2022年，关于中国房地产经济和楼市，几个有段位的认知和分析观点
#头条创作挑战赛#这是熊猫贝贝的第1408篇原创文章：
时值周末时间，聊点有深度，有价值的内容。
这篇文章，没有什么铺垫，将从一个行业内的角度，一个真正的地产人角色，以及民营房企决策层的高度，和各位读者朋友们，聊一聊对2022中国房地产经济和楼市的几点重要研判和分析观点。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
[*]文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
[*]内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
[*]每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
[*]头条独家文章，抄袭搬运必究！
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f0b5166b30274d64974b8a72eb77d41f~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=kmlKf85cmynqNtgMLu57gUX8L%2BI%3D
图片来源：头条图库
1
一个重要，但是被忽视的动向：政策救市，工具箱见底？
2022年其实从年后3月份左右开始，一轮席卷全国的政策救市就已经全面开启，但是大半年过去了，实际上现实是个什么效果和结果，无论是从宏观数据的角度，还是从现实体感的维度去看看，可能连差强人意都算不上。
政策救市的边际效益都开始衰减，这才是人间真实，这也让市场和民众产生了一种博弈心态，那就是“等大招”。
各路利益关联的群体，声量很大，2022年11月份，金融支持16条的出台，恨不得把天都给吹破了，搞得好像中国房地产经济和楼市，马上就能ICU到KTV无缝切换，开启喝大酒蹦大迪的新一轮狂欢。
实际上，真正的大招到来，绝对是无声无息，甚至不被重视的，这些情绪和炒作可以理解，但是太过浮躁。
大家没有发现真正的利益主体，也就是各地政府，各路开发商，是不是都不约而同地保持了低调，谨慎的态度？
其实，只要生意做到一定规模的人都应该明白，金融支持政策，是最典型的“阎王好见，小鬼难缠”的利好，堪比高额保险真的遇到点事儿了，遭遇保险公司高薪聘用的法律顾问和精算团队的意思。
一个被市场和很多人所忽视的动向，其实已经揭示了当下中国调控政策的现实困境。
从2022年下半年开始，越来越多的城市地方政府响应国家稳楼市政策，纷纷放出大招，苏州、济南、郑州等地政府相继出手回购商品住房，以实际行动维护房地产市场稳定发展。
政府回购，先不说后续产权归属政府的这些商品房如何使用，经营和流通，实际上，这就是典型的政策工具箱见底的信号。
不谈什么宏观，大局观这些虚的，从经济和商业的逻辑出发，任何生意，只要做到了债务转移这个阶段，实际上就是难以为继的现实信号。
这个结论，值得大家多看几次，反复体会，特别是有做过生意，有商业逻辑基础的朋友，恐怕更有共鸣。
从信息，经济测算，包括现实的现金流情况，地方政府和开发商肯定是跑在市场前面的，2022年楼市的情况，可能在2021年就已经基本上可以提前确定了。
那么问题就来了，2022年为什么还是一波又一波的救市托举政策持续不断地推出来呢？
很简单，大道至简，就是在极限情况下，让市场以一个相对较高的价格，保障现有的存量新房，尽量成交，这其实已经算是保证了房地产经济的最大利益化。
实在托不住，那么宁愿债务转移，也要保障价格稳定，这就是政府回购动作的意义所在。
总的来看，实际上调控政策的松紧对于当下的楼市，除了一线城市以外，基本上已经是没有多少效果的存在了。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/a1cbfc68392e4d1696060f564e4208d4~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=Jl%2BWPf5V8pSRteb442wl%2B33T4HA%3D
图片来源：头条图库
2
经济现实之下，该如何理性判断绝大多数城市的房价这一轮下行，走向何处？
