“三稳”之下的楼市下跌了，政策会换挡吗？
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从2018年以来，中国房地产和楼市里面伴随“房住不炒”总方针出现频率最高的政策性词汇就是“三稳”，即：稳地价、稳房价、稳预期。当时提出这个词组的本意主要是要阻止地价、房价以及相应预期的不断上涨。
然而，形势比人强。如今几年过去了，今天的中国房地产市场已经进入大范围的低潮期，三四五线城市的楼市早已成了过气“明星”，空置率高企，去化压力巨大，房价持续下跌，部分中小城市的房价已经跌出“白菜价”，几万块钱就可以买到一套百八十平米的房子。而那些曾经风光无限的一二线城市，在这几年房企“三条红线”等严厉调控政策影响下，房地产也出现了二十多年来未曾出现过的深度低迷格局，尽管从去年10月以来，从中央到地方，连续投放了各种扶持性政策，然而楼市仍然难有像样的起色，连北上广深这样的一线城市的地价和房价都出现持续性的下跌，跌幅甚至达到20%、30%甚至更多。
显然，在这种明显的房价下跌面前，这几年来一直提及的“稳地价、稳房价、稳预期”的政策有点对不上号了。可能，政策面过去习惯于打压房价的上涨，也曾经多次取得实效，然而，面对汹涌而至的房价下跌，政策面还缺乏足够的经验储备来及时应对，否则很难理解为什么扶持性政策连续投放了一年时间，房地产和楼市仍然缺乏直观的回温景气。
这个时候，我又想起了这两年来政策面常常提及的另外一个突出的表述：“需求收缩，供给冲击，预期转弱”。也许，这种表述不仅是对中国宏观经济说的，也十分符合当今的中国房地产现象。我们可以明显地看到，这个表述所指的情况与“三稳”政策所指的情况无法在同一个市场层面实现吻合。
这就是说，连续在国家重要会议上提及了几年的“稳地价、稳房价、稳预期”的政策表述，事实上已经面临“需求收缩，供给冲击，预期转弱”这个比较严峻的政策表述的正面冲击。
也许我们可以解释说，即便出现地价、房价和预期的下跌情况，即便市场面出现“需求收缩，供给冲击，预期转弱”的情况，政策面仍然要坚持以“三稳”为政策基调，为政策目标，这并不矛盾。
甚至还可以这样理解，只要地价、房价以及相应的预期是以一种缓慢的方式下降，并没有出现所谓“硬着陆”的情况，仍然可以看做是一种“稳”态，无需过度紧张，楼市本质上仍然在“三稳”框架内运行。
然而，无论怎样解释，曾经的“三稳”政策在当前地价、房价和预期不断下跌的低迷通道里，仍然让很多人产生一系列的疑惑，毕竟，自己房子的价格出现一个明显幅度的下跌，这和“稳房价”似乎没有了关系。
也许，当房价下行的时候，业主们更多想到的是，政策为什么不为我们“稳房价”了？“三稳”政策为什么突然“失灵”了？
关于“三稳”政策与楼市表现之间的矛盾，可能仅仅停留在表象层面来解读，是无法讲清楚的。从楼市的深层看，作为市场经济的重要组成部分，房地产和楼市同样必须遵循市场法则和规律，它的波动和涨跌，表面看有政策管控的影响，但最后的影响因素还是市场，包括国内国际经济和市场各类要素波动的影响。
太多的理论分析就不讲了，看看最关键的，一个是中国的城市化已经基本到位，房子盖了太多，但人口增量急剧下滑，三四五线城市面临长期去化困局；一二线城市多年来炒房盛行，又把房价逼到一个泡沫充斥的高度。现在房价的下跌，很大程度上就是在消化这些泡沫，这需要一段时间。
在这种背景下，“三稳”政策不可能为了维持房价的“不变”而人为中止房价下跌的趋势，是趋势就是挡不住的。也许，让房价缓慢下行，不要暴跌，这的确是一种“稳房价”的表现形式吧。
当然，在这种深刻的房价下跌趋势面前，除了要让炒房力量做出深刻检讨并彻底改邪归正外，如果一定要让政策面也对市场面表露一点真情实意，政策面应该说，多年来，各地大力度的土地财政政策的确助推了房价的不断上涨，现在房价下跌，土地财政方面当然充分知晓其中包含的历史责任。
那房价会一直这么跌下去吗？当然不会。凡事物极必反，经济规律在背后起着决定性作用。当房价下跌到规模化真实需求的买入点以及政策平衡的扶持点，这个价位就下不去了，止跌出现了，甚至可能有一定力度的反弹现象。一个城市到底房价跌多少？因城而异，差别可能还比较大。总的趋势，未来大的城市群、都市圈，国家重点城市的房价有比较强的支撑力，特别是这些城市中的核心地段。而那些资源、人口、资金、产业不断流失的中小城市，房价下跌的幅度就会比较大。
可见，“稳房价”并不意味着让房价一直在某一个基点上不动，在“稳房价”政策的框架下，房价的温和上浮或缓慢下滑，都可以看做是一种“稳房价”的动态表现。
地价、房价及预期的下滑，应该属于中国房地产内部积累的矛盾到了需要爆发的时候，通过价格的下挫和房地产内部结构的深度调整，我们希望看到的是一个剔除了炒房风潮、趟过了城市化时代的、更加符合中国经济未来发展需求的、更加健康合理的房地产市场的脱胎而生。
由此可以说，尽管当前中国房地产和楼市的表现比较低迷，地价、房价和预期都出现不同程度的下探，部分价格下跌力度还比较大，但是，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调仍然不会改变，不会“换挡”，会长期坚持。
当然，“三稳”政策在经过此轮房地产和楼市低迷的洗礼后，在政策的具体内涵表述上，在相对应的具体措施上，都会有更深一层的提升和改进。
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