楼市，机会真的来了
原创 刘博团队种种迹象表明，楼市现在真的到了可以出手的时候！
最近股债跷跷板效应再现，超2000只银行理财产品破净，让很多人吐槽，三观又被颠覆了，也让很多人感慨，让财富做“时间的朋友”，变得越来越有技术含量了。
随着政策、市场筑底，悲观情绪正在修复。风险资产向好时，通常造成债市利空，债券、银行理财等“首当其冲”，同时也意味着，避险心态正在减弱，市场风险偏好大幅提高，流向股市、楼市的资金可能增多了。
事实上，从几轮周期波动来看，优质不动产一直属于能够穿越周期、跑赢通胀的核心资产。
当前楼市处于“超级大底”，越是这个时候，购房者越要注意，楼市在回暖，同时分化也在显现，能够穿越周期的，必然是能看到更多确定性的稀缺优质资产。
最近南山前海多盘入市，深圳人的打新时机又来了。最近取证的颐城瑧湾悦家园（以下简称“瑧湾悦”），我们认为，就是属于看得到确定性、能穿越周期的好选择。
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拐点来了
楼市正在加剧
先来说说楼市的分化趋势，“马太效应”越来越明显。
那就是一线、强一线城市的市场更有韧性，而在这些城市中，分化也在发生，越核心的地段，房产保值性越强，未来楼市回暖会是“局部的春天”。
其实从今年一线城市如北京、上海、深圳屡现豪宅“日光盘”就能看出，越来越多购房者已经认识到，一线城市的核心地段具有能级相当高的抗跌性，能在“房住不炒”的当前，同时保有优越的居住属性和可观的金融属性，是家庭财富配置中不可或缺的重要大类资产。
今年楼市的关键词，一个是“分化”，一个是“回归”，即购房者“回归主城价值”逻辑，到一线城市核心地段，选择“一步到位”、具有稀缺性的房产。
而第三个关键词，可能就是“安全”。2022年楼市黑天鹅事件出现，停工烂尾风波让不少购房者心有余悸。
10月底，易居房地产研究院的调研数据显示，与2021年相比，购房决策要素中，除了地段、配套等因素外，购房者对品牌房企交付的保障力格外关注，对房型、物业服务等涉及房企的产品力上，也有了更多期待。
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这一轮房地产行业的波动，堪称进行了一次“大浪淘沙”的“洗牌”，留下的都是财务稳健、产品力卓越的优质房企，而这些房企也体现出了“马太效应”，恒者恒强，在这个信心比黄金还重要的时期，为购房者提供了看得到的“确定性”，助力行业企稳，回归正常运行轨道。
看得到的“确定性”
TA直接展示给了深圳人
什么是能看到“确定性”的稀缺优质房产，我们认为，必然包括稀缺的区位，以及稀缺的自然景观、人文教育、商业交通和圈层资源，同时还必须有另一个特质，那就是先于市场的洞察力和行动力。
从最近获批预售许可证的万科瑧湾悦，我们发现了这种特质。目前瑧湾悦诚意登记十分火爆，看图感受下现场气氛！
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今天是最后一天，我们特别提醒，感兴趣的朋友千万不要错过。
万科的品牌实力在业界备受认可，易居研究院发布的2022房地产开发企业综合实力测评成果，万科蝉联第一。
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瑧湾悦属于万科高端瑧系，在深圳，万科瑧系一直受到高净值人群的欢迎。
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瑧湾悦示意图，非开发商交付标准，外立面材料包括真石漆（涂料），存在不平整可能性。
从香蜜湖的瑧山府，到深圳湾的瑧湾汇，再到前海妈湾的瑧湾悦，可以说万科每一次都把握住了城市主脉，且经受住了周期的考验。
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开盘售罄的瑧山府，入市时限价为9.7万，根据链家信息，目前二手市场实际价格接近20万。
1、瑧湾悦所在的妈湾，代表了城市价值的确定性。
深圳一路向西，大湾区时代，“深圳湾—前海湾"这条西部沿海岸线就是一条黄金海岸线，周边汇聚了深圳顶级豪宅、一流公共配套。
妈湾是前海核心区三湾中，面积最大、开发最晚，也是最宜居的区域，具有后发规划优势，这也意味着妈湾的起点会更高，蓝图更加宏大。
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前海妈湾片区示意图
2、瑧湾悦商业配套先行，展示兑现力的确定性
最近很多人注意到一条信息，上周万科与与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，未来要在城市更新、产城融合、TOD等领域深入合作，助力深圳的城市发展。
这显示了对万科深度参与深圳建设效果的一种认可。万科将自己定义为“城市运营商”，还要做“未来社区运营商”，这点并不是字面上说说，而是身体力行在操作。
这点很多去瑧湾悦看盘的人深有体会。早在拿到预售证前，瑧湾悦就已经开了展示中心和创意展示空间，还搭建还原小区园林景观的部分实景。
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园林景观实拍图，非开发商交付标准
不止于此，瑧湾悦更是前置了商业配套先行理念，让购房者尽可能体会到“所见所得”，把握眼前的确定性。
瑧湾悦在深圳开创了Commons开放式复合商业街区，紧邻着已经开业的前海印里，目前印里入驻的商家有愈欣书店全国旗舰店、全国首家人宠社交空间挥爪小聚、Seesaw咖啡、MANNER咖啡、TAPS mini精酿小酒馆等，试运营的box—Commons已有Hephol日咖夜酒牛排店、花漾花艺美学空间入驻，商业氛围日趋浓郁。
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商业街区实拍图，非开发商交付标准
据已经去看盘的看房者反馈，万科的配套兑现力很实在，目前已开放的商业街区已经很热闹，让他们颇为惊喜。