2022年中国经济结构调整的所谓“阵痛”，应该已经把寒气传递到了绝大多数行业和个体了吧？
有一说一，方方面面其实都期待国家和央妈的动作，但是实际上现实体感，基本上都差不多，那就是国家层面，非常克制。
当然，这也要理解，外围的不确定性和各种潜在风险缺乏确定性，一个14亿人口的大国，不谨慎不行。
所以，经济现实之下，其实不仅仅局限于房地产经济和楼市，各行各业最基本的一个共性认知，那就是降低期待。
从8月份开始，PPI下行，CPI跟不上，PPI和CPI出现逆向剪刀差，这个经济数据走向，说明了什么问题？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/857c46183f39483bb81bd518b365a311~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=ibP69ReVQLNhwY5OyrgG8Bc4oMU%3D
图片来源：头条图库
市场消费和需求，已经对生产端形成了反向遏制。
宏观大盘子里面没有真实的经济增量，这是经济现实，所以，资产领域，金融市场，哪里有行情支持来源？
2022年10月底到11月初，就连中国国债关联的银行理财和债基都出现了暴跌行情。
综合以上的经济现实，对绝大多数城市房价的可能走势，就不要有误判的侥幸心理了。
不过这一次值得关注的是，国家层面甚至不惜国债收益率波动的做法，也要保障汇率稳定，打爆空头，原本中国房地产经济赖以维生的“保房价，还是保汇率”的选择如此明显，也算是难得的经济确定性了吧？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ec6a8c78206348adb61cc09b5b4ead8b~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=02Hhj9IDFkr0Xha9CM%2FzFkMgkfI%3D
图片来源：头条图库
3
一个重要的市场误解：房地产税，将成为中国楼市真正的“利好”标志？
当然，房地产经济的困境和楼市的低迷，其实都在国家的掌控之下，有些市场和民众看不见的红线和边界，国家自然驾轻就熟。
2022年，有一个尚未落地，但是备受关注的政策，其实市场和很多群体，是有误解的。
那就是房地产税。过去房地产的重要性，从卖地收入在财政中的占比也可见一斑。
政府最大财源是一般预算收入，主要来自于税收，卖地收入是第二大财源，属于地方政府的增量收入。
2007年以来，全国卖地收入占“中央+地方一般预算收入”的百分比总体呈上升态势。2020年，楼市面临严厉的政策调控，但是卖地收入占一般预算收入的比重达到46%，创下了历史新高，比2007年房地产巅峰期高了32个百分点。
也就是说，房地产发展得越好，经济就好，税源就广，财政对卖地收入依赖越小；
房地产遇到挫折，财政对卖地收入的依赖反而更高。
很明显，按照2022年这个市场现实和土拍情况来看，土地财政的卖地收入玩法，别说以后了，就是2022年恐怕大幅低于预期。
用房地产税模式，取代土地财政收入，从简单粗暴卖地收钱，转向细水长流长期税源，这是可见趋势，但是来自于市场和很多利益关联群体，各种类型的抵触很多。
是不是觉得房地产税真的落地，会进一步加大房价下行的压力，导致当下的楼市和房地产经济更加困难？
100个人里面，可能99个都认同上面这个逻辑，剩下一个万一是深圳人，恐怕不会这么想。
为什么这么说？可以参考2020年深圳推出的“二手房指导价”，从刚出台被骂的冒烟，到2022年成为二手房市场的保命价格，这才多长时间？
赋税征收，国之大事，这里面存在一个很关键的逻辑就是，任何税收，都需要一个基准，而这个基准的设立，就相当于国家信用背书和金融系统的市场定价。
以一套按照100万标准征收房地产税的房子为例，既然国家给出标准了，那么银行认不认？市场认不认？
看懂了这个逻辑，就应该得出这么一个明确的结论：
什么时候房地产税真正出台执行，那么就是对应城市的房价下行压力真正得到缓解的时候。
从这个角度来说，是不是房地产税的出台，才是中国楼市真正的“利好”信号？
和很多观点和分析认为，是因为当下楼市低迷，行业风险还在出清，所以房地产税才悬而不决的观点不一样，实际上，这就是一个挤泡沫的过程，是一个压力测试过程，房地产税的税源基准一旦确定，就意味着国家定价，就直接对应着金融系统对价格负责！
