北京楼市：房价回落不可能，希望不要暴涨
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Q:提问:京总您好，1像东湖湾，橄榄城，保利中央公园这种品质的楼盘，一层什么价位可以买，比如楼上正常楼层14万的单价，一层11万合理么？如果未来楼盘持续涨，那一层相对正常的楼层会跟着涨幅还是会落后？2.如果考虑买一层，微观到以上三个楼盘的一层，哪个小区的一层未来升值性更好，我指的是无花园，无上下跃的普通一层。3.当下的市场明显处于下行通道，是不是应该由之前的2000预算主动降低到1500博得安全性以长持，谢谢
A:回答:您好,关于高层中的一层能不能买一是看价格二是看位置,正常高层中的一层要比中高楼层价格低一些,也不排除有价格一样或者高于中高层的情况,比如临街的高层要比小区中心位置的一层便宜,如果一层有明显的硬伤,如临地库出入口,主干道,这种情况会有明显的噪音,价格会更低一些,像望京这三个盘都是区域内的标杆改善盘,橄榄城和保利的天花板更高一些;11万的价格还可以,2000和1500在这种区域没有特别明显的区别,唯一的区别就是1500流动性稍比2000的占优势,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;从长期看大户型的涨幅更乐观一些,现在大家对于房子的功能性要求越来越高,两代人居住三居是最低的要求,有条件的会再加一个书房;疫情后大家居家的时间更多,每个人有一个自己的独立活动空间是以后的刚性需求;如果有条件可以上2000,祝一切顺利!
Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,已经对通州全区域分析,春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可按照精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图选筹;关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,祝一切顺利!
Q:提问：京总好！通州运河铭著两居这几年没有任何上涨，中间换手过，得明年3月才能卖（无增值税）。现在一直在看房，爱人玉渊潭地铁通勤，我通州开车通勤，现在主要有两个方案，只考虑居住体验，还没有孩子。方案一：在双井朝青附近选盘，最近看到金都杭城东区两居很心动，通勤尚可，小区环境没的说。可以上手不？明年3月是否太迟？
方案二：丰台高品质楼盘，郭公庄万科蓝、西华府等，或者万年花城两居，居住舒适交通方便，但是担心丰台整体不行，而且郭公庄还有垃圾填埋场。综上，我该怎么选？明年3月换房是不是太迟了？又赶不上这一波行情了。
A:回答：您好,1、我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;百子湾不如大望路、朝青,朝青的区域价值在于配套成熟，品质商品房扎堆，可以说是东部承接国贸最优质的刚需兼改善板块，购买力不缺，这个区域属于朝阳的龙头板块，常年处于领涨的趋势。
2、百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因，这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏，如果您计划置换的话可以根据资金情况往热门板块换，换房的逻辑是次级板块换核心板块或热门板块;
3、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城;这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;这三个商圈朝青更稳健一些,从目前的政策看明年3月份是有点迟,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利！
Q:提问：京总好，一直关注您，受益匪浅。现有首套首贷的房票，想买一套改善兼学区上学用。请指教。买房需求：1，买新房，三居，家中三代居住。2，得有学校。孩子25年上小学，想找稍微好点的，25年上半年需进行学籍注册。3，准备首付280至300万。还款能力可承受月供2.8w左右。家庭年收入如果维持现状应该能保持100w。4，希望房子增值保值。上班暂不考虑通勤时间。
买房难题：1、16年底第一次高位买房，不懂，买在了枣园小房，一直在跌。2、目前了解的新盘有朝阳王四营板块，保利锦上、朝阳壹号，旁边有十一学校分校，不知道能否期待？等保利二期开还值得么？问题是现在一片荒凉，不知道25年什么情况，看评价说将来的城市界面不能保证，25年过去生活是否便利舒适。
3、大兴旧宫的和锦诚园、合生me悦、熙悦云上，周边都为新房，不知未来配套发展潜力如何。上学只能上德茂学校，不知能否划分为亦庄学籍。只能上德茂的话，是不是不如保利锦上的十一学校？两个板块未来的升值潜力以及生活舒适度您怎么看？
4、西红门橡树湾跟前两个比较是不是更没有优势？最近是购入新房的合适时机么？很害怕又跟2016年底一样没有踩到合适的时机。
5、二手房在朝阳区和亦庄有推荐的么？朋友推荐的垂杨柳小学附近的老房，不太想去……我们如果购买二手房，由于贷款总额少，感觉没办法买到合适的三居次新房？请问如果买了二手房，是否有点浪费首套首贷资质？如何才能利用好杠杆。谢谢您
A:回答：您好,感谢信任!1、关于杠杆:买对投资品,负债越大,利润越高,如果买错投资品,负债越大,亏损越严重,不是说首套首贷一定要尽可能的多贷贷满,前提是您的房子需要有涨幅,如果涨幅很差,或者不涨甚至下跌,利息成本加上通货膨胀就会导致亏损很严重,楼市分化加剧,如果不停的印钞,差距会很快拉开;建议阅读星球精华栏文章07#巧用杠杆,贷款的利用,阅读后逻辑自然明白;
2、关于新房和二手房,新房的优势是没有交易费,如中介费、税费,缺点是一般的新房位置不会太理想,配套不成熟,对于一些规划和落地有很多不确定性,另外拿到房产证的年限比较长,金融属性相比二手房较弱
二手房的优点时建成的时间比较早,所以位置比较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的房产都会有,其次配套比较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.重点是房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.