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商业街区实拍图，非开发商交付标准，外立面材料包括真石漆（涂料），存在不平整可能性。
3、稀缺自然资源，引领片区未来的确定性
瑧湾悦的配套同样也让不少看房者印象深刻，实在是非常完善且便利。楼下有双地铁，分别是5号线铁路公园站出口以及规划中的15号线出站口（地铁（15号线，规划中）及铁路公园站的相关规划信息来源于《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023年-2028年）》，地铁建设方案和建成时间以政府意见为准）；
附近有包括荟同学校、哈罗国际学校、哈罗礼德国际学校的3所国际知名学校。（教育配套免责：本开发商仅对周边教育氛围进行宣传，具体学校建成、开学时间及入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准，相关教育资源是否引入、运营时间、课程设置、收费标准等，以相关教育机构实施为准，不作为开发商承诺）
而这些人文教育、商业交通、区位配套，都包裹在稀缺的自然生态资源之下。豪宅都跟着公园走，比如纽约中央公园、伦敦海德公园，引领着周边住宅价值高地。
前海寸土寸金，瑧湾悦周边不是一个公园，而有四个公园，东侧南侧紧邻铁路公园（规划中），西靠前湾公园水廊道（规划中），北侧是市政绿化带，小区内部还建造了社区公园（规划中），可以说大楼长在公园里。注：前湾公园（规划中）、铁路公园（建设中）、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府最终审批意见为准。
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效果图
平均来看，七栋楼每栋相当于可享受公园配套约9000 m²，而纽约中央公园每楼栋绿化空间平均约为 10 m²。
纯四房户型强势“出圈”
满足高端改善一步到位需求
这种宜居的确定性无疑带给了购房者信心和底气，更值得关注的是，万科作为“未来社区运营商”，为湾区生活进行了更多考量。
近年来“职住分离”的CBD引发了关于人居的很多探讨，构建覆盖都市人7x24小时的新型CAZ（中心活力区）越发受到关注，包括深圳等多个大城市已经提出了建设构想。
瑧湾悦犹如一个微缩活力区。目前妈湾聚集了以世茂为代表的妈湾七子商务集群、以深免为代表的总部经济集群和关注数字经济的前海深港数字经济小镇等复合产业集群，能够吸引高层次人才。
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妈湾规划示意图，来源HASSELL事务所
瑧湾悦代表了一种未来城市生活的确定性。生活在这里，可以想象集工作、教育、休闲、居住为一体的湾区生活范本，大部分区域步行即可到达，让都市人回归生活本质，这一点已经打动了不少深圳人的心。
而最后我们想重点提及的，就是能体现瑧湾悦稀缺属性的户型，事实上，早在细节还未曝光前，瑧湾悦的纯四房户型已经火了。
先来看面积段，建面约115㎡的户型为4 房 2 卫，建面约170 m² 的户型为4 房 3 卫，纯四房已经是稀缺资源，瑧湾悦这一次更做到了全市少有的五面宽、无过道。
要知道，深圳的四房在二手市场属于“硬通货”级别，特别是随着三胎放开，高端改善客户的需求发生变化，四房越发抢手。
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值得注意的是，瑧湾悦这一次打造的是全生命周期户型，直接一步到位。
建面约115㎡的户型为4 房 2 卫，采用LDK 横厅+双龙抱珠设计，配备了市面上140㎡以上户型一般才会有的设计轴线距离约5.5米以上、全面宽大阳台，四房都做了飘窗，满足全家多代同堂的需求，实用性非常高。
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建面约115平户型示意图
万科一向擅长打造户型，这一次空间改造也很灵活。如果是两口或是三口之家，不需要那么多房间，户型内部墙体非承重墙占比多，可以任由住户发挥。
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创意展示空间实拍图，非开发商交付标准
建面约170㎡的大户型，客餐厅采用横厅设计，客厅直出景观阳台，尺度感很强，且面宽大于进深，确保了更好的采光和通风效果。
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建面约170平户型示意图
该户型内部是双套房、三卫生间设计，主卫带双洗手盆、浴缸，使用率在80%以上。
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创意展示空间实拍图，非开发商交付标准
阳台开间设计轴线距离约7米，且是三段式推拉门，尺度非常阔绰。因为各楼栋是交错式布局，户型基本无遮挡，站在大阳台，远眺城市景观，十分惬意。
结语
总结来看，瑧湾悦可说是给了深圳人满满的诚意，配套先行、理念前置、户型优越，对于高端改善客户来说，面积段也保证了圈层的纯粹性。
在前海+妈湾+万科+瑧系+公园豪宅等关键元素加持下，瑧湾悦在前海千万级豪宅中，相当能打。目前正在火爆登记中，想要一步到位的湾区美好生活，不容错过!
免责声明：本文仅代表作者个人观点，本文中引用的数据及图片并非开发商提供，与开发商无关。
特别提示：
1、本文对项目周围交通、商业、文化教育（包含学区）以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，具体以政府规划及现场实际为准。
2、效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以政府报批报建的方案为准。
3、本文所提及一切图文资料以政府最后审批之法律文件为准。
4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。
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