外资开始抄底中国房地产？事情没那么简单
从昨天下午（11月7日）开始，“外资开始抄底中国房地产”的话题就冲上了热搜，24个小时总阅读量就高达1.7亿。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/7bf1d493010a4c7e93990b47680d885b~tplv-tt-large.image?x-expires=1983266620&x-signature=yujyauKmcjgllVT9IYL5pDAdCDI%3D
事件的信息源是，10月24日，财经网报道，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫、黑石等外资在国内房地产市场加速进场。从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。随后被24家主流媒体转发。引起全网热议。
外资真的在抄底中国房地产吗？我们闲话少说，直接说看法：外资抄底房地产半真半假。
为什么这么说？一方面，我搜了媒体报道的这几家投资中国房地产的外资发现，除加拿大的资管公司博枫资产、美国高盛资产管理和新加坡房企凯德地产已购买中国房地产物业外，其它的几家外资并未出手，现在只是有这个意向。
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比如最典型的黑石集团，对外宣布已筹集500亿美元用来抄底中国楼市。但这只是黑石的一面之词，“打算做”和“已经做了”，是两码事。就像铁锤一直说的，判断风向，我们不能只听地产商怎么说，而是要看他们具体会怎么做。参照黑石集团这些年的德性，铁锤对其的投资最终落地，持怀疑态度。
另一方面，三家已出手投资中国楼市的外资企业合计的投资金额也才只有65亿人民币，这钱实在少得可怜。说句不好听的，这点钱在四大一线城市北上广深，可能连一块大点的土地都买不到。这点资金对中国动辄18万亿总量的楼市盘子而言，影响更是微乎其微。
而且需要说明的是，这些外资购买或者打算购买的，主要都是物流、写字楼仓库之类的边角料，这一类资产虽然也是属于房地产，但是跟我们日常关注的住宅还是有本质区别的。另外，外资购买的更多是房企的股票。
有人可能会问，外资为什么不购买中国一线城市的优质住宅呢，现在是多好的机会啊？原因很简单，限购！外资购买中国住宅类物业的条件，非常严苛。
以深圳为例，外籍人士想购买深圳住宅，需要满足多个条件：1、居住时间需要达到一年；2、要在深圳工作，有一年的记录；3、购买房子的时候，还需要提供个人的护照或者侨办证明，这个由深圳人民政府侨务办公室所发放的。满足了这些条件，带齐了所有资料，才能够购买房子，而且只能买一套。
再牛一点，如果外籍人士持有“外国人永久居留身份证”（俗称中国绿卡），无需审查在华工作时间。还有就是，经深圳市人力资源部门认定为高层次人才，在享受人才优惠政策有效期内，可凭认定证书购买一套深圳房产，不用社保。
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另外，铁锤必须要说的是，基于目前的全球环境而言，从逻辑上来说，外资进来各种抄底，是符合其利益的——美联储不断加息，导致其它国家不得不跟着加息，其结果就是本国的货币不断贬值，而美元是在不断升值。在美元不断升值的情况下，美元资金持有者在全世界的购买力其实是不断提升的。
叠加疫情影响，很多国家的优质资产都在大幅贬值，比如很多发展中国家的高端房产。结合这两方面的因素来看，其实现在确实为美元资金持有者进来抄底，提供了非常良好的条件。
尤其是靠近美联储端的利益集团，他们往往能更先知道美联储加息的动向。直白点说就是，在美联储的一唱一和下，这些利益集团其实也就有了快人一步的抄底机会。
那么为什么外资购买中国资产的案例还是很少呢？个人认为有两方面原因：第一，我国实行的是外汇双向管理制度，且管控极为严格，这就给美元资金进场抄底，制造了难度。
而反观全球其它外汇管制宽松且极具发展潜力的国家，美元进场抄底的案例非常多，投资额也非常高。比如越南，就是最典型的案例，外资投资房地产的比例高达20%以上，仅今年前9个月，外资在越南投资房地产的金额就高达35亿美元。
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第二，从各大统计机构释放的数据来看，我国的楼市目前仍然处于筑底阶段，尤其是涉房融资受限，房企宣布债务展期声音不断。过去两周有金科、旭辉、绿地三家头部开发商相继宣布对美元债展期，其中绿地学习富力，一次性打包9项债券进行展期。再加上前不久被誉为是“中国债务最稳健”的民营房企龙湖老总吴亚军宣布辞职。种种信号显示，现在的楼市大概率未到抄底的时机。
那么回过头来看，25家主流媒体，大肆报道“外资抄底中国楼市”，有何用意呢？
铁锤的看法很简单，就是在炒作市场，烘托气氛，给冷了一年多的楼市，打一针强心剂。这个时候哪怕是外资抄底的信号，也能提振市场久违的信心。
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25家主流媒体，在报道该事件时，都选择性地忽略了两个重要信息，一是报道的案例实际上是把2021年的也算进去了，二是没有说清楚外资购买的是商业地产、物流地产等，三是外资购买的都是一二线城市的优质低溢价项目。所以综合来看，铁锤认为，很明显，这是有人在有意带节奏。此事传递给不明真相的吃瓜群众的信号就是，房地产回暖了。
以前正常年份的时候，外资购买楼市的资金投入量有多少？今年有多少？媒体应该列举出来做个对比，才更有说服力。而不是不分青红皂白地瞎起哄。
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