北京楼市：领先十年的市场研判
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：你好京总，感谢你的分享!我的居住证预计下月下来,计划正式加入看房队伍,我目前可筹集的ZJ大概算了一下,首付可以到270,勉强不超过300吧,属于STSD,今天加入会员想提前学习下,另外想问下京总,我看我们的选盘逻辑是市场上一小部分的房源,就像你所说的,北京跑赢大盘的房子不超过20%,像这些房子,是不是都是比较贵的,根据我目前的一个资金量,是该选这类房子,还是比较有潜力的房子呢?那类房子更容易SZ呢?我是买来自住,但也希望房子能够SZ跑赢大盘,感谢京总
A:回答：你好，感谢信任!关于投资买房是否赚钱，不取决于资金量的大小，而是看判断的对错。普通人可以因判断正确，变的富有，富人也可以因判断错误回到起点。富人之所以能一直保护自己的财富让期稳健增值，是因为富人一直判断正确。穷人之所以一直贫穷，是因为穷人一直判断的是错误的，又不懂得复盘总结,缺乏及时纠错的能力。
贫富差距就是投资对错的结果。职业买家投资房产为什么会持续赚钱？所有的投资者必须弄清楚这个逻辑,普通投资者甚至没考虑过这个问题。但这个问题很重要，涉及到我们普通的投资者是否能有个正确的投资逻辑，做出准确的大趋势判断！
投资房产要有个基本的认知：投资不是DB，投资是搭乘这座城市的经济增长，从而得到确定的回报。包括行业增长和城市的经济增长，投资房产，是持有这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，如就业、教育、医疗、教育,交通，这些称之为配套.这时候，大趋势和你所选的位置变的就很重要了。涨幅靠得是选筹，而赚钱靠得是杠杆。
富人一直坚持买优质物业，是因为长期看，核心地段品质物业,在今天北京楼市沙化的情况下,这种盘越来越稀缺,价格一直在上涨，货币供给量增加是主要原因，还有经济增长，信贷，供需。选对位置等于成功70%，房产投资初期，最主要做3件事：第一别踩坑买错，第二精心选筹，最大化赚钱效应，第三，放弃高风险高收益的投资方式，选择低收益更稳健的方式，只要有涨幅，后面就有机会建仓;建议认真阅读星球《北京房产投资核心逻辑和原理》这篇文章,祝一切顺利!
Q:提问:京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，拜读了星球所有的文章,受益匪浅!感谢京总分享传递宝贵经验,以后请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入学习下;想请教京总身边很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这样的想法是典型的穷人思维，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经写过关于货币和房价的关联;穷人是不会承认任何地段价值的,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不过才因为三五万块,今天他们怎么可能不恨高房价;对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房;因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我在《北京房产投资核心逻辑和原理》文章中说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:您好，第一次请教，现住工体这边一所谓高端70年公寓已有十余年，升值常年不及大盘，最近认真的走了一圈，偏向自住的体验和保值。看下来真是看得上的觉得性价比一般，适合投资的又不想住，发现自己眼下需求可能比较小众，换个角度这可能也算种优势，对学区，产业甚至交通没有硬需求。就是希望有自住体验，投资至少做到能稳定保值。
以上讲的比较空泛，举例朝阳公园泛海这边感觉全部兑现，长期看会走下坡路，所以性价比一般；望京看的上的，再看价格是真一言难尽，好点户型少，且现阶段都不便宜；新北苑大道和公馆的感受到可以，但考虑价格不算便宜之外，板块次新+需求的属性明显，如果选户型稍奢侈是否不太适合选这里；望京西也看了下，感觉还比较稳，品质偏旧，发展平稳还可以，但也是没有什么户型可挑；世茂奥临那边女友特别喜欢，还迷上了大湖公馆的湖，我担心以后产权问题这里会越来越有性价比…虽然也认为融入奥森是一种不可再生的资源，但是这种逻辑在中国好像完全不被认可？都是真金白银投票出来的价格，真的不能理解，是没发展到那个阶段吗
感谢看我们没头绪的讲了这么多，困扰在于没受太多限制，又怕任性选择再次踩坑，具体讲的话，如果在北京希望有品质不强求升值，目前看适合考虑哪里，预算1200到1600；
另外，如果不考虑预算要兼顾投资怎么选，也许只看收益换租，或者选个2000+预算的，这样的话万科蓝山和三里屯soho的另一套160平两居的要处理掉。需求可能比较开放，希望听到您的思路，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、北京优质的区域从中长期看价格只会向上走,并不会像你所说出现下滑的现象;导致房价上涨的主要是货币,无论经济增长还是衰退;房价都将保持上涨的趋势;只不过分化现象会越来越重,一般的牛市分为2种情况;一种是短波,一种是长波,短波是每年春节后一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;一般每一波的涨幅是30%-40%;龙头板块能达50%;非龙头板块可以涨30%;次级板块10-20;冷门板块和远郊横盘或涨势不明显;
2、您所提朝阳公园泛海这边感觉全部兑现是个错误的逻辑:一个板块的周期分为四个阶段,第一是炒概念,第二是炒地皮,第三是炒配套,最后是炒供需,这是一个板块的完整生命周期;二手房市场更多看的是购买力,只有购买力充足才能一次次将房价推高;
3、您的预算是一个很好的价格段;从投资角度;北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。望京、朝青都属于优质板块;北苑还是靠吃外地产业,目前溢价比较高,奥森的价值是生态,生态价值没有商业价值大,所以呈现的市场反应是商业聚集的区域跑赢大盘;其次如果您追求居住品质,分钟寺的三兄弟比较适合;当然这种盘不适合投资.
