套“保交楼”按期交付。下一步，洛阳将深入贯彻落实党的二十大精神，进一步强化日常服务和监管工作，对项目建设、资金拨付等情况进行督察，督促施工方在确保工程质量和施工安全的前提下，倒排工期、加班加点，确保项目建设进展顺利、资金合规使用、保交楼按期交付、购房群众按时收房、专项借款足额偿还，推动全市房地产市场平稳健康发展。
记者梳理发现，近期，贵阳、绍兴等多地“保交楼”相关举措也在陆续出台。
8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。9月17日，贵阳发布商品房预售资金监管暂行新规，提出对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。
继郑州、宁波、咸阳等地出台“一楼一策”全面落实“保交楼”后，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。
值得注意的是，郑州市落实“保交楼”的政策最全、力度最大。在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州市9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。郑州市市长何雄此前在会上特别指出，要用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战。
资金缺口亟待解决
10月6日，距郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》整30天的时间节点，郑州全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工，郑州“保交楼、稳民生、促发展”专项行动取得重要阶段性成果。
30天来，郑州“保交楼”专项行动打出一个个解决实际问题的组合拳。
在郑州市的统筹布局下，郑州公安系统围绕非法集资、偷逃税款、挪用资金、骗贷等常见涉房领域犯罪开展调查取证，共约谈147家停工项目企业562家次，累计受理房地产领域违法犯罪案件50起，立案侦办31起，对37人采取强制措施，限制出境人数250人，促成资金回拢85.06亿元。
郑州法院系统构建“一楼盘一法官”工作模式，共解封相关项目37个;解封土地21宗、36.6万平方米;解封房产379套、3.08万平方米;解封账户380个，解封资金8.62亿元等。
郑州财政金融系统已落地4个项目18.7亿元银行配资，批复7个项目13.24亿元银行配资;同时争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元，拨付平台公司32.6亿元，推动郑州银行专项借款配资已过会审批56.92亿元，投放18.42亿元;市地产纾困基金已确定落地项目8个，涉及总投资27亿元;首批购买人才公寓2万间，涉及金额57亿元，正在按建设进度节点陆续拨款。
郑州住房保障系统积极申请国家专项借款，获得首批70亿元专项借款资金支持，目前70亿元专项借款已经足额拨付至具体项目的政府监管账户。
同时，郑州市全面压实房企自救主体责任，督促企业通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式瘦身自救、断臂求生，筹集资金125亿元，涉及78个项目。其中，通过优质资产抵押借款21.86亿元，通过股权转让变现2.4亿元，通过退还土地变现1.2亿元，其他渠道获取资金92.4亿元。
作为保交楼的责任主体，房企也积极应对。9月12日，备受关注的恒大集团召开复工复产保交楼周例会。会上，许家印立下军令状，要求未复工的地区公司在9月30日前必须全面复工;未达到正常施工水平的地区公司在9月30日前必须全部达到正常施工水平。
随着“保交楼”政策的推进，房地产竣工面积降幅收窄。国家统计局的最新数据显示，8月，全国房地产竣工面积为4833.38万平方米，同比下降2.49%，降幅较上月收窄33个百分点。
要完成“保交楼”任务，资金问题是关键。在监管部门的推动下，金融资产管理公司(简称“AMC”)纾困房企的速度加快，中国华融、中国长城资产、中国信达等全国性AMC相继与房企进行战略合作，对接纾困项目并进行出资。
与此同时，地方AMC也在积极行动，如河南资产和郑州地产宣布联合设立郑州市地产纾困基金。据了解，郑州市房地产纾困基金规模为100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，明确了纾困项目的四种开发模式，即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房模式。
此外，中央多部门着手解决“保交楼”的资金来源问题。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据了解，专项借款初期规模达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
在各方共同努力下，目前各地“保交楼”工作取得积极进展。不过，仍有分析认为“保交楼”存在一定规模的资金缺口。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿~8000亿元人民币的资金。
