苏州楼市：价值可能会迟到，但一定会回归
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/1170822ea9b74693a7ccef3fa14fb725~tplv-tt-large.image?x-expires=1983441251&x-signature=paWKI7HjHhZCaTKt1BvkBChpTps%3D我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，我家现在住了6口人，感觉实在是太拥挤了，现在想换改善房，请问吴中太湖新城怎么样？它未来有哪些发展规划？
苏叔：你好，吴中太湖新城主打的就是改善板块，现在拥有超多规划：大型文化地标建筑、名校附中教学资源引进等消息，让人们对吴中太湖新城的预期较高。吴中太湖新城规划合理超前，规划了规模巨大的地下空间，串联起核心区域的人流、商业、交通与住宅，功能性较强，另外，综合廊道预先铺设，还设置了区域能源中心，规划超前。从商业配套来看，吴中太湖新城商业体繁多，业态丰富，配套完善，有城市综合体与邻里中心，能够充分满足居民的消费需求。从城市天际线来看，吴中太湖新城规划了4座城市超高层，未来将成为吴中太湖新城的区域地标。从医疗配套来看，吴中太湖新城拥有国内三甲医院与国际三甲医院规划，医疗配置高端优质。从教育资源来看，区域内教育资源极为丰富，拥有国内外优质教育资源。从生态环境来看，吴中太湖新城具有较大的生态优势，拥有太湖的湖景资源，还建设了生态大堤，另外还有天鹅湖公园与七子水街，景观资源优越，舒适宜居。
吴中太湖新城它主打改善盘的板块，大面积户型居多，居住属性较高，品牌房企对住宅的大力开发让板块内房源较多，适合改善型客群入手。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：苏叔，你好，在园区工作，今年准备结婚，想买房安置下来，预算不多，150万左右，在运东看了几个盘，想问一下运东板块值不值得买呢？
苏叔：你好，吴江区运东板块，由一条云梨路划分南北，北部离园区更近，但主要承担工业用途；南部则是住宅、商业、教育阵地。到了2019年，东环南延线2期顺利通车，成功拉近运东与园区的地域距离，享受园区商业配套，区域也有了定调的称呼——园区南。除了园区外溢，运东也迎来属于自己的利好规划。交通方面规划地铁有两条，地铁14号线以及10号线，将城市骨架进一步拉大，拉动沿线板块增值。至于商业板块内即将有大型商业综合体入驻，预计2022年3月竣工。教育层面还有北大新世纪外国语学校、运河实验学校等优质教育资源入驻·。运东目前作为刚需阵地，承担园区外溢，是很多新苏州人的第一站。遍观园区周边，综合距离园区的距离+价格，运东板块的优势便凸显了。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享 。
提问：苏叔，你好，感觉尹山湖板块去年比较火，想在苏州买房，自住+投资，想问尹山湖有没有投资价值吗？
苏叔：你好，尹山湖板块环湖而建，以商业、住宅区为主，因为离园区比较近，自2015年起，房价以高涨幅迅速增长，目前房价已达3万。但尹山湖房价上涨并不能持续下去，因为随着交通网络覆盖面拓宽，它与园区产生的紧密联系开始逐渐失去竞争优势，其他板块到园区也有便利的交通与短时间的通勤距离，而价格相对于尹山湖更加低廉。另外，随着国家对购房政策的调控，尹山湖大量投资客退出，也对房价有一定的影响。但尹山湖景观资源丰富，环境优美，空气清新，交通便利，是一个十分宜居的板块，适宜购房自住。
还有尹山湖新房与次新房较多，此时投资购房，竞争对手是购房价格更低的次新房房主，降价竞争不占优势，红利较小，所以现在尹山湖的投资潜力不大。
提问：苏叔，你好，本人在木渎工作，孩子现在3岁，打算在木渎这边买房，想问一下这边的学校怎么样，还有买在这里的话，房子升值潜力大吗？
苏叔：你好，吴中区的木渎镇中，部分楼盘价格比传统核心区城南板块还要高。原因在于木渎在地理位置上与狮山无缝对接，但狮山由于配套高导致房价也贵，人口外溢，于是木渎顺利成章成为人们的第一梯队选择。住在木渎，既不用承受狮山的高价，又可以享受狮山除学区外的配套，所以木渎房价也逐渐高起。此外，胥口和香山也有很多依靠木渎的配套。同时也要看到木渎的三个劣势，第一、光大环保的污染性让人避之不及，但实际上投诉也变少了，而木渎在售楼盘基本都在光大环保3公里内。第二、木渎除了木渎实验学校、南行学校、范仲淹小学外，耳熟能详的学校较少。第三、木渎民营产业多，外来务工人员也较多，所以群租现象严重，导致城市面貌较差。从居住体验和房产保值角度来说，可以购买靠近狮山的房子，如果考虑学区因素，就不要买。木渎其他非核心区域的均价2.5万，可以在苏州其他地区更好地选择。工业用房、垃圾房也都在小区内，这些如果比较介意的话，不太建议入手。
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