躲不过的周期！上海楼市，回头了
#11月财经新势力#作者：子非鱼
01 | 上海楼市成交量转向
千金难买一回头。
倨傲不逊的上海楼市，终于迎来了转向节点。在目前全国超90%的城市房价调整的当下，上海大概是最后的倔强了。
北京方面9月份就已经转向，北京外围区的二手降价房源数量不断增加。
至于一直领涨的成都，在昨天的文章中也已经说过，外围区的调整势头正在向核心区延伸。
上海，这座中国经济第一城，在6月份恢复流动性之后，迅速回暖。二手房成交量当月立刻拉升到1.59万套，7月份和8月份都接近2万套成交量。豪宅市场更是如火如荼。
然而，这更像是在上演最后的疯狂而已，强弩之末，迟早会有精疲力竭的一刻。如今，来了，转向了。
这种转向集体表现在成交量、去化率、房价三个方面。
根据58安居客房产研究院华东分院统计，10月份上海新房成交4887套，环比下降56.86%，成交量为今年单月（除去因疫情影响的4月和5月）最低。
新房10月份的成交量，跳水力度如同猛虎回头一般。
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如果说新房成交量和当月的开盘量与开盘位置有很大关系，难以真实反映变化，那不妨看看二手房。
二手房成交方面，9月份开始下降，降至1.8万套，10月份则继续掉落至1.6万套。
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上海二手房成交量走势；来源：上海链家数据研究院
02 | 上海房价开始调整
新盘开盘去化率，同样在转向。今年8至10月，上海开盘去化率分别为79%、74%和52%，连续两月回调。
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大家最关心的房价方面，尽管上海还没有形成和深圳、广州那样的普跌场景，但已经有不少房源开始调整，二手房的议价空间也越来越大。
比如以联洋年华一套165平方米左右的房源为例，该房源于9月18日上架时报价2380万元，于9月30日下调价格至2280万元，降价百万。
同户型的另一套房源则在两个月内经历三次降价，从2200万降至2020万。
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同小区另一套2100万的房子，目前降至1990万。
澎湃新闻披露，目前浦东联洋板块部分房源价格降幅普遍在8%至10%。
另外，上海目前的老破旧房源普遍降价30至50万元。上海中原地产分析师卢文曦表示，目前老破小的房源价格普遍降幅高达5%~8%，部分品质较差房源降幅超10%。
闵行区梅陇板块的高兴花园，由于学区的原因，最高峰的时候单价卖到9万元/平方米，但由于是老破小，降价非常狠，目前成交价已经跌到6.5万元左右，降幅2万至3万元/平方米。
跌幅最猛的还是学区房。
根据华夏时报披露，作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，由于对口的学区资源优势明显，近年房价涨幅惊人。2020年底、2021年初，挂牌单价高达20万元/平方米，一套50平的小两房竟跻身千万豪宅之列。但在贝壳找房等平台上，梅园小区目前的挂牌单价已降至13万元左右。
还有很多房源，就不一一而足。总之一句话，上海的房价开始调整了。尽管目前上海的房价调整主力还是老破小、豪宅等泡沫较大的房源，但趋势一旦形成，很难阻挡。
上海楼市此前一直坚挺，是因为上海这种城市本身的抗压能力非同小可。
作为中国经济第一城，是中国的经济、金融、贸易、物流、科创中心，经济强悍、产业强悍、金融强悍、工业强悍，尤其是购买力强悍。
这些能力叠加在一起，构成了上海楼市强大的抗压能力。然而，市场的低迷的情绪已经传遍到了每一个角落，寒意正如华为任正非所说的，传递给了每一个人，上海也无法置身事外。
在经济增长不确定的当下，失业率上升与购买力下降会成为所有城市房价调整的共同因素。
更何况，上海的房价太高了，高到很多上海的就业者“只可远观不可亵玩焉”的地步。北京亦是如此。
北京的东城、西城、海淀均价都在10万以上，全市整体均价7.2万元/平方米，位居内地第一。上海黄浦、静安、徐汇均价也在10万以上，全市整体均价6.77万元/平方米，位居内地第二。
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数据：中国房价行情网
在这种高房价之下，北京、上海、深圳等城市的房子，已经沦为了富裕阶层的游戏，和城市内部绝大多数普通就业者没有关系。
但在信心不再、失业、裁员、降薪、购买力缩水等诸多负面因素影响下，击鼓传花的游戏，没有了接盘者，也玩不下去。
央行最新发布的《2022年第三季度中国货币政策执行报告》显示，住户贷款9月末同比减少了近-3万亿元。住房贷款主要是房贷和消费贷，也就是说大家都不敢贷款买房和消费了。
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与之相对应的是存款在激增。9月末金融机构本外币各项存款余额为261.3万亿元，同比增长10.9%，比年初增加22.7万亿元，同比多增5.5万亿元。人民币各项存款余额为255.0万亿元，同比增长11.3%，比年初增加22.8万亿元，同比多增6.2万亿元。
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别误会，这并不是说大家手头还有很多钱，只是存了起来。这里的存款激增，主要是富裕人群加速存款对抗未来的不确定性。
普通人这三年经济是个什么状况，看看自己再看看周边人就明白了。反正我认识的很多人，对此都是摇头叹息。
楼市是要钱来支撑的，当不少人的钱包越来越干瘪的时候，房价岂能不摇晃。
03 | 最近不断释放的利好会让房价筑底吗
针对这一点，在本号周一、周二的文章中都有具体分析。
无论是“第二支箭”，还是“房地产金融16条”还是“保函置换预售资金”，都是针对房企的资金流动性困局而来。
引用某位比较客观的专家的话说，这些措施只是给房企止血，而不是输血。只是化解当下房企倒下去的速度，而不是把他们重新扶起来。
房企出清放在未来的长周期中，仍会继续。最近的一系列大礼包，只是不想让房企在短时间内扎堆出清，因为这样必然会带来混乱和风险，会加大保交楼的难度。
面对这些利好，有些城市已开始制造楼市筑底的氛围。比如安徽六安市的多个楼盘申请将之前的降价楼盘涨回至去年的备案价水平。
对于当下的楼市和房价影响，本号还是那个观点：
对经济、楼市构成较大利好，毋庸置疑，但不会引发楼市过度兴奋。
因为疫情仍在持续，我们的收入现在没有改变，我们的楼市供过于求的基本面没有改变，新房的交付保障没有完善，我们的信心还未回归。
这些短期影响因素，决定了房价调整短期内还会继续，其调整力度和面积还会继续扩大。
对于长期的判断，本号的观点是，再也回不到从前。
长期影响因素方面，供过于求的基本面不会改变，房地产的金融属性正在削弱，人口已经转向，再加上房地产税风声鹤唳。
这些长期因素决定了：
楼市正在告别普涨时代。在这一波调整之后，大部分人口减少、经济薄弱的三四线城市，会陷入长期阴跌当中。而具有人口流量的中心城市，可能会横盘较长时间，之后才会缓慢爬升。
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