楼市风向：必看！2023年买房的几大问题
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所以近期整理了大家问得非常多的7个问题，一次性给大家回复下。
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接下来还要不要买房？
今年，看到不少人在评论区留言，非必要不买房，甚至还有朋友打趣道，你不买我不买，房价还能再降五百。
说实话，现在这样的行情，这种想法不见得是错的。哪怕我们都知道寒冬终将过去，但没人敢确定明天就是行情的重要转折点。
更何况，现在的楼市，对于大多数朋友来说：
买房，确实要克制。
因为买房确实不像过去那样，快进快出，就能涨幅惊人，靠着一腔孤勇，就能闯出一片天。
现在的市场已经彻底变了，哪怕是价值城市，可能也需要5年以上的长持，才能看得到收益，短持快炒基本等于做梦。
我一直强调：
未来中国楼市有且仅有20%区域，能跑赢通胀和利息支出，有得赚。
这不仅是楼市今年的真相，也是未来5-10年的真相。
大家请记住：随便买不如不买，买不起不要硬买。
买房的时间成本和资金成本，必须要计算清楚，房产的价值必须做到心里有数，否则就算你付得起首付，买的是好地段的房子，维持不了月供，可能也没法等到收益变现的那天。
以上这些，认真考虑清楚之后，我才能告诉你今年年底-明年年初，是核心资产是入手的好时机。
没有考虑清楚，房子再跌，我也不建议你去买。
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房子还是不是稀缺品？
根据《中国人口普查年鉴-2020》，我国人均住房面积已经达到41平，人口增速也开始放缓。
换句话说，中国确实不缺房子了。
房子既然不稀缺了，还必要买房吗？
当然有，我们必须搞清楚，楼市稀缺的从来都是地段。
比如深圳，2200万人口，商品房只有189万套，而这些区域，还是人口高速增长的区域。根据七普数人口数据显示，广东流入的人口达到2962万，占全国跨省流动人口的23.7%。
房价，贵的原因从来都不是房子，房子建造成本都差不多，真正拉开价格差距的是地段。
能提供高薪就业机会、提供优质教育、提供优质医疗的优质地段，很难随意复制，这些资源才是房价贵的根本原因。
地段的稀缺，决定了20%的房子，长线看还会涨。
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什么样的房子抗跌？
楼市现在就是寻找20%的游戏，什么样的房子抗跌？
总结来说，就是有共识的稀缺房产。
而现在，什么是稀缺？
刚需不是稀缺，改善才是稀缺。
在过去7090的政策下，各大城市刚需70-90平小面积产品还是主流，120-150的改善产品占比相对较少，上海、深圳、北京、苏州等等，都是如此。
开发商对这点是最敏锐的，所以能看到现在的新房市场，市区几乎都是大面积改善产品，郊区才会认真做刚需产品。
刚需地段在无限复制，地铁、学校、商场都在往外粘贴。而市区享有顶级资源的地段，剩下的土地不多了，市区的改善产品，反而很稀缺。
知道这一点，你就会明白什么样的房子抗跌：
好地段、大房子、品牌开发商、好物业。
这4点，任何城市通用。
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要不要买学區房？
学校房可以买，但不能买“纯学區房”。
就是老破小，除了带好学區，其他基本上一无是处的房子。
这类房子，除非你孩子未来1-2年着急读书，否则我的建议一律是不要买。
依照今年的行情，学區政策可能不会大改，但一旦楼市回温过热，这类房子作为出头鸟说不定就会迎来意外的打击，影响出手。
当然带优质学區的新房还是可以买，这些都是站在房产价值顶点的终极改善资产。
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今年最适合的举动——置换。
今年最适合的行动之一，就是置换。
现在买房，不仅有政策和利率利好，房东情绪悲观，二手优质房产也有议价利好，这在行情顺的时候，是想都不敢想的情况。
如果你手中持有的房产，不够优质，这个时候与其与差房子死耗，不如低位换房。
相信我，市场好起来的时候，好房子要比差房子给力n倍。
当然，要注意的是一定要先卖后买。
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要不要提前还贷？
很多人现在纠结要不要提前还贷，我有两个建议：
1、判断你手里的钱，是怎么得来的，如果是一场暴富，不可以持续，那可以还贷求个安稳。
2、如果是可持续的，我真是建议，不要提前还贷，相反今年找银行借是个好机会。
房贷利率已经来到4.15%，不少城市甚至回到3字头，过去5年都没有这样的时候，如果错过，可能未来5年也再没有这样的机会。
如果你的现金流稳定，今年适度借贷，真算不上坑与亏。
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除了一线，哪些城市值得关注？
北上广深的价值不用多说，但很多人不是没名额，就是资金够不上。
那么，除了这4个城市，今明年还有哪些城市值得关注？
1、苏州，城市实力和房价位置都很健康，适合长持。
2、武汉，中部龙头，房价在迅速回落，找对板块空间是有的。
3、南京和杭州，我建议还可以等等市场回落。
4、合肥、西安，都属于新房供应克制的城市，盘小好回暖，市区打新依旧可行。
5、长三角、珠三角经济强市，比如昆山、珠海、佛山、东莞等等，都是小而美且实力强的城市，伴随着城市群实力的壮大，未来发展还有潜力，核心区还是值得关注的。
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