利好政策密集出台！楼市会否复制2008年后的走势？
历史上，房价上涨最快的时期，一定是政策发力最狠的时期。大家能形成普遍共识的是2008年年底的政策发力，挽狂澜于既倒。2008年初各地房价暴跌，断供、中介跑路的新闻不绝于耳。于是当年11月推出了扩大内需、促进经济平稳较快增长的十项措施，然后到2010年底左右，房价在2年里几乎翻了一倍。比如上海，最早的限购政策就是2010年底左右出台的。再看今朝。2020年8月房地产融资“三道红线”出台后，楼市虚火被彻底掐灭。到现在，卖出去的期房都已经很难按时交付了，因为开发商的资金链纷纷断裂。但是从今年11月份开始，利好楼市的各种政策开始密集出台，主要是支持房地产企业融资，包括新发债券、新增信贷等等。股权融资也被提到，但暂时还没看到具体措施出台。
而截至11月25日，仅六大行就已经向17家房企提供意向性授信额度超过1.2万亿元。那么这件事情，我们到底该怎么看？政策面持续出台支持房企融资的措施，是否意味着此轮楼市调控已经迎来拐点？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/3a7e72da603a4ec18893a54ae741817e~tplv-tt-large.image?x-expires=1984918061&x-signature=YDQ6pbfoYYV472C6hIA%2FKvh1Rpg%3D
六大行分别是指：工、农、中、建、交和邮储银行，这是中国内地最大且最重要的6家银行。所以六大行对楼市的资金支持可以被认为是一个非常重要的风向标。但也有人指出，1.2万亿的额度太少了，对全国楼市简直是杯水车薪，仅恒大1家就有2万亿债务窟窿。
首先，新闻上讲的是六大行，但此前央行和银保监会推出的政策是面向所有商业银行的。也就是说六大行只是一个象征，其他银行并非没有动作。我们还有12家全国性股份制商业银行，比如光大银行、华夏银行；还有128家城市商业银行，比如南京银行、厦门银行；还有1500多家农村商业银行。所以银行业在此轮支持房企融资的政策中，所出的力将远远超过1.2万亿，不存在杯水车薪的问题。
其次，今年11月份开始监管层推出的是一系列组合拳，是支持房企从所有传统融资渠道获得资金，银行只是其中的一个渠道。比如之前已经宣布支持民营房企新发2500亿债券，并且明确这个规模还可以扩大。
第三，六大行现在支持17家房企只是一个开始，并不代表六大行以后就不支持其他房企了。
第四，流动性是核心问题，并不是说房企的债务窟窿必须被全部填满，整个行业才能再次复苏。所以简单地拿金融机构资金支持的规模和房企债务规模作对比，这是没有意义的。
有意义的是什么呢？我们要看这一波组合政策的真正意图是什么？它能否让整个行业重新运转起来，而不是大面积的停滞。事实上最近几年有不少房企已经停止拿地、停止开发，手上已经没有项目。房企老板们显然是在观望和等待，但是如果再无休止地等下去，那就只能关门了。
从时间上看，在11月份对房地产政策作出调整是大有深意的。现在的政策，影响的是未来几年的中国经济。明年开春后政府换届，而核心人事更替在今年10月份已经完成。所以11月份调整房地产政策，不仅是为了当前，必然也考虑了房地产行业在未来几年的市场地位和总体基调。
从政策布局看，房企能够获得融资的主要渠道已经全部包括在内，这和地方政府东一榔头西一棒子是完全不同的。而且除了房企融资之外，央行在11月23日还出台了房地产“十六条”，大意是要稳定房地产开发贷款、支持建筑企业融资、支持个人住房贷款、允许到期债务展期、支持“保交楼”专项借款等等，这是一整套组合拳，几乎涵盖了从拿地到建房，再到买房的全过程。那我们这样想，如果你是制定政策的人，制定得这么细是为什么？不见效果能收兵吗？
从明年宏观经济的角度看，外需是肯定不行了。比如欧洲经济，大家都知道美国下了一盘大棋，直接把欧洲干趴下了。欧盟是我们的第二大贸易伙伴，所以欧洲趴下对我们的外贸影响将非常大。另一个重要贸易伙伴是美国，大家知道伴随美元的不断加息，美国经济增速是必然下降的，只是表现早一点和晚一点的区别。今年影响已经显现，比如前两年海运价格疯涨，集装箱一柜难求，今年情况已经完全反转，明年美国物价水平真要明显下降的话，我们的对美贸易压力会更大。因为当物价不再疯涨时，无论个人需求还是企业采购，都会迟缓，大家都需要观望观望，而不是抢着囤积。
所以2023年中国经济能否保持稳定健康发展，核心在内需。房地产行业涉及许许多多周边产业，我们暂且不说搞活房地产吧，至少搞死房地产的话，对周边产业影响太大了。比如家具、装修、电器、五金、运输、建材等等，如果房地产业按下暂停键，那这些周边产业必然大幅萎缩，还谈什么内需呢？
政策从出台到见效是需要一个过程的，所以很难说楼市会因为支持政策的密集出台而立即迎来反转，但是不容置疑的是，这个行业的最坏时刻已经过去。在一些城市，开发商亏本卖房的现象很快就会消失。
大家更关心的是会不会复制2009年到2010年的大涨行情？我觉得这种可能性为零。中国人常讲“吃一堑长一智”，过去的教训不可谓不深刻，只要“房住不炒”的政策不松动，房价疯涨的局面就不可能再现。目前的政策意图很明显，让楼市从死人变回活人，仅此而已。
页:
[1]