楼市全面遇冷，2023年开始，房价或许会有意想不到的变化
2022年可以说是楼市交易量惨淡的一年，为什么会出现这种情况？和很多原因都相关，今年也是楼市全面放开的一年，过去的种种买房限制都没有了，为什么在过去20年房价都上涨的情况下，现在反而交易量全面下滑呢？那么到了2023年，房价又会出现什么情况呢？今天我们具体来分析一下https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/a82bae16d1b342d1a14f003e69ecc2fc~tplv-tt-large.image?x-expires=1984716768&x-signature=KjT3XLPanKXAsYA2snsfgpz%2F%2Byc%3D
首先我们要搞清楚为什么现在楼市的交易量这么惨淡。有四个方面的原因。
第一，需求基本被满足，过去20年人口是从农村流入城市中的，在这个过程中很多人需要在城市中安家落户，所以过去20多年房价就一直再涨，城市化率也在不断的推进，城市化率高了自然有更多的人进城，但是现在的情况不一样了，很多家庭拥有起码一套房，更不用说二套房和三套房了。我们可以预测的是，未来10后和20后是基本上不缺房子的，再加上少子化和老龄化的出现，房子的居住属性基本被满足了。
第二，负债越来越高，有相关数据统计我们中国人人均负债是13万元，可想而知我们的压力有多大，过去房价由均价2000上涨到了均价10000，我们的房贷也由最初的几百块钱变成现在的几千甚至是上万元，包括现在很多行业的成本上升，一个家庭除了房贷还有车贷、信用卡、孩子教育支出等等，可是我们的工资涨幅却非常慢。支出的多收入得少，自然而然我们的负债就越来越高，加上还有3年多的疫情，很多人因此负债，所以就没有多余的钱投入到楼市当中。
第三,房子的金融属性在消退，之前我们说过为什么中国人愿意买房子？除了自住以外就是因为房子被赋予了太强的金额属性，而且我们想要享受到城市的红利也只有买房子这一套路可以走，在过去的20年间，需求大量存在，所以房价也水涨船高，老百姓对于投资领域知道的很少，房子就成了很多人的期待，于是只要有了钱就会马上买房子，结果就是大量的房子被囤起来了，炒房客、炒房企业等都是这样操作的。可是有了房住不炒以后，这一切都变了，房子上涨的情况被遏制了，而且当时买房的利率也很高，房子的利润空间被压缩。所以很多人退出了楼市。
第四。对楼市失去了信心，上半年有烂尾楼停贷事件，就是因为现在很多人不确定楼市会有什么样的后果，辛辛苦苦攒钱买的房子结果却出现了烂尾，辛辛苦苦换着贷款却告知拿不到房子了，包括现在很多房子都存在质量问题。所以老百姓不敢轻易出手买房子。
那么这种情况可能还会持续，主要是需求大量满足后，而楼市并不稳定，所以很多人选择观望，到了2023年，房价会出现什么样的趋势呢？
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有三个方面的趋势
第一，房价两级分化还会持续甚至是加重。人口的流动决定城市的房价，目前三四线城市房价是虚高的，在集上人口大量的流出，想鹤岗房价这样的城市只会越来越多，一二线城市和省会城市就要看虹吸效应了，一般来说人口流入比较多的城市基本上房价都会保持着高位稳定。
第二,放松政策还会持续发力，年底出现了金融16条，这说明了什么问题？说明不管是开发商还是银行都扛不住了，老百姓是着急的也是不着急的，着急的是不知道未来房价怎么走，不着急是因为房价已经连续13个月下降了，但下降并不一定是好事，金融16条出现在房住不炒之后，这也是我们一直强调的房地产逻辑，先调控后放松。今年一整年都在放松，可是效果并不明显，因为老百姓的信心还是不足的，不过2023年开始，放松会具有针对性，会更加的完善当前的放松政策，所以明年买房或许要比前几年更容易，成本更低。
第三,部分城市的房价可能会回到2015年的水平，为什么会这样讲？就是因为需求被满足了，房价失去了上涨的动力，更重要的楼市还有很多针对性调控，比如大方向是房住不炒，未来还有保障性住房和租赁市场，还有房地产税或者是空置税等等，这些都把目前的买卖房产给稀释了，而且未来共有产权房也有可能会出来，这就进一步的分化了房产市场，总之很多三四线城市会面临房价回到以前的水平。
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