杭州楼市持续低迷 滨江集团土储62%在杭州风险几何？
出品：新浪财经上市公司研究院作者：大眼楼管/肖恩
随着近期杭州未来科技城部分二手房成交价格的暴跌，传统的“金九银十”悄然落幕，杭州楼市下半年以来的低迷引起了市场和投资人广泛关注。
杭州贝壳研究院数据显示，杭州10月二手房网签量4300余套，是6月份见顶后的连续第四个月下滑。而二手住宅均价也已经连续3个月下滑，10月的均价为31000元/平方米，环比下滑2%，800万以上住宅均价回落最为明显，环比降低7%。
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资料来源：贝壳研究院
在新房方面，根据贝壳研究院数据，杭州10月新房成交7951套，环比下降5%，同比下降26%。而截至2022年10月，杭州商品房市场分区存量13.97万套，环比上涨3.7%。
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资料来源：贝壳研究院
值得注意的是，稍微拉长时间看，杭州市2022年的新房、二手房，成交量较往年均处在明显较低的水平，而二手房的成交价也明显下降。结合克而瑞统计的10月全国百强房企销售同比仍下滑接近50%的数据看，目前的楼市依然低迷，而现下的低迷到底是暂时的还是趋势性的，不仅事关杭州居民的账面资产水平，还事关杭州最大的房地产开发商滨江集团的未来。
62%的土储在杭州
滨江集团于1992成立于杭州，30年来一直以杭州为核心腹地，甚至在2007年首进绍兴之都未迈出过杭州，现如今也依然是以杭州为核心并逐渐布局浙江省和长三角地区。
截至上半年末，滨江集团的土地储备约1586.47万平米，其中单杭州占比就高达62%，而浙江省内非杭州城市占22%，省外占比仅16%。可以说，尽管全口径已经是千亿房企的滨江集团，但其仍然是区域房企，全国化布局仍然缓慢。而布局过于集中，类似于资产配置过于集中，其风险收益特征也很明显。
一方面，因为聚焦在经济强劲、购买力充足的杭州以及浙江省，滨江集团躲过了上轮三四线楼市疯牛后的集体暴雷风险，充分享受了杭州作为上一轮二线楼市领头羊的红利。销售额从2014年上一轮楼市底部的157亿元，飙涨至2021年的1691亿元。
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而另一方面，在充分享受了杭州楼市过去几年的红利后，滨江集团或也将面临杭州楼市波动带来的风险。正如贝壳研究院数据显示，今年以来杭州楼市全年萎靡，二手房价格也持续下探，随着我国城镇居民人均居住面积早已超过40平米大关、出生率下降以及老龄化的加速到来，杭州楼市面临的压力或将与以往的楼市周期不同的趋势性变化。
仍逆势加码 盈利能力持续走低
克而瑞数据显示，今年前三季度，滨江集团实现全口径销售额1051亿元，同比降幅持续收窄至18%。从数据看，除了6月单月冲高。滨江今年前十个月的下手基本维持在每月100亿元左右的水平，基本上回到了2019年的水平，这与杭州今年整体楼市不景气有着重要关系。
实际上，滨江集团的全口径销售数据的真实性或也是存疑的。
滨江集团在2019-2021年确认的营收仅仅有三百亿左右，而其全口径销售额早在2016年就已经超过了三百亿，即使按照2年左右的结转周期估计，2019年1121亿元的销售额与2021年不足四百亿的营收相比差距仍然巨大。
即使不将未并表的合联营项目考虑在内，2020年及以前，滨江集团的长期股权投资都在50亿元左右及以下，并不足以解释营收与销售之间的差距。
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且截至今年中，合联营企业贡献的投资收益为15.85亿元，以往均是每年仅贡献3亿元左右的利润。可见未并表项目并不是营收长期低于销售额的原因，且留在账面的合同负债也仅仅只有1300亿，还不足去年的销售额。
即使公告的销售规模实属，今年后两个月以及今后的市场情绪如何，仍有待考验。面对未来的不确定性，滨江集团反而展现出了不同以往的激进，今年上半年，滨江集团新增土地储备项目30个，其中杭州28个，进一步增加在杭州市场的集中度，新增土地价值710.7亿元，在行业剧烈调整，同行业经营普遍承压的情况下拿地力度也高达57.5%。
实际上，近年来，滨江集团保持较高的拿地强度，2018年至今拿地强度在60%左右。近年来，公司基本上每年都保持积极拿地，2018年-2021年拿地强度分别为58%、45%、57%、42%。
截止今年中，滨江集团的土地储备约1586.47万平米，滨江集团在账面持续囤积土地的背后却是其每况愈下的盈利能力。毛利率从2019年的35.1%骤降至今年前三季度的16.65%，不到三年减少近20个百分点之多。此外，参照前两年的销售情况看，滨江集团与美的置业的规模相近，但两者的归母净利润差距巨大。
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10%左右的利润率，加上预售制的高杠杆模式，一旦市场销售均价下滑10%，房企就有可能处于盈亏边缘，庞大的土储则可能变成庞大的负资产。
因此，一旦杭州楼市出现趋势性转向，必然带领整个浙江省楼市变化，滨江集团或因此“盈亏同源”。
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