上海楼市：被压抑的12万购房者，何时再来？
前不久，各大机构陆续公布了上个月的房价数据，与许多专家学者预测的一样，全国楼市的寒意依旧在持续！2022年9月，易居50城住宅价格景气指数为-138，环比上月下跌6.5%，已经持续一年处于负值区间了。
国家统计局数据显示，1-9月份住宅销售面积85758万㎡，住宅销售面积下降25.7%，销售额下降28.6%，单就这个数据来讲，全国住宅销售整体上量价齐跌，是不争的事实！
而东部地区并没有比中西部区域好多少，商品房销售面积依然下降了23.3%！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/c578385478d64d80ba013c4d2cf35eaf~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=B11N%2FjBTwos%2FoNHUZXhUmzPfRAw%3D
1—9月份全国商品房销售数据（来源：国家统计局）
上海，真的能独善其身，昂扬向上么？
01
上海：被压抑的12万购房者
大家都知道，今年上海经历了2个月的静默居家期。之后的六月份，市场依旧繁荣，六月份的二手房市场，是接近1.6万套的水平，比1月份还要高，新房也有约9000套成交，比2月份要高。大家喊着信心恢复，依旧去买房！
但彼时，市场已经出现了遇冷征兆！
因为出现了巴斯克韦尔猎犬信号！
金融市场上，当市场拒绝对一个完美的信号做出反应时，就称这是一个巴斯克韦尔猎犬信号！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/41e902115b7645fd9095738a8df13197~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=4ZVFNtUhF350GScX35KCxG5ry%2BU%3D
需求端极大压抑的四五月份后，本来应该迎来的爆发没有来，那时候，整个上海楼市就已经开始有大变化了！
从研究者的观点来看，上海的新房依然蒸蒸日上，1-9月份成交了约6.7万套，比去年同期的7万套差不了太多！
但在购房者眼里，买新房和二手房并非是有严格的心理鸿沟和心理界限，买新买旧都是买房，哪个合适买哪个，而从整体上看：
上海今年1-9月的买房人（以购房数量计算），比去年同期减少了12.15万人！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/b30776709f0d43f59fe43e10f03d5e4b~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=NsZdw2yFhqVBSLK5WaUrE7ERzV8%3D
如果按照一二手房总销量计算，上海今年1-9月的房产销售套数，比去年同期减少了42.2%！
02
冰与火：新房正在虹吸二手房
分开来观察新房和二手房，其实是截然不同的。
对比去年同期，新房1-9月份的销量下滑并不严重，仍有约6.67万套，如果去除静默居家的两个月，新房的销量甚至有所上升！
而二手房则不同，从23.2万套到11.4万套，是结结实实的腰斩！
为何会出现如此迥然的差异？
还得看价格!
9月上海新房均价为5.65万/㎡，和去年全年均价近似，新房价格虽然各月份有所波动，但同区域对比去年几乎没怎么涨价！
而二手房则不同，尽管二手房销售量下滑，但还是比去年价格高了！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/12e6ccf1e22341e2978a153533b13230~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=o2tvWyZhTrdIWJizk8rHK0KEt7U%3D
二手房价格不单一直在上升，并且相当多的板块区域，二手房价格要高于新房，形成一二手房倒挂！
都是买房，但凡能买新房，为啥要买二手房呢？
购房者用脚投票，当然是能买新房，不买二手房的；除非是想要买的区域，没有合适的新房，或者积分不够，才勉强的去买二手房。
新房虹吸了原有二手房的购房者，才使得销量得以稳定！
03
一二手倒挂：并非好事
直观上是价格，但价格背后更有深层原因。
新房此前的主要推高因素是土地招拍挂导致的宅地价格不断上涨，宅地作为新房的主要成本上涨了，信访局价格自然水涨船高；而去年至今年，上海土拍竞价幅度限制在10%，勒紧了土地成本，同时联动价也预告了新房价格。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/f41d40147bd94ec080f83419434adc76~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=P2VRA0WBKsMt%2BUORYIkG8Rc9C1k%3D