具体回答:1、枣园板块不是很差,不知您持有的盘怎么样,可以问问中介,如果市场好,价格有回升,可以考虑再下波行情出掉,枣园属于通勤居住板块,这种区域至少得是个两居,如果面积过小或在楼盘很旧,在市场上的竞争力比较弱,通勤购买人群为何要跑到很远的地方买房,就是为了两点,一是新,二是大,如果这两个都不占就失去优势;可通过精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情,
2、王四营不是配套差,荒凉只是一方面,最重要的是这个区域的格局很难改造,您开车到这个区域多转转,包括周围,总结就是很乱,商圈乱,商业乱,界面乱,人员乱.这种区域如果不改造,未来在市场上的竞争力会很没有优势,如酒仙桥、潘家园,坐拥天然地理位置,但自身不争气房价还是常年下跌
3、我在星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图已经对大兴全区域详细分析,建议认真阅读,瀛海、旧宫这个地块的新盘溢价很严重,买过来站岗的可能性90%,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年
从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了;但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标;这种区域我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.跑输市场涨幅平均值,跑赢更困难了;西红门橡树湾这个位置过于偏了,距离大兴新城还有一段距离;未来也是一个偏通勤的地段,您不如看看西红门、枣园的二手次新,西红门是大兴这条线的龙头板块,有持有的价值,后期补涨的机会比较大
4、二手房贷款额度上,有很多种方法可以解决,如果是纯投资:不考虑通勤,300万的首付,加400的杠杆,总价控制在700,您们的月供能力可以承受,一年后可以再次贷款供房,考虑热门区域的次新2房比较稳健,可查询精华栏文章北京各区跑赢大盘选筹导图,按照文章内选筹包赚;其次您们的买房思路比较乱,没有重点,无论是从哪个维度考虑,切记投资不是DB,投资房产等同于持有了这座城市的股份,大方向和您选的位置相关,只少占到70%的因素,其次才是产品;那些把自己财富保护的很好的人,更多的是稳健投资,绝对不碰风险投资,对于没把握的事情或者看不透的事情一概不做;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:老师好！亦庄、通州有几个盘，性价比和未来发展增值角度请教您！亦庄马驹桥金悦郡，六环外，目前周边基础很弱均价4.3万；橡树湾；通州金地壹街区；以及采育波尔多小镇。资金可承受400多点，有刚需也考虑升值。朝阳有一套百米房。谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议认真阅读精华栏的文章,通州大兴跑赢大盘选筹导图,理解文章内容,在这两个地方置业保证不会踩坑,首先马驹桥这个位置在过去两年被炒的很热,但这个地方没有核心产业,属于亦庄的产业外溢,本地落户的产业造富力度也比较弱,溢出的区域一般分为一级二级次次级和纯产业溢出;北京的楼市行情从317之后就变成传导型的规律,核心板块必须大热才能带动一级溢出的区域,就是行情来了一部分刚需客在核心板块上车压力偏大会自动传导到周边的次级板块;
溢出的区域有3个核心逻辑:一个是距离一个是配套,一个是产业数量,距离一般5-7公里，越近越好,这个距离属于一级溢出，可以承接热门板块的人口溢出，也可以承接部分产业溢出。其次就是配套:溢出的区域要有基本的生活配套，比如学区、商业，能够满足这个区域人群的基本生活需求。如果没基础配套就是通勤睡城,睡城是一个伪概念.在过去的城市化进程中已经被否定,最后溢出的区域所依靠的产业越集中、后期越能承接优质的购买力,意思就是单靠一个产业没有靠2个产业的有优势,靠2个产业的没有靠3个产业的有优势,产业数量+产业的质量最终决定的是溢出板块的价值;
马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，亦庄从217年到今年期间有过几次行情,涨幅也是北京所以区域中最高的,但马驹桥除了几个新房项目频繁调价以外,二手房市场价格还是处于平稳状态,新房市场的价格没有任何参考意义,只有二手房才能反应真实的市场水平;拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价水平挂钩;
单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热盘是珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;马驹桥唯一的利好就是亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性;如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里;