标普全球评级信用分析师陈令华认为，中国房地产行业要恢复正常，保交楼是必不可少的环节。专项借款初期规模尚不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明，国家是愿意拿出真金白银来解决楼市问题的。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从沈阳“保交楼”专项借款来看，其承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔钱纳入地方债务统借统还，要确保这笔专项借款能够安全退出，并获得一定的收益。这种情况下，专项借款进入的项目一定是资金能够平衡的优质项目。而对于存在资金硬缺口的项目，还需要做多方资金平衡过程中的机制搭建，包括项目自身的启动，以及项目与项目之间的平衡，这些都需要在压实地方主体责任后才能落实创新性的政策工具。
行业良性循环是长久之计
10月11日，祥生控股集团公告称，绍兴市人民政府主导成立的房地产纾困稳保产业基金已落地，公司位于诸暨市的城市之光项目或成为稳保基金项下潜在受益人之一，基金注入总额为7亿元。这也是浙江首个房地产纾困基金的落地项目。
据记者不完全统计，自8月份以来，包括昆明、绍兴、南宁、深圳、郑州、广州等地纷纷传出通过引入国企央企、信托介入、设立纾困基金等方式盘活当地停工项目的消息。如恒大位于深圳龙岗的4个项目已与当地国企达成合作，助力“保交楼”;位于昆明的佳兆业城市广场，引入中铁诺德成为该项目代建商等。
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在路上 在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。然而，目前各地“保交楼”还存在一些阻碍，其中最突出的问题是资金压力较大。 摄影/宁颖
事实上，在房地产行业大变局背景下，“交付力”正成为最能检验房企自身是否稳健经营的关键指标。
8月30日，中南建设董事兼总经理陈昱含在2022年半年度业绩交流会上表示，尽管面临着销售签约额下滑、经营性现金流入减少等问题，但中南建设正围绕“保交楼、稳民生”的政策导向，全力推进保交付工作，承担市场主体责任。
在房企“保交楼”攻坚破局、不断提升“交付力”之时，政策层面亦在持续发力，千方百计“保交楼、稳民生”，房企“保交楼”进度正在提速。
以湖南省长沙新力铂园项目为例，该项目最终得以复工复产，就是政府牵头、多方协同、全力推进的结果。
据了解，8月8日，长沙市天心区赤岭路街道办事处发布《致新力铂园全体业主的公开信》称，长沙新力铂园于今年5月中旬启动复工，由于多种原因，进度缓慢。7月份，当地成立了“新力铂园项目复工复产工作专班”领导小组，明确由三位区领导牵头负责推进项目确保交楼。
与此同时，安徽省合肥市、芜湖市南陵县，江西省萍乡市和浙江省湖州市吴兴区等多地亦在千方百计推进“保交楼”工作。
以合肥市为例。在8月13日召开全市房地产问题治理专题会议，提出千方百计“保交楼、稳民生”后，合肥市8月17日再次召开相关会议，强调要千方百计“保交楼、稳民生”，依法合规“治乱象、防风险”。
湖州市吴兴区则要求，牢牢按照“保交楼、保稳定、保民生”的要求,持续落实“一楼一策一专班”机制,确保项目平稳交付。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次政策的出台将对稳定市场预期起到积极作用，叠加央行降息预期以及各地加大因城施策力度，房地产市场情绪有望好转。
李宇嘉认为，对于“保交楼”，一般是地方政府承担属地责任，开发商承担主体责任。地方政府将这个工作统筹起来，必须要把“保交楼”政策落实到位，具体工作形式可以“一城一策”。对于开发商来说，也不能因为有政府的政策帮助而“躺平”，因为出现不能交房问题的原因还是在开发商，比如有些项目挪动资金造成了施工困难等现象。
多位业内专家表示，在各方共同努力下，各地“保交楼”工作取得积极进展，问题项目不断传来复工复产进展。然而，目前各地“保交楼”还存在一些阻碍，其中最突出的问题是资金压力较大。当前房地产市场预期转弱，房地产销售下降，企业流动性风险有所聚集，再加上个别房企爆雷，各种不利因素叠加，导致银行等金融机构收紧了房地产项目融资端。一些地方房地产市场微循环出现流动性“梗阻”，“保交楼”工作因此受到影响。“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础，此次推出专项借款政策，意味着各地问题项目将进入规模化复工复产，全国“保交楼”工作有望加速推进。多部门联手推动“保交楼”，有助于管控重点风险，缓解市场观望情绪，提振房地产市场信心，稳定市场预期。各地各部门联手稳步推进“保交楼”工作，有利于“稳民生”，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，同时也是促进房地产行业步入良性循环健康发展的关键一步。
(《小康》·中国小康网 独家专稿)
本文刊登于《小康》2022年11月下旬刊
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