由此，极大的稳定了新房价格预期，联动价不动，新房就无法涨价！并且，新房市场信息较二手房透明度极高，交易也减少了诸多麻烦！
而二手房则不然，很多房东是有持房成本的， 比如多套房的也许就有房产税，亦或是贷款利息；同时买家往往还要承担交易税费。收入降低的大环境下（来源于上半年上海国民经济社会发展公报的人均可支配收入降低），本着能省就省的原则，新房当然更香了！
很多房东更是因为对2016年的楼市上浮记忆犹新，在相当多的区域，房东宁愿挂高价试试，也不愿平价出手！造成了新房价格低于二手房，一二手房倒挂的现象！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/2f970e23133746309632c2b08eb5ab1d~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=hDZykWeDK8ZIzGMoT8XbKayvYsk%3D
但同时，一二手房倒挂也并非好事，二手房的价格高，新房价格低，买到新房的人再次出手，必然会以高价卖出，这时低价的新房价格又上去了。这样一来就增加了新房的投资价值，导致大量投资性需求被激发和导入，虽然出台了新房限售5年的政策，但依然是很难治本！
最终，这部分收益既没有被土地出让方得到，也没有给与后来的购房者实惠，反而成就了投机者的利益！
而在二手房销量不足的前提下，新房如果长期存在倒挂，也会逐渐传递到二手房，使得二手房价格逐渐降低，形成新的平衡，反过来对新房销量造成影响！
04
后市：繁花锦簇后的不容乐观
今年，其实是房地产尤为寒冷的一年，同时，上海的坚挺确实有目共睹。
在各月的70城新房价格上，二三线几乎是下跌状态，而上海往往是一线城市中涨幅较高的一个，也成为全国楼市当之无愧的模范生。
可背后的压力也是越来越大！
2021年一整年，上海一共六个批次，平均两个月一批！
可到了今年，六月第二批次，七月第三批次，八月第四批次，九月第五批次，十月第六批次，第七批次也大概率正在路上了！
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/7a263200b8a6454ea2d2e38cf67addc8~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=49sFchOFF4fYZVg8vif3ukizp9Q%3D
从两月一批到一月一批，每一批次都是0.9-1.3万套的房源。诚然房企相对于中介门店，确实是更有组织有纪律的在组织营销活动，但这样的节奏也让各大房企应接不暇！
在我的朋友圈，去年还没有，而今年不止一次的出现了上海多个楼盘的广告！
一手房正在大肆抢夺二手房的客户，但即便如此，今年1-9月月份的新房销量，也依然不敌去年！
肉眼可见的是，国庆期间上海新房成交量同比下降47%，临港越来越多的楼盘不需要人才就可以购买，大虹桥区域的购房积分也在下降，积分触发率也有降低趋势！
十月前三周（截至10月23日）上海二手房的成交量只有1.12万套，金九银十已过，今年二手房单月几无可能站上2万套了！
当五六七批次交火时，新房是否依然能保持热销劲头？
当房东开始着急时，挂低价的二手房源会不会继续增多？
彼时，还会像现在一般的烈火烹油，热火朝天么？
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/0607e05d52ec45a38486e7e20ac636e6~tplv-tt-large.image?x-expires=1982967252&x-signature=w9A3WCl9%2BmkMebPmfgtuU2ykv8E%3D
上海楼市，确实正在进入新阶段了！当前五六批次已经推出热销，年内大概率还有七批次！对于购房者来说，今年买房，会更从容一些， 可供选择的房源会更多！
在选择产品上，依然是新房优先，购买二手房尤其是老公房购买需要谨慎些！老公房优势是低总价，高得房率，易上手，但空间有限，如果非要买老公房，也尽量买在外环以内，毕竟各种生活配套都也便利！
同时新房几无降价可能，刚需购房，结合自身积分和资金选到合适的项目，当下入手肯定不亏，而改善群体如果没有中意的户型和社区，大可从容一些，等等后续的楼盘并无不妥！
如果是投资性买房，就要做好长期持有的准备，以及备足充裕的现金流了！
祝福读者朋友们今年都能买到称心如意的房子，买的放心，住的安心！
页:
[1]