2022年三季度福州楼市分析：房价至此连跌四年，“L型”长期延续
2022年只剩下不到两个月时间，至今为止福州房价已经连续下跌四年。之所以这么说，是因为我很早就明确指出一个重要时间节点，即：2018年的下半年是楼市盛极而衰的转折点。这个判断是我多年来写文章的基石，也是大家了解福州楼市应该牢记的基本常识。回想2018年正值最后的楼市巅峰期，虽然成交量下滑已非常明显，但当时谁敢断言楼市就此下行房价将会大跌？那时我斩钉截铁写出楼市转折进入下行期，却也暂时无法预测接下来房价下跌速度有多快，所以
在2018年10月3日的文章里，我先提出一些具有确定性的注意事项：房价正在加速下跌，新低之后有新低；楼市已完全进入买方市场，有现金在手的人更硬气；砍价不能按“现实价”去砍，要抱着足够的耐心和坚定的信心按“未来价”去谈。
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接着到了2019年初，我在当年1月6日《2019年福州楼市趋势预判》一文中写下了那句经典论断：“目前要判断底在哪里还不知道，但是顶在那儿还是都能看到的”。
这些年来我们大家努力救人正是基于以上这些基本事实和正确预测，当初有些人虽然听了我的劝告，但对于房价是否会跌还将信将疑，在等待过程中抱着忐忑不安的心情。如今相信老读者们都已练就火眼金睛，把这些年的楼市起落彻底看清。
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回到今年，一季度、二季度福州五区的楼市数据发布拖拖拉拉，但三季度还算及时，10月底就已公布。其中新建商品住宅网签6885套，和上半年的15299套做个比较，可以看出三季度这个数字下降不少。
不过，大家记得今年10月19日文章我再次强调：商品房网签数字已经不能代表楼市真实成交情况。事实上三季度以来开发商们疯狂打折促销，新盘大幅降价抢跑，同时安商房、工抵房、抵债房逐渐减少（优质房源早被债主们加速瓜分掉）。所以别看网签数字减少，真正是“卖出去”的房子反而可能增加。尤其最近半个月来受到疫情影响，有些房地产营销号哭喊着它们的“金主爸爸”网签挂蛋，但以前看似数字很美“销售”很旺的时候，事实上不是整天爆雷吗？
总之，商品房网签数字看不看都不重要，主要还是看二手房卖了多少。三季度福州五区二手住宅成交5847套，日均63.6套，比上半年的日均57.3套有所回暖。可以看出下半年来二手房持续降价能够促进成交，但效果并不是太显著。
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自去年三季度之后，福州五区二手住宅日均成交套数就再也没上过70套，期间房价一直在跌，四城区都已出现单价一万以下的电梯房，然而即便如此也无法拉起成交量。“以价换量”也只能维持不进一步萎缩，这样看来，明年的楼市很可能还是相似的基调，而且不再有今年上半年的刺激力度了。
正如以往文章多次提到，福州房价下跌是比较平稳的“L型”走势，一年下降一个台阶。目前看来已进入长期磨底阶段，正常的成交价位还会继续平稳下降，指望房价还能上涨的人只会从失望到绝望。至于那些价格不正常的“杀猪价”小区或房源，我们依然会把它们果断屏蔽掉。那些报价严重虚高的“杀猪房”并不能代表真实合理行情，固然有些骗子总会试图扰乱市场但已不会造成多大影响，当它们“不存在”就好。
看起来我的观点都是站在买方立场（因为本就是买方市场），但老读者们也都知道，这些年来我也苦口婆心，不停地劝告卖方要抓住“窗口期”卖房，只要不贪婪就很有机会落袋为安。肯听进去的人，感激之余数着钱生活潇洒。至今挂了多年也卖不掉的人，现在就要认清现实大幅降价。要知道人傻钱多的买方早已被人瓜分掉，如今咬牙继续“不存在”下去，照样没有傻韭菜来当接盘侠。
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