3、如果您有房票和资金,可以扩大面积增加面积;这样的打法比较稳健;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!
Q:提问:感谢群主的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？
A:回答:您好,感谢信任!1、对于新城区投的是未来和预期，一个新板块的完整周期可分为四个阶段炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;
新区的最初始的阶段，也就是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是万年站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,和房价没有关联!不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这个地方,这是出于“机会成本”的考虑;
2、关于学区房的未来,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。
二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。
户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!
Q:提问：京总您好，最近正好被买房问题困扰，希望听听您的建议。本人目前自住万柳一套大三居（289万贷款）。刚刚卖掉一套教资小房，2018年买的门头沟的西山燕庐，根本没有涨，投资失败。现在手头有500万的现金，这500怎么用，拿不定主，请教下
方案一，改善。家里俩孩，还有老人，未来三居有点不太够。现在就可以改善，目标还是万柳四居。
方案二，再买一套，最多能买850万左右的。这个就要看哪个板块更有潜力了。目前看了您的解析，初步想着是金域华府三居，朝青板块青年汇三居，常营板块柏林爱乐三居。或者就是万柳蜂鸟大一居，也不知道该买哪个
另外就是我有关注法拍，比如一套大兴金地仰山三居市价900万左右的，如果700万能拍下，那这种是不是也不错的？最后就是怎么办理3.8的抵押贷款？谢谢，望您回复
A:回答：您好，感谢信任！1、西山燕庐这个盘建议趁今年的市场好转时出掉，哪怕是折一些价格都可，门头沟是一个ZF+KFS联合炒作的区域，没有投资价值。
2、万柳的大户型在未来是市场上的抢手货，如果您能拿到当然是这个方案最优了，常营板块属于国贸的二级溢出，涨幅没有朝青有力，蜂鸟家园不建议考虑，这个盘被盯上很久了，是重点调控的对象
打击海淀的XQ房翻译过来就是打击蜂鸟家园，如果被调控有可能就买在了顶部。回龙观的金域华府很好，属于常年领涨的盘，综合建议：如果是买万柳的话以大户型为主，新纪元、碧水、康桥、水墨都是不错的盘，如果考虑外区，优先朝青，其次回龙观
3、法拍房的水很深，主要是FY黑。正常情况，好房子法院是不会拿出来拍的，如果法院给你拍的话，它会一拍二拍阻挠，也就是说，如果没有预先跟法院打好招呼，一拍二拍肯定会流拍，所以大家把整件事都说好了，拍卖其实是走过场的，而不是靠哪个人举牌子，价钱高就拍出来的，这个是少数，90%以上都是有协议，拍卖就走个形式的。所以这一行挺黑的，最好的是先跟法院的法官搞好关系。
4、私信我.建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问
Q:提问:京总您好！看了您星球的精华文章，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。
家庭名下三套房;1. 黄庄小区一居 以租抵贷 孩子上学的学区房 （不到50平米）户型、朝向尚可;2. 太阳园回迁房一居 朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用 链家标价在750-780 ;3. 北四环中广宜景湾2居 自住 朝南 链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初中会去中关村中学。
现在需求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1. 改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票
A:回答:您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受;其次您们现在已持有学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果持有的学区房过多,安全系数相对低一些
2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种策略,第一种是买一套龙头区域的霸盘,第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的优质盘
从目前的市场需求;未来的产品线三居室以上的终极改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配置一套,第一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情,
如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,其次可以利益最大化,第三种策略比较激进,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房+贷养贷(房屋租金+贷款余额);
北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;
当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:星主你好，一是请问世纪城头部楼盘是哪个？二是世纪城板块与万柳板块相比较来说优劣如何？三是计划2600左右购房，从投资角度来看两个区哪个楼盘合适？谢谢。
A:回答:您好,世纪城第一梯队楼盘观山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完善,有世纪金源平时购物吃饭比较方便,万柳只有一个华联,但生活氛围更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的成长环境优于世纪城;2600可以关注下万柳的碧水云天、光大水墨风景、万泉新新家园;世纪城可以关注下晴雪园、晴波园、观山园;祝一切顺利!
Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好,感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一,全部统一有书面意见才会进行下一步,这个时间很长,2、老破小未来还有没有价值,主要还是看这个区域的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败;在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵,品质够不到,所以牺牲距离换取品质;远郊的一些刚需品质次新还有些价值,但如果不发生普涨的情况下很难带动,
建议您等等看,市场热时卖总比现在卖划算一些,不至于亏那么多,如果市场热时有买家接盘可以考虑出手,往热门区域看看品质次新,200多万再加一些首付贷一些,也能选筹到涨幅不错的盘;市场有很强大的反馈功能,买房没赚到钱又处于亏损;是我们的判断与行为的直接结果,及时纠错改正即可,还有机会,买房致富的路一直在,只要货币一直超发,房价上涨没有尽头,放平心态就当交学费了;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运!
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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