政策支持刚性需求 四季度楼市或企稳
本报记者 蒋翰林 深圳报道9月商品房成交得到明显改善。10月24日，国家统计局发布数据显示，9月商品房销售面积和商品房销售额分别为13532万平方米和13510亿元，环比增长显著，带动1~9月销售面积和销售额同比降幅收窄，销售面积也已连续两个月收窄。
随着利好政策不断出台，保交楼政策取得积极效果。1~9月，房屋竣工面积跌幅连续两个月收窄，开发商资金面也呈现逐步回升迹象。
与此同时，房企融资亦出现回暖迹象。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。近日，监管对房地产在A股融资打开“小口”， 允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
“楼市正在出现良好的迹象，关键看保交楼政策效果和销售端，保交楼能取得积极进展，新房价格能继续平稳，就一定能带动有效需求入场。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者分析称，四季度仍是保交楼的关键节点，房地产开发投资有望继续修复。
商品房销售增加超3成
房地产行业多个指标正在逐步改善。国家统计局数据显示，9月商品房销售面积13532万平方米，环比增加39.33%；商品房销售额13510亿元，环比增加33.67%。继8月商品房销售面积和销售额有所增长之后，销售数据第二个月增加，且9月单月商品房销售面积和销售额增幅均超30%。
同比来看，1～9月，商品房销售面积同比下降22.2%，降幅连续两个月收窄；商品房销售额同比下降26.3%，降幅连续四个月收窄。
“9月，各地政策优化节奏较7、8月明显加快，叠加房企推盘节奏和营销力度加大，市场活跃度有所改善。”中指研究院分析称。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，全国商品房销售额跌幅比商品房销售面积的跌幅大，彰显了开发商促销的力度在加大。比如广州对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为上浮10%、下浮20%。很多二三线城市新盘项目都加大了销售折扣的力度。
价格方面，在主要城市中，北京二手房价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；上海环比上涨0.5%，涨幅比上月收窄0.1个百分点；广州环比下降0.6%，降幅比8月扩大0.3个百分点；深圳环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
自从保交楼成为稳定房地产市场的关键内容，政策正初显成效，全国房屋竣工节奏有所加快。1～9月，全国房屋竣工面积下跌19.9%，跌幅连续两个月收窄。
李宇嘉表示，这说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极的效果。近期，随着专项借款、纾困基金积极落地，部分涉房企业资本市场融资开闸，预计保交楼的形势继续向好，从而对稳定市场预期，扭转需求端疲弱态势有积极作用。
多笔全额担保民企债券落地
需要注意的是，从投资端看，开发商拿地和开工的积极性继续降低。1~9月，全国房地产开发投资同比下降8.0%，降幅比1~8月扩大0.6个百分点；全国土地购置面积下降53.0%，跌幅比1~8月扩大了3.3个百分点，连续16个月下跌；房屋新开工面积下降38%，跌幅比前8个月扩大0.8个百分点，连续14个月下跌。
不过，开发商资金面继续好转。1~9月份，全国房地产开发企业到位资金下跌24.5%，跌幅相比1~8月收窄0.5个百分点，跌幅连续两个月收窄。李宇嘉认为，近期专项借款、纾困基金以及资产管理公司积极介入，加上开发商大力度降价促销，同时紧缩拿地和开工，助力资金面好转。
另外，房企融资亦出现回暖迹象。中指研究院监测，2022年9月房地产企业非银融资额为777.9亿元，环比上升13.3%。融资形势好转的同时，融资利率也在下降，行业平均利率为3.67%，同比下降2.14%，环比下降0.44%。
前三季度新发行境内信用债的房企中，华润置地发行信用债融资最多，金额达281.02亿元，平均票面利率为3.13%；其次为万科，融资金额为213.90亿元，平均票面利率为3.18%；首开股份融资金额为205.01亿元，在前三季度国内新发境内信用债的房企中排名第三，平均票面利率为3.61%。
事实上，受监管支持增信发债影响，今年已有数家头部民企完成增信融资，且发债企业名单有望扩容。目前，龙湖集团、碧桂园、旭辉控股集团、新城控股、美的置业、卓越商管等六家民营房企在中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用公司”）的增信支持下，成功发债融资，平均票面利率约3.3%。
2022年8月，中国银行间市场交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债信用公司增信支持的方式，支持民营房企发债融资。龙湖、碧桂园、旭辉、新城控股等公司均在试点名单中。
10月13日，卓越商管成功发行6亿元中票，由中债信用公司提供全额担保。这是今年8月以来，中债信用公司第6笔通过全额担保方式支持民营房企发行的债券。跟之前5家房企不同的是，卓越商管的间接控股母公司卓越置业并未上市，这也为行业带来了积极信号。
市场信心逐渐恢复
值得注意的是，据10月20日《中国证券报》的消息，证监会相关人士表示，对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。
据报道，企业需满足的条件包括，自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
去年以来，国家一直鼓励对房地产出险项目收并购，鼓励各方参与保交楼，推进存量土地的开发。“但房地产需要的资金体量太大，保交楼和收并购的投入也非常大，需要多方资金投入。”李宇嘉指出，除了专项借款、纾困基金，分散风险更强的股权资金也很重要。
9月以来，人民银行、银保监会、财政部等部门持续释放利好政策，助力房地产行业健康发展。9月29日、30日，相关部门相继发布政策，阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，下调首套住房公积金贷款利率，换购住房个人所得税退税，重点支持刚性和改善性住房需求。
在9月末阶段性调整差别化住房信贷政策的推动下，全国十余城降低首套房商贷利率下限至4%以下，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳等城市，其他符合条件的三四线城市也不断跟进调整。贝壳研究院统计数据显示，综合调整信息后目前一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。三四线城市是房贷利率同比降幅最大的城市线，首套、二套利率同比降幅分别为169BP和116BP。
除了房贷利率调整之外，近期各地房地产支持政策仍在继续推出，如日前广东梅州发布公积金新政细则，购买商品住房可提取本人及配偶的公积金余额来支付首付款；10月17日广东韶关发布通知，对农业转移人口购买新建商品住房的契税进行全额财政补贴等。
对于即将到来的四季度，克而瑞认为，中央及地方需求端政策力度有望加码，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧。
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