3、通州的金地壹街区属于通州的郊区,通州重点发展的是运河商务区,靠近运河附近的商圈,如老城区万达、新城区武夷花园、东边的市政,北侧的璐苑,这些位置未来都能享受到板块红利,其他位置基本可以说是纯通勤板块,以后的楼市和马驹桥差不多,做为投资不推荐这些位置,橡树湾稍好,400多不如看看通州的武夷花园或者万达,大兴可以看看赢海,按照精华栏的文章做选筹即可,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢
A:回答:您好;感谢信任!1、我在星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,已经对丰台进行全区域分析,建议认真阅读,东丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活
其次丰台本地缺乏核心产业,房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的
2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！把您星球的精华帖都看完了，做了很多记录，关于选筹的思路真是让我豁然开朗。关注板块：因为常住地在杭州，对于北京楼市不太熟悉，通过做功课，主要关注了上地、亦庄、望京、双井、国贸、东坝、苏河、未来科学城等板块。觉得有些过于泛，希望可以缩小关注的范围。目的：纯投资;预算：800-1000w;问题：
1、关于区域，纯投资，请问以我的情况您比较建议关注北京的哪些板块呢？什么样的区位呢？2、关于时机，我也有杭州的购房资格，请问当前是否适合购入北京？（看了您关于亦庄的分析，很多楼盘在2020-2022年都涨了30%-50%，亦庄金茂府都要9.8w/平）现在时机是否适合介入？担心高位站岗。非常感谢！
A:回答:您好,1、杭州也是不错的城市,如果北京有房票应该优先布局北京,从投资角度北京依然是全国的洼地,因限购加限贷管制导致需求一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远还没有到顶;什么情况下适合外地投资,强资源城市已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,
2、关于一些核心热点区域买入是否会高位站岗,房价是否会跌,我在精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策中已经写到,这个问题等同于货币购买力是否会涨,货币等同于一张纸,发行成本很低,后面加个0市场上的货币就能翻倍,货币不是真正意义上的财富,资产才是,国际经济战就是每个国家用自己印出来的钱去买其他国家的资产,
楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨;我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;大方向上一定是这样,只是时间问题,
这也就是我为什么鼓励大家尽可能贷款买优质房产,只要保证月供,迟早会赚,只是时间问题,一些富豪和高产家庭早已经看透了这里面的逻辑,所以他们才会用负债购买优质资产,赚钱只是手段,用赚来的钱购买资产才是最终目的,否则我们会永远被通胀一次次洗劫;
鼓励大家买优质板块优质楼盘,并不是说其他地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;不如看好趋势坚定持有优质盘,
3、800-1000不需要关注太多板块;像上地、亦庄、望京、双井都是一些不错的区域,东坝、未来科学城属于概念性的区域,兑现周期较长,目前价格炒的有点虚高,建议不要过多关注,可以重点关注下朝阳,朝阳是北京最热的一个行政区,成交量也常年稳坐第一.同样的预算，在朝阳买到的房子居住体验和东西海完全不一样.核心原因是朝阳的房价比较低。
东西海朝地段最好的也是朝阳.预算600万东西海全是老破小,价格10万一平只能买到一个五六十平的房子.但如果在朝阳，就能买一个还不错的纯商品房两居室或三居室.无论是升值潜力还是居住体验都高于东西海.在朝阳买房有四种思路:第一种是刚需上车,第二种是刚改,第三种是终极改善.还有一种是学区.朝阳的教育虽然和东西海比不了,但作为北京经济靠前的区,近几年的发展大家都看在眼里,也培养了几所名校,比如朝阳外国语学校、人大附朝阳学校、白家庄小学。还有一些中等偏上的学区，如陈经纶嘉铭分校、陈经纶帝景分校.相比于东西海的老破小,朝阳的学区房从居住品质上来讲,比东西海强很多,从价格上来说朝阳也更亲民,可选择的空间也比较大;800-1000比较适合的区域望京、朝青是第一选择,可以关注以下楼盘,华纺易城、青年汇、澳洲康都、首开知语城;祝一切顺利!
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