楼市暴跌，豪宅价格再创新高，悦府二期166平的价值分析
文章首发于“豪宅的故事”和“深圳房客会”微信公众号在市场上行期，房价普涨的时候，一些小区的优质户型与普通户型的价差可能没有那么明显。
当市场下行的时候，真正的高品质户型竞争力就会很快显现出来。
特别是豪宅，在如今低迷的市场下，同一小区，同样的面积、同样的户型、不同的朝向，价差有上千万，甚至朝向差的户型还脱不了手。
01 同样的户型、同样的楼层、不同的朝向，价差上千万
最近，悦府二期一套高楼层166平2房，最终以4500万左右的价格成交了。
去年业主报价还不到4000万，市场无人买单，业主对比了小区同户型的房源挂盘价，索性将报价调高至4500万，没想到，最终以4500万这个价格成交了，比去年报价还要高出几百万。
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内部系统截图
现在小区有几套户型结构差不多、朝向不同、楼层差不多的A户型，在售报价在3200万左右，而且短期还比较难成交。
目前A户型放卖的也比较多，很多业主也是比较诚心卖，报价相差都不是很大，说明想卖的业主很多，也比较诚心出售。
刚成交的这种D户型，目前放卖也不多，普遍报价都高于4500万，甚至有的业主报价达5500万，稀缺户型放卖业主是非常少的。
02 稀缺性豪宅不看价格看价值
从房子本身的价值分析。
悦府二期166平2房是小区主流户型，户型方正、空间更加灵活、可改成4房，市场成交价在3000-4500万之间，同时此户型在小区内分布最多，一直以来，都是悦府二期成交最活跃的户型。
166平2房分布在1栋的A、B、D户型和2栋的B户型，其中，只有1栋的D户型朝东，客厅及两个卧室均朝东，从客厅和卧室看出去，可赏深圳湾人才公园景观，高楼层视野不错。
1栋A、B户型以及2栋B户型，客厅及卧室均朝西，面朝后海总部基地，视野和住家体验上，相比1栋D户型会差很多。
开盘时，同一楼层，1栋的A、B户型和2栋B户型的备案均价就比D户型少2.5万/平左右。
进入二手房市场后，差距逐渐拉大，1栋A、B户型及2栋B户型，与1栋D户型价差已接近千万。去年年中，1栋D户型中间楼层成交在4230万左右，去年年底，同样的楼层段，2栋B户型成交在3400万，相差830万左右。
D户型在继续涨，而AB户型在继续跌。
未来1栋D户型低楼层海景景观会受到小米那栋大楼遮挡，只有部分高层的166平2房才能看到优质景观面。
最近成交的1栋D户型，楼层在30楼以上，至少可以确定，景观面不会受到太大影响，所以相比1栋高层的A户型，价格自然会更高。
03 豪宅的精确定位与高品质可以抗周期
为什么悦府二期166平的高楼层D户型可以持续上涨，不受市场影响，在小区，除了这个户型以外，其他户型不管景观面还是朝向都比较好的，都没有涨。
悦府166平的价格在4500万左右，一般专业的客户他们的预算若到3000万以上，对朝向、户型、景观、楼层等，都会有很高的要求，一个3000多万朝西的两房，不管品质有多好，成交起来还是很难的，除非遇到不专业的富二代，他们凭感性感受到高品质小区的冲击，可能会快速成交，当然靠运气的东西在这里就不多说了。
小区100多平的1房，报价也在2000万左右，2000万的总价买个1房，这样的客户可能还不如再加一点钱，去买华润城150平，这个定位只能拿来投资出租，真正有家庭自住的客户选择相对较少。
226平以上的大户型，现在的报价也在6000万左右，这个价格段的客户大部分还是住家需求，而226平以上的部分户型客厅朝北、还没有阳台，在这个价格段的客户还不如买湾区170平以上的正规四房。
而166平的户型虽然是2房，若家庭人口比较多，也可以改成4房，在4000万左右的总价，在深圳最好的地段、最好的品质、最好的景观的小区，可以说这个户型的定位是很准确的。
总价只要超过3000万，5000万、8000万段的就更不用说了，对小区品质、物业管理、景观、楼层、朝向甚至圈层的素质，要求都会很高。
有些房子看似便宜，如果在以上因素中，哪怕其中一个因素有严重缺陷，都会给这套房子的成交带来很大的不利。
比如最近很多中介推的双玺三期425平低楼层户型，与高楼层价格相差3000万甚至更多，为什么相差这么大的价格还没成交。
对预算7000万以上的客户来说，其实面积大几十平米或少几十平米，区别真的不大，但他们对房子的要求会很高，房子尽量不能有明显的缺点，尤其是景观和楼层，有极高的要求，面积反而没有那么敏感了，当然，高赠送也很重要，比如恒二。
前段时间抢招商玺425平低楼层6000多万的业主朋友们，我在这里就不多说了，自己去比吧，如果还有疑惑，可以来找我聊天。
文章首发于“豪宅的故事”和“深圳房客会”微信公众号
近期会为大家盘点接近指导价或者指导价以下的小区数据文章，可以在“深圳房客会”微信公众号上查看。
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