当下楼市，史上最冷！救市政策，全部打光！关键是楼市还救得活吗
救市油门已经轰到底，关键是，楼市还救得活么？无论是“救市16条”、还是房企融资第二支箭，或者置换预售监管资金等等，都重点着眼于给房企融资松绑。
至此，无论是需求端的降首付、降利率、解除限购，还是供给端的房企拿地、房企融资等等，救市政策基本上全部用完了。
因此，救市政策专注房企融资，说明救市的油门已经轰到底了，救市政策再无保留，工具箱也空了。
接一下，最关键的问题是，楼市还救得活么？
01
史上最冷：全国9成房价下跌！
当下楼市环境如何？看数据。
11月16日，国家统计局发布10月份全国房价数据：
10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。
二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。
也就是说，10月份，全国无论是一线城市、二线城市还是三线城市；无论是新房价格，还是二手房价格，总体上全部都在下跌。
再看另外一个统计数据：
10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个。
这意味着什么呢？史上最冷。
我们把历史数据和政策记录相结合，就可以得出一个规律和判断：
1、房地产市场过热的标准：90%以上的城市房价上涨。
最热的时候是2016年8月份，当月有64个城市上涨；然后是，2016年4月份，有65个城市上涨。接下来是，2018年5月份，当月新房有64个城市上涨，二手房有66个城市上涨。
一旦90%的城市房价上涨，楼市调控政策就会重拳出击，把房价打下去。
比如，2021年二季度，当时新房上涨的城市数量高达62个，逼近90%的临界线。
2、房地产寒冷，政策“托市”的临界点：50%的城市房价下跌。
2019年10月，70个大中城市中，二手房房价下降的城市达到35个，占到一半，创55个月新高。
当时的托市政策是什么？13天内央行两次“降息”，一次降准。11月5日，央行下调MLF操作利率5BP;15日，央行进行定向下调存款准备金率1个百分点；18日，央行7天逆回购利息“降息”50个基点。
经过这一番操作后，楼市止跌回暖，最终达到过热，完成一个小周期。
3、房地产极其寒冷，紧急救市的标准：68%的城市房价下跌。
除去本轮数据，以前的数据极值发生在，2015年3月份。当时有48个城市二手房价格下跌，历史之最。
很快，央行、住建部、银监会联合发文，把二套房首付比例从60%降低至40%，公积金首套房贷款，最低首付由30%降低至20%。仅仅10分钟后，财政部和国税总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。
10月份的数据呢？
全国70个大中城市中，新房和二手房下跌的城市数量高达58个和62个，占比分别为83%和89%。
10月份，这个数字，已经跌到历史最低，再也没有比它更低的数字了。
什么是百年未有之大变局？这就是啊！
02
楼市，还能救活么？
当下楼市，史上最冷；当下救市政策，油门又轰到底了。
那么，楼市还能救活么？
我们先看一下，这一连串的救市政策出台后，开发商们真实的反应如何。
11月6日，湖南长沙第三批集中供地启动，出让22宗涉宅用地，总出让面积86.25万平方米，总起拍价76.17亿元。
实际结果如何呢？
三轮供地保证金缴纳截止日期当天，长沙发布终止挂牌公告，终止长沙市071号宗地的挂牌出让。
为啥终止挂牌？很明显，这块地没人想要。
剩余21宗土地呢？全部底价成交。
参与主体呢？只有5家民企参与，有的跟国企联合，有的拿1块便宜的，其余接盘的全部是地方国资。
因此，无论是从成交价格上看，还是参与主体上看，即便救市政策已经轰到底了，土地市场仍然缺乏信心。
再说了，长沙房价的泡沫可是全国最小，并且长沙楼市是10月份为数不多上涨的城市，并不算最冷。
即便这样，房企仍然不看好未来，土地市场仍然十分冷清。
由此可见，想要救活楼市，确实有点儿困难。
还需要注意的是什么呢？
