2023年楼市何去何从？房企，看到了希望；楼市，依然很低迷
最近在房地产行业有几件大事，可以说都是历史性事件。假若在房地产行业有一个编年史，那都属于转折性的大事件。第一个，房地产企业集体退群，从国际评级机构撤离。
自今年1月份以来，标普、惠誉、穆迪基于对国内收紧的地产环境，陆续对多家房企进行评级下调、展望负面等高达183余次。其中，部分房企不太认同或难以承压后，主动以放弃评级作为权宜之计的高达81余次。撤销潮时间主要集中在四月份。
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不过值得注意的是，据公开资料不完全统计仅十月份这半个月，上市房企中主动放弃评级的就发生了11起，如新城、旭辉、中骏、恒大、融创、景瑞等
核心原因是中国房企现在很难在境外融到资金，房地产企业选择逃离国际评级机构，还有一个很重要的原因，那就是即便能够融到资金，融资成本变得很高，已经远远超过了国内。更有部分国际评级机构落井下石，恶意评级，造成上市企业股价暴跌。国外机构做空盈利。
根据4月24日，广发证券发布研报披露数据显示，2020年初至今，国内共有13家房企被国际评级机构下调评级，或者评级展望被调整为“负面”。
这13家房企分别为：泛海控股（ 000046.SZ ）、富力地产（02777.HK）、国瑞置业（02329.HK）、红星美凯龙（ 601828.SH ）、中国金茂（00817.HK）、泰禾集团（000732.SZ ）、新湖中宝（ 600208.SH ）、雅居乐（03383.HK）、阳光100（02608.HK）、亿达中国（03639.HK）、禹洲地产（01628.HK）、正商实业（00185.HK）、中骏集团（01966.HK）。
这里仅仅是4月份的数据，截至到11月底，这个数字已经几乎覆盖了房地产上市企业的90%，除了个别房地产企业，几乎全军覆灭。
第二个，央行银保监会出台 金融支持房地产16条措施
这一次，对于已经焦头烂额的房地产行业可以说是一场及时雨，一场春露。虽然发生在寒冷的11月。但对于房地产行业来说，真的是春天来了。
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近期人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等六个方面提出16项具体措施。《通知》明确释放了金融支持房地产平稳健康发展的政策信号，对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心等具有积极作用，有助于促进房地产市场良性循环。
随即，包括工商银行、农业银行、建设银行多家国有大行宣布与部分房企签订战略合作协议。例如，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。银企各方均表示，将以本次签约为契机，共同维护住房消费者的合法权益，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展
可以看到，对于房地产企业来说，集体逃离国际评级机构，主动放弃海外融资的时候，能够得到国内银行和金融机构的支持和信贷，是一件非常明智的选择。整个房地产行业看到了希望。
可是对于目前的楼市来说，依然很低迷，看不到希望。或许是原来的楼市泡沫太大，短时间内房价很难恢复到原来的市场价格。但是我们分析深层次的原因，却发现楼市低迷的主要原因其实有两个方面。
第一：疫情叠加经济低迷，普通购房者收入在降低。
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就和股市里面起决定作用的力量是散户一样。楼市里面起决定作用的还是普通的购房者，而并不是炒房客或者政府的城投公司。这三年普通购房者真的太难了。疫情持续不断，加上中美贸易战，对很多行业形成了致命的打击。
旅游业、餐饮业、电影行业是影响最大的三个行业。各大旅行社关店不断、各大景区收入持续减少，各大旅游相关上市公司股票暴跌；餐饮业受疫情影响，堂食业务几乎停滞。而电影行业可以说是进入了寒冬，各大院线几乎关闭，即便开放的观众也是寥寥无几。甚至导致很多的影视演员和明星生活困难，转战网络短片的拍摄或者选择直播带货。
甚至很多的演员转行做收银员、社区菜贩。曾经风光无限的一些港台明星甚至选择回到国内的一些小县城安家落户，参与一些县城的商业演出。归结原因还是香港的生活成本太高，而在无戏可拍的情况下，还是国内的小县城生活成本更低。
不光是这三个行业，其实房地产行业包括上下游企业的日子也很难过。上游的钢铁企业价格持续暴跌，亏损加大。下游的施工总承包企业资金断裂，大量裁员。
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外贸行业则是遇到了中美贸易摩擦，导致的贸易受阻。这三年的收入也是持续下降。
其实，这三年，除了医疗行业特别是疫苗和核酸检测概念企业赚到了钱之外，其他的所有行业都很难。
这个从国家这两年的GDP 数据来看就可以看得出来。
所以，大多数普通购房者的收入持续在降低。在这种情况下，优先保障的自然是生活必需品的保障了。即便有点钱，也选择了存款保障。房子不是必需品，很多人选择了租房或者暂时不进行改善性住房的购买。主要原因是收入不稳定，不想增加负担和压力。
至于少部分炒房客和投资客，这几年房价的持续低迷。已经让很多利用杠杆资金的炒房客哀鸿遍地了，哪里还有资金来投资房产。
第二：全国大部分城市房产已经过剩，供大于求。
这个现象其实从2016年就开始显现。现在不论是6线小县城还是一线大城市。住宅小区成片成规模的建设，各地的新区也涌现了很多的千亩大盘。但是细心的人会发现，很多的小区入住率很低，甚至大部分都不到30%。从鄂尔多斯市第一次出现鬼城之后，全国出现过很多的鬼城。比如兰州新区、西咸新区、成都的天府新区等等，在这些地方新建的居民小区，入住率都跌破了10%。
著名宏观经济学家向松祚，观点是既通俗易懂，又直截了当，在此分享给大家。向松祚说，用一个词形容中国的房地产市场，叫"过剩"；用四个字，叫"严重过剩"。他觉得，中国房地产市场狂飙突进已经接近尾声。如果希望在2019年楼市再投机一把，想在房地产上赚大钱，这种可能性几乎没有。向松祚认为，现在老百姓手上的财富80%是房地产，有的人是90%，甚至更高，大多数人的财富被抵押到房子里面去了。
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以上两个方面，就是目前房地产行业的现状。
2023年楼市还有希望吗？楼市的发展方向该何去何从？
对于这个问题，其实细细分析来看，楼市还是有希望的。但是2023年 起，仅仅是部分转型快，有思路的房企会快速发展。这要从目前房地产住宅市场来看的。
目前国内的住宅虽然数量严重过剩，但是整体质量并不高。低于7层的步梯楼和高于18层的高层住宅占据大多数。无绿化、无场地、无文化的居民小区占据了大多数。可以说，整体上质量好、环境好的住宅和小区并不多。
人民对美好生活的向往是我党追求的目标和历史使命。
房地产行业也一样。楼市目前最大的市场不在存量市场，而在改善性住房和环境优美，社区文化活动丰富的优质小区的竞争来说，目前缺口依然巨大。
这个现象现在也很普遍。我们经常会在一些房价仅仅5000多的城市遇到房价超过1万的楼盘，而且还被抢购；在均价1万多的二线城市也会遇到均价3万的楼盘，而且房源稀缺；在北上广深，均价10万的城市，单价30万的小区居然也房源稀缺。这些小区无一例外都是户型好，采光好，绿化环境好，有人文气息，居住和教育便利的住宅小区。
所以，这一类房产是未来发展的一个方向。
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