又出大招！南京楼市，托累了
#11月财经新势力#作者：子非鱼
01 | 南京楼市跌累了
陈奕迅《红玫瑰》里有句歌词特别有意思，“梦里梦到醒来不来的梦”，形容的是男女爱情之间的无力感，想要拼命躲进梦里，拼命想要逃脱，越挣扎却越是无力。
当下的南京楼市，也存在着这样一种无力感。
南京大概是今年中心城市中托底楼市次数最多的城市。从4月初开始到如今，基本没有断过。
4月初南京就取消了溧水区的限购，之后六合区也取消了限购。4月23日，力度进一步升级，南京只保留了核心区域的限购。4月27日，放松限购，外地人购房社保只需6个月。
5月9日，限售放松；5月19日，限贷放松；5月20日，公积金放松；5月30日，进一步放开限购，除鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域外，其余全部解除限购。
6月13日，进一步放松核心四区的限购，在原本已经将外地人购房社保年限压缩至6个月的基础上，允许补缴。至此，南京的限购名义上还保留着，但允许补缴，已经和完全放开别无二致。
眼花缭乱的操作，让人审美疲劳，最关键的是，对市场并没有产生什么作用。南京的成交量依旧低迷，房价依旧在跌。
国家统计局披露的9月份数据显示，南京新房环比0.4%，二手房同比下跌3.4%。
克而瑞披露的最新数据显示，南京10月份新房成交面积环比下跌19%，同比下跌30%，前10个月累计成交较去年同期下跌了34%。
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此外根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理，当下的南京二手房价格跳水相当飒：
溧水：虽然距离主城较远，但曾因为倒挂，被南京炒房客疯抢，如今有二手房成交价跌到不足7000元/㎡，跌回5年前。
江宁禄口：国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心，定位很高，但如今房价下跌，投资客打败几千人抢到的房子，有二手房成交价跌到9000多元/㎡，相比4年前几乎腰斩。
江宁淳化：江宁“四新城”之一，楼面地价一度卖到21612元/㎡，如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡，部分开发商新房亏本在卖。
江宁汤山：好不容易等到地铁S6号线，房价却没能如愿上涨，还有部分二手房跌破1万/㎡；还有开发商新房在亏本卖房，楼面地价9702元/㎡的地铁房，单价1.45万元/㎡起卖。
江宁滨江：也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头。
南京卫星城句容：虽然不属于南京，但很多南京人都在句容买了房，如今很多二手房只能卖6000多/㎡，直接拦腰斩，投资客亏到心滴血。
02 | 南京又出招了
面对如此局面，近日，南京又出招了。
南京市浦口区发布通知，为进一步完善房屋征收补偿安置方式，浦口区结合实际情况制定了住宅房屋征收房票结算暂行规定，浦口区今年11月底将在房屋征收安置过程中实施房票制度。
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所谓房票，上半年就被热议过一次。
上半年有郑州、开封、温州等20多个城市出台房票棚改安置法，目前已经有超30个城市跟进，以托底楼市。
我们都知道，棚改的最主要两种方式，一种是实物安置法，也即拆了你棚改区的房子，还给你一套房。
还有一种是货币安置法，就是拆了你棚改户的房子，政府按照市场价给你钱，让你去买新房。
实物棚改安置法是2016年之前常用的方法，2016年之后货币棚改成为了主流。货币棚改也最终成为了推动普通三四线城市，尤其是很多人口流失的三四线城市房价上涨的中坚力量。
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数据：住建部
给棚改户钱，让棚改户去买新房，需求不断增加，这些都是硬刚需，且都是手握钞票的刚需，房价持续被推着上涨。
后来因为楼市过热，棚改被收紧，棚改量腰斩，三四线城市失去了支撑，大多都已经转跌。
去年年中以来，房地产整体转向，让经济相当难受，于是从去年下半年开始，对于楼市的托举动作此起彼伏。中央对于楼市的态度，也从之前的严肃变成了友好。
房票棚改就是其中的托举措施之一。
本来，如果以棚改托举楼市，按照老套路，直接货币棚改就行。
但现在各城市有一个担心，担心在当下预期缺失、不确定性充斥整个环境中的大背景下，货币棚改会失效，棚改户拿着钱不去购房，而是存起来。
毕竟，存钱已经成为了当下的主流。
央行最新披露的数据显示，从去年9月末到今年9月末，住户存款增长了14.69万亿元，同比大增了14.4%。今年前9个月比去年前9个月的存款，足足增加了5.14万亿元。
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于是，便重启了房票棚改模式。重启是因为之前有过，只是当时没有出现这样的环境，所以整体用不上而已。
现在正当其时。
房票棚改，简单来说就是拆了你棚改区的房子，不直接给钱给你，而是给你一张具备多少金额效用的抵用券。
这张购房抵用券只能由于购房，你存不了银行，更无法用它购买其他东西。如此，给你的钱，你只能用来买房。
而且，为了快速起到效果，很多城市开启的房票棚改，一方面给予了折扣优惠，也即如果用这种抵用券购买新房，享受一定的折扣。另一方面，限定了使用期限。
03 | 管用吗
管不管用，其实看看上半年就出招的城市当下的状况就一目了然。
上半年郑州就开启了房票棚改，然而当下的郑州，楼市成为了最大的烦恼之一。
再比如南京溧水区，上半年也出台跟进了房票棚改，但当下南京跌幅面最广的片区，大概就是溧水区了。
客观来说，以房票的方式安置棚改户，在现阶段，的确比货币棚改要更好，一定程度上能够达到去库存的效果。
但在不确定性大行其道的当下，效果会大打折扣。
一方面，地方城市推进房票棚改的力度并不大，毕竟是需要耗费地方债的。在当下财政都吃紧的背景下，地方债高企的背景下，地方城市推进也是谨小慎微。
另一方面，当下市场上的房屋供应量整体大于需求，即便有房票棚改消耗掉一部分新房，也改变不了供过于求的局面。
最关键的是，市场购买力下行，没有多少人跟进，制造不出回暖的氛围。
从贝壳研究院披露的数据来看，南京下辖的11个区，二手房挂牌价基本都在下行，除了雨花台区微涨，玄武区不变外。
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数据：贝壳找房
从当下的成交量来看和当下的房价泡沫来看，南京和大多数城市一样，显然还没有调整到位，后期调整时间仍会比较长。
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