10月成交量进一步下滑，楼市要寒冬了？
传言10月的上海楼市二手房成交16000套。虽然正式的数据还没有出来，很多房产自媒体都在炒作大差不差了。截止到10月30日，上海10月二手房成交量是15871套，31日的数据还没有统计，如果按照16000套算，环比上个月下滑11.8%。
我们来横向对比一下其他的一线城市的成交量。
10月广州二手房住宅成交6626套，环比下滑8.38%，同比增长26.14%。
10月深圳二手房成交量1733套，还比上个月增加了3套；深圳的二手房数据就不需要参考了，多三套少三套，其实没有太大的意义，冰冷刺骨。
10月北京的二手房成交量是11209套，环比下降21.8%，同比增长20%。
从以上的数据来看，整个10月份，中国四大超级一线城市的二手房成交量都不是特别景气，全部都处于下滑的趋势。
01
现在，上海真实的一线市场到底是怎样的情况呢？
今年的10月份相对过去几年来说，是比较特殊的10月，因为正好迎来了大的周期。
进入10月份以来，上海楼市的成交比7、8月冷清一些；其中最主要的原因是上海口罩事件反反复复，很多人不得不待在家里。
而且从目前的房源带看角度来说，也的确对看房造成了一定的困扰；有很多房东都不愿意配合看房，这也一定程度上影响了房子的成交情况。
其实，我认为大家不必过于悲观。和过去几年的二手房成交量相比波动不是很大，相对来说也比较稳定。
2018年的10月，上海二手房住宅成交量仅11900套；
2019年的10月，上海二手房成交量为16100套；
2020年的10月，是行情期，上海二手房成交量达到28200套；
2021年的十月，上海二手房成交量为13000套。
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所以当前这个16000套的数字来看，和过去五年相比，除了2020年这个快速上涨期之外，数字相对还是比较健康的，虽然远不如7、8月行情好，但是也没有很多唱衰楼市自媒体所描述的那么那么糟糕。
02
要说2022年的上海楼市和过去以往的哪一年比较像，我觉得从行情成交角度来看，是比较接近2018年行情；价格普遍在下跌，市场上的购房者们相对冷淡，房东短期内想要卖出自己的房子，会变得困难。
今年给上海二手房市场造成冲击的原因，除了上面说到的口罩事件外，还有一个重要原因是新房天量供应和土拍的冲击造成的。
第六批次新房，很多相对优质的项目积分要求都不高，甚至有的都没触发积分；第七批次新房，也在本月的8号开始上会，预计在11月的下半月正式推出。
所以，第六批次新房上没有完全售出，第七批次新房就紧锣密鼓的加急上市了。
不过，我不认为接下来一手新房一定是个最好的选择，以目前新房建设的速度，质量就可想而知了……烂尾事件还在时有发生，且全国各地的品牌开发商，维权事件接二连三，真要买了，未必会高枕无忧。
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03
2022年的上海二手房市场，目测复刻了2018年的走势；且今年过年时间相对较早，11-12月的成交量或许会有所回暖，又或许会继续走低。
但是不管怎么说，上海楼市的韧性还是非常强的；这个时候，对于那些置换改善的刚需来说，其实是非常好的入场时机。
从最近的成交数据上看，总价超过1000万以上的二手房，成交占比还不到6%；而我们所说的六边形战士产品，1500万以上的中产改善好房，成交占比更低，只有1.5%左右。
对于那些年底需要回款，资金紧张的房东来说，降价出售也是他们唯一的出路了。
这时候入场的置换改善的客户，如果你能有一个好的付款方式，真的可以趁这个机会在谈判桌上大砍一刀；原来这样的六边形战士产品可能一分都不谈价，现在可能有机会一刀砍下几十万。
写到这里，我们联想到了2018年的那个冬天，比现在还要冷淡，真的是笋盘遍地走，但是进入2019年的3月，市面上哪里还有性价比高的便宜房子呢？懂的都懂，欢迎来评论区聊。
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