重磅！央行、银保监16条措施挺楼市
11月11日，一份来自央行、银保监会内部的重磅红头文件流出。该份文件内容，涉及6方面，共16条具体措施。
11月13日，文件内容由财联社记者核实：确有此事！
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这16条政策非常全面，包括融资、保交楼、受困房企支持、加大租赁资金支持、调整金融管理政策等，所有市场中，不管是购房者还是房企，需要用钱的地方，方方面面都涉及到了！
具体包括：
1、稳定房地产开发贷款投放；
2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；
4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；
5、保持债券融资基本稳定；
6、保持信托等资管产品融资稳定；
7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；
8、鼓励金融机构提供配套融资支持；
9、做好房地产项目并购金融支持；
10、积极探索市场化支持方式；
11、鼓励依法自主协商延期还本付息；
12、切实保护延期贷款的个人征信权益；
13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；
15、优化租房租赁信贷服务；
16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
很多东西之前也说过，比如受困房企资金支持、租赁住房资金支持等。
这次说几个不同，还是重点：
1、地方政府和银行，可自行调整房贷利率。
这相当于在合理范围内，主动权握在城市主体的手里，这样有两个好处：1）调整更迅速；2）调整更准确。
其实，在此之前高层就不停释放“因城施策”的政策方向，但涉及贷款利率及首付等方向，一直没有明确。
回过头来看，9月末，央妈、银保监会对23个特殊城市进行阶段性利率下调的政策，可能就是为这条政策做准备。
如今全面放开，允许地方在合理范围内调整首付和利率，确实是一大利好。
原话是这样说的： 鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
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2、房企欠钱到期，允许延期。
欠钱还钱，天经地义。
但央妈告诉你：欠钱晚点还，也是可以的。
在当下，对于房企来说，任何利好都不过“给钱”来得实在。
一次暴雷危机，不只是钱的问题，连信誉、名声等都受影响，更有可能会直接影响销量。现在房企都很难，就连一向稳健的旭辉，都出问题，这可是此前一条红线都没踩的优质民企，可见其市场环境。
而这次的政策，也是直指这些问题， 拉长、延迟还款时间，给当下资金紧绷的房企以喘息之机，减轻房企当下的还款压力。
政策原文： 对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
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3、对国有、民营房企一视同仁。
这里指的是 房地产开发贷款投放，重点支持优质房企的稳健发展。
此前，国企央企融资易、成本低，主要来自于银行等金融机构，基于政府信用背书下的利息让渡，在当前的市场环境下，融资方面比民营企业更有优势。
在当前市场环境下，民营房企开发运营等，比国央企更加艰难，也与高额融资成本有一定关系。
政策原文： 坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。
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比信心更急的是钱
市场信心固然重要，但比信心更急的，是钱。
房企缺钱，可能少一笔千万的回笼资金，就能压垮千亿房企；
购房者缺钱，可能就差10%的首付，新市民就无法定居买房。
双十一，央妈、银保监会这16条政策出台，不光是为了增强市场信心，更是为了解当下之急。
原因无外乎：目前救市效果并不理想。
今年“十一”黄金周假期，40个典型城市商品住宅成交情况就足以说明问题：
一线城市中，除上海其他都不咋地；
二线城市普遍稳中有降，大部分市场还没有明显起色；
到了三四线城市，更是冷冷清清...
来看下图，就能说明一切：
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某种程度上说，十一黄金周相当于2022年最后一次全国普适性的购房节点，这段时间的去化表现，也算是给之前救市政策的一次总结。
说白了，还是那句话：市场不回暖，政策不停歇。
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今年Q4至明年Q1
或成楼市关键拐点？
信心这玩意儿，凉得越久，回温越慢。
从高层到地方，肯定都意识到这个问题了。
去库存、保主体、增信心，不仅事关房地产市场的前景，更关乎整个经济大盘。
所以今年的最后一季度，和明年一季度，可能会迎来关键拐点。
政策在不断发力：
5月15日，央妈、银保监会宣布房贷降息；
9月29日，央妈、银保监会宣布对部分城市（6-8月新建商品房价格环比、同比均下降），阶段性放宽首付和利率；
9月30日，财政部、税务总局宣布，卖房1年内再买，满足条件可减个税；
11月8日，银行间市场交易商协会发布消息，将支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
2022年直接支持房企融资重要事件
来源：中指研究院
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地方政府也是，能动则动：
杭州，11月1日起，利率下调，首套房执行“认房不认贷”；
烟台，11月11日，建立优秀房企“白名单”，鼓励金融机构给予充分支持；
东莞，11月9日，新房销售价格不得高于申报价格，下浮不得超过15%。
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现在政策到了，利好尽出；城市也由原来的二三线，变成现在强二线，甚至一线城市下场救市。
最后，再说点不太相关，但是很关键的政策。
11月11日，国家卫健委网站发布了优化疫情防控的二十条措施。
其中包括：
●密接7+3，改成5+3；
●取消“密接的密接”；
●高中低风险，改成高低风险，高风险5天未发现确诊，转为低风险；
●严禁随意封校停课、停工停产、随意采取“静默”管理、长时间不解封等加码行为。
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一切都向好发展，也必须向好发展！
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