这个观点，全网独家，别无分号。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/27d3993ae0484db09a6696ab5e133bd7~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=bLtoUP4FYk1rthI8vqb3eq%2F6zQE%3D
图片来源：头条图库
写在最后：
看懂中国经济管理的主线思路和底层逻辑，才能结合自身，指导行动
这篇文章不长，但是讨论的几个观点都非常有段位，有深度，值得大家花点时间，用些耐心，仔细体会，当然，也不是什么大路货，老调重弹的东西。
那么落到个体头上，该如何看懂中国房地产未来的主线，并且结合自身，指导行动呢？
文章最后，谈几点个人看法和观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位看到这篇文章的朋友们讨论和参考就好：
1，一个独家研判观点：接下来，中国绝大多数的房产，会走上一条明确的“成本回归均值”的主线。
什么意思？不管是以前就买了房子的，还是最近几年买房子的，又或者是租赁房子的群体，以后在“居住”这个类别上的支出成本，会趋于一个水平线。
房地产税，针对不同类别，不同利率，不同年限的房产，会有一个不同的征收标准。
不用担心技术是否成熟，数据是否齐全，这不是问题。
那么买不起房子的群体，居住成本会提升，对应的就是租售同权，特别是教育上的同等权力。
举个例子：
100万的房子，自己买的，交房产税，有贷款能抵消一部分税，没贷款那就多交一点税比如一年1%-2%；
100万的房子，买不起没关系，免费过户，一年按照房价的10%收税，10年不就收上来了？
租房的群体，租金水平和业主房贷，和业主持有房产的成本持平，享受业主一样的待遇。
当然，这只是个人假设的一种模型，但是“居者有其屋”的实现，在经济逻辑之下，其实并不困难。
没有什么技术困难，有的只是利益纠结和人性纠缠。
2，既然持有成本趋于统一，那么对应到不同群体，该不该买房，就要看自身情况了。
特别值得一提的，这对那些自己本身就不积极创造社会价值，经济增量，成天指望买房赚钱，或者房价暴跌捡漏的群体而言，未来的日子和道路，会越来越难。
广阔天地，大有可为不是？鹤岗的房价怎么这些群体不去骂？那点心思难道老百姓看不懂，国家会看不懂？
3，总而言之，地产的黄金年代早已走远，但说抛弃还远不是时候。决策层的政策导向，应该是在坚持房住不炒的基础上，通过适当的政策调整，拉动刚需和改善型需求，让房地产形成更为理性健康的发展模式。
如此一来，增长压力小一点，财政缺口少一点，就可以为中国经济最终的转型升级赢得更多的时间和空间。
4，未来中国的房地产行业，国家资本主导是必然趋势，那么结合以上分析，土地是国家的，开发商也是国家的，价格也是国家定的，骂房价高还有什么现实意义吗？
买得起，丰俭随人。
买不起，每个月成本算算，直接送给你好不好？合同一签，按时纳税，征信挂钩，努力工作赚钱创造就是了。
那到底是什么人还对房价会有情绪呢？
这是一个好问题，
5，民营房企转型，升级，转向，是必然，未来房地产行业，无论是发展还是薪酬，会快速回归普通行业，逐渐丧失暴利，高回报，高收入的想象力。
属于中国房地产的市场经济辉煌时代，已经结束，这并没有什么值得怀念和不愿意面对的，时代如此。
以上，就是在2022年11月份，对中国房地产经济和楼市，进行的几个维度的专题深入思考和分析讨论，和各位读者朋友们，进行一个分享。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f66bbfba94cf42b5a8590ee118c83001~tplv-tt-large.image?x-expires=1984371151&x-signature=qgpdCBCkZpTfiKYcdnwRODksE7I%3D
图片来源：头条图库
根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人
实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！
有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。
页:
[1]