土地市场，如果没有国资托底；楼市，如果没有国资托底，真实情况会更加冷。
过去一两年，国资在给楼市续命，以防轰然坍塌。
但是，未来，国资会慢慢撤退。
10月份，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确提到：
严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
这基本上堵住了，国资继续托底房地产的路子。
也就是说，接下来房地产市场究竟如何发展，一看居民等基本面，二看民营房企的信息。
以前，中国的房地产逻辑，短期看政策，中期看政策，长期也看政策。
当下身处百年未有之大变局，中国房地产市场已经发生了质的变化。2021年末以来，救市一直救不过来，就是最好的证据。
以后，中国的房地产市场逻辑，会向市场基本面靠拢。
关于当下楼市基本面，我们看一个新闻。
11月15日，联合国宣布，世界人口在当天正式达到80亿，2080年有望达到104亿峰值。
看一下关键节点，1975年全球人口40亿大关，1999年突破60亿，2012年达到70亿，今年80亿。
总结一下规律就是，全球人口每隔10年左右，就会增加10亿。
作为人口大国的中国，过去10年由“人口红利逐”渐沦为“人口负债”。
生育率跌破1%，全球最低档，2022年人口将正式负增长；老龄化率超过14%，位于全球最高档；劳动力人口数量和占比连续9年下降，目前占比降至62%。
人口是楼市最坚硬的支撑。如今，在中国，楼市这个根基开始慢慢瓦解。
我们再看看楼市其他角度的基本面：
1、需求透支。根据国家统计局和克尔瑞数据，近五年累计成交74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%，也就是说仅用了5年时间，卖了过去20年56%的金额。
2、房价透支。过去20年，房价长期大涨，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房价均价复合增长率达到7%。
3、支付力透支。过去十年，居民杠杆率上涨了6.68倍，个人住房贷款余额超过38万亿，部分城市杠杆率涨幅加大，甚至有些城市杠杆率超过200%。
我们之前文章还说了一个残酷的真相，居民储蓄下降，手里根本没钱了，有钱的都是炒房客。
4、供应透支。70城广义库存达到10亿平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供应近5亿平方米。
从重点25城来看，广义库存总量为3.3亿平方米，按照销售面积测算需要1.26年消化，其余45个城市则需要5年消化，许多城市暗藏风险。
5、长期因素，比如，大家都有房子了，套户比接近饱和；城镇化基本完成，人均居住面积饱和等等。
也就是说，从房地产基本面上看，楼市再想超越其他行业，获得超额收益，基本上不可能。
但是，我们需要特别注意一点：在中国，多头天然具有韧性！这是超出基本面的存在。
即便再垃圾的行情，也都会有妖股出现；即便再低迷的楼市，也都有上涨的城市和楼盘。
逻辑如下：
1、一个国家的人口数量越多，就越容易造成局部价格上涨。
道理也很简单，去炒某一类资产的人群，即便很小的比例，因为总人口规模大，因此这个群体的数量也相当可观。
2、一个国家的货币超发越多，就越容易造成局部价格上涨。
道理也很简单，去炒某一类资产的资金，即便很小的比例，因为总体货币规模大，因此这个货币的体量也相当可观。
所以，在人口数量众多，以及货币超发的前提下，任何资产，包括楼市、股市，文玩字画、玉石花鸟、藏獒、君子兰等等，都会出现结构性行情。
这就是多头的韧性。
所以，楼市99%的可能性是，有的城市上涨，有的城市下跌；在上涨的城市中，也有楼盘下跌；在下跌的城市中，也有楼盘上涨。
因此，我们可以总结，当下楼市史上最冷，救市政策也全部用尽，再加上房地产基本面的压力，楼市想要恢复过来，过程将是十分的艰难。
总体上看，中国楼市，大势已去！
但是，由于多头天然具有韧性，所以整个房地产行业会跟全球社会一起有个贝塔收益，且楼市局部仍然会出现热点。
页:
[1]