杭州推差异化购房政策 长三角多地楼市加速复苏
本报记者 杨让晨 石英婧 上海报道“现在是买房的最好时机。”日前，杭州市萧山区的一位房产中介告诉《中国经营报》记者：“如果现在不买房的话，明年房产利率也许又会调回到原来的水平。不能小看这一两个点的利率，对于客户来说，能省不少钱。”
据了解，今年以来，长三角多地均出台了楼市松绑政策，不同程度地降低了购房门槛。以新一线城市杭州为例，11月以来杭州市陆续对购房政策进行了调整。
11月11日，杭州市发布了《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》（以下简称“《杭州通知》”）。《杭州通知》明确，在杭州市限购区范围内，对于在杭州市无房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。同时，为改善居住条件，贷款购买第二套普通自住房的居民家庭，最低首付比例为40%（此前为60%）；按照目前规定，首套房贷利率最低调整为4.15%，二套房贷利率最低调整为4.9%。
对此，分析人士指出，杭州的上述购房政策的确起到了短期内扩充居民购买力的作用，“但是因短期杭州二圈层供应疲软，前期多盘入市又消耗透支了部分潜在需求，当前客户观望情绪依旧浓厚，并不急于入市，因而政策当前落地效果尚不及预期，但后续需求还有进一步释放的空间。”
长三角多地密集优化购房政策
近来长三角多地开始密集调整购房政策，“一城一策”因地制宜的精准施策仍是目前各地楼市的主基调。
资料显示，进入下半年以来，南京、杭州、苏州等多个长三角城市已连续调控多次。今年7月，南京市发布修订后的《南京市积分落户实施办法》，进一步放宽了积分落户人群在南京的落户门槛。在长三角区域江苏、浙江、安徽三省和上海市缴纳城镇职工社会保险，将视为在南京的缴纳年限。在居住年限互认地居住的年限，予以累计互认并赋分，在南京购房的门槛进一步降低。
今年10月，南京市再次调整购房政策，南京市住房公积金管理中心宣布调整个人住房公积金贷款利率。5年期以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由现行的2.75％下调至2.6％，下调0.15个百分点。
除了下调房贷利率外，推行差异化购房政策成为了目前调控楼市的另一有力工具。
据央行官网，央行、银保监会日前联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。此次会议提出，要全面落实房地产长效机制，因城实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。
随后杭州市出台了有关差异化购房政策。日前，杭州市住房保障和房产管理局、杭州城西科创大走廊管委会联合发布了《关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知》（以下简称“《差异化购房通知》”）。
《差异化购房通知》中明确，自该政策发布之日起，在实施范围内领取预售证的新建商品住房项目，应提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的“人才无房家庭”“其他无房家庭”“其他家庭”三类购房家庭。除按规定定向供应的房源外，其余不高于准售房源总套数50%的房源按现行规则公开销售。
除新房市场外，二手房购买等相关业务也做出了进一步优化。记者梳理发现，南京、杭州等多地均已开始推行二手房“带押过户”模式，可以通过线上办理，也可以通过线下办理。此外，杭州市还引入了交易资金公证提存机制，保障跨行“带押过户”的资金安全。
中指研究院表示，从政策效果上看，“带押过户”可以有效缩短二手房交易流程，降低二手房交易成本，加快存量房的市场流通，对当前杭州低迷的二手房市场有一定推动作用，利好置换需求。“但预计政策效果偏中性，政策目的以优化交易流程为主。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时则表示，杭州、南京等城市的楼市松绑政策较为滞后。“放松得不是很彻底，限购政策方面需要进一步放松，限制性政策太多无法进一步降低购房门槛，除了核心板块限制外，其余的板块可以考虑适当做出调整。”
在严跃进看来，当前多地轮番出台的调控政策对楼市具有一定的提振效果。“尽管短期来看，政策出台后楼市数据仍然下行，但较出台前已有所遏制，否则成交量下降会更为明显。”
市场复苏行情或将正式开启
据中指研究院数据，11月14日至20日，杭州市新房市场供需规模持续增长。其中，上市面积48.5万平方米，环比增长52.7%；成交面积26.6万平方米，环比增长46.1%。二手房市场共成交1162套，较上周增加23套，增幅2.0%。而今年11月第一周，杭州楼市尽管供应端改善，但成交量环比大幅下降，跌幅达到65.3%，而且供应量多在萧山、余杭、拱墅等郊区，主城区仅有少量成交。
此外，苏州楼市在今年10月也并未出现“银十”盛况，新房成交4401套，环比下跌56.31%，同比下跌2.76%。1～10月新房累计成交67065套，同比下降16.8%。
不过尽管成交量下滑，但苏州市新房库存量和去化率都有所改善。数据显示，今年10月苏州新房库存量为57714套，环比下降4.8%，同比下降18.4%。从去化周期来看，本月去化周期为8.8个月，较上月减少0.4个月。
据诸葛找房数据研究中心统计，今年10月全国重点50城市场情绪指数为-0.71，较9月持平，但仍处于市场观望区间。
具体来看，南京、杭州等重点城市均处于市场低迷区间。其中，南京楼市10月市场均价环比下降0.91%。诸葛找房数据研究中心认为，预计11月南京楼市均价还将继续下降0.54%。
诸葛找房数据研究中心分析指出，今年10月南京二手房挂牌量达到27.6万套，虽较上月小幅回落，但较去年同期翻倍。“挂牌量居高不下，供过于求严重，虽然南京今年以来为刺激楼市出台了诸多利好政策，而这些政策短期内也起到了一定的效果，但是持续性不佳，市场信心未能获得根本改善，业主降价出售行为增多，价格下跌压力大，后期或需要更为实质强效的政策加持。”
同样地，杭州也处于市场低迷区间，今年10月杭州市场均价环比下降0.37%。尽管目前杭州市已推出了差异化购房策略助推楼市去化，但诸葛找房方面预计到明年1月，杭州楼市均价仍将继续下降。
观望仍然是目前长三角房地产市场的关键词，不过随着“一城一策”的继续深化，未来长三角房地产市场热度有望回升。
对此，克而瑞方面表示，短期来看，核心城市诸如上海、北京、杭州、成都前期高热虽有转淡迹象，但是考量到这类城市紧缩性调控尚未迎来全面解绑，若市场下行趋势延续，后续不排除持续松绑的可能，而长期被抑制的需求集中释放也会支撑其成交迅速“反弹”，因而预判后市，热度大概率延续。
严跃进则告诉记者，购房政策方面，对于人才引进购房等特殊购房途径应当适当放宽，“购买一套房不应当设置过多限制”。此外，包括普通住宅的标准等都还有调整的空间，“对于购房者的改善型需求也需要减少约束，降低交易成本”。
诸葛找房数据研究中心表示，短期来看，虽然市场恢复仍存在不确定性，但在近期金融支持政策下，市场信心恢复可期，对疫情的抵抗力也会随着时间增强，短期市场大概率会呈现加速恢复的态势，预计明年年中同比转正。
克而瑞方面表示，近来从房企端到需求端纾困政策频频，11～12月整体房地产市场有望实现真正“见底”，市场复苏行情也将正式开启。
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