北京楼市：远郊的供需关系正在发生改变
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问：京总您好，请问新北苑润泽系列板楼，和东南金都杭城东区，哪个未来升值空间大？
A:回答:您好,感谢信任!这两个板块属于两个产品线;百子湾属于刚需,新北苑属于改善,百子湾最大的价值是承接了国贸一带的刚需上车群体，商业比较繁华，夜生活比较丰富，整个区域居住的年轻人偏多，尤其是十八线小明星，这个也是造成这个区域比较乱的主要原因
这一带稍微年限新一点的住宅流通性比较不错，但跑赢大盘有点困难。北京过去是靠刚需购买群体推动房价，现在包括5-10年会是改善群体驱动房价上涨，刚需已经被市场掏空，从近几年的市场成交和房价上涨可以看出，刚需购买力在市场上表现比较匮乏;
新北苑最大的价值是比较新,其次是纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价的;所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了
这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显,这两个区域保值都可,从升值角度对标的市场情况我认为新北苑从中长期潜力较大,未来的置换群体对产品的标准只会提高不会降低,从城市界面、楼盘品质、户型等各个方面都会再上一个台阶,新北苑比较符合这些特性;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，翻了您星球不少文章，最近自己又看了几圈房，预算2000，加杠杆可到2500，因为一直住在朝阳，也没学区要求，所以主要在考虑望京和太阳宫。您指出无学区更建议望京，我很认同，但这点是不是更适用于某预算区间，比如2500w以下客群，另有几点不解;一是关于学区溢价，是否可以认为太阳公园的三室以上户型，没多少溢价，算了下大户型租售比，感觉不低和望京几个标杆盘也差不太多
二是板块方面 太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的一些客群，尤其无京籍的，（新北苑就有不少海淀的客群，感觉太阳宫交通也勉强可以够到），说这个因为觉得望京太吃本地产业，互联网行业现在有不确定性，谁知道十年后是不是还能养出一批推的动那时更高房价的人群，另外望京更有实力的人群，会溢出到哪里，可以认为太阳宫的天花板可能更高吗
三 看到太阳公元这轮涨幅有些停滞，原因是什么？多校？新盘？一方面觉得太阳公元没有对标，去望京看时那边链家的都在说保利对标的是太阳宫;一方面又看到太阳宫滞涨，感觉您也偏向于望京，心里没底。谢！
A:回答:您好,1、太阳宫和望京相比,太阳宫应该说比望京更高一个级别,太阳宫属于朝阳的标杆区域,可以和海淀的万柳做比较,两个区域都有学区,而这两个区域的学区属于锦上添花附加价值,把学区摘掉,真正的价值主要是地段的稀缺性,太阳宫处于三环到四环之间,贯穿于望京和CBD之间,也属于朝阳闹市中的核心,太阳宫在望京崛起前已经发展较好,国贸以北有断层缺陷,国贸以南比较优质的区域大望路、双井;
以北到三元桥无优质商圈,全是老房子+写字楼混为一体,居住体验大打折扣,东边是朝阳公园,豪宅盘扎堆品质次新均为大户型,所以门槛较高,太阳宫以南三环内均为老社区,东北方向是不争气的酒仙桥,西侧比较好的是奥森板块,所以太阳宫在市场上的优势很凸显,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分为望京东、西、北和南,发展最好的是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和,准确说能和太阳宫做对比是望京东,而不是全部望京,预算2000或者+杠杆到2500,首选的是这两个区域内的霸盘,这些霸盘主要的稀缺性是综合素质都很过硬,好地段好位置好楼盘好户型;天花板会比较高
2、望京目前的著名企业分布为奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度在市场上属于天花板级别的,有正在发展的,有已经发展成熟的,也有正在走下坡路的,市场永远只有一个法则汰弱留强,永远都会有阵亡的,也有冲出来新兴,这些公司的特性是只要踩中风口期可以一夜之间崛起,崛起之后能红几年是个未知,而望京的主要价值是“聚焦”,现阶段只有“聚焦”价值才稳定,发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合标志性的区域;整体安全系数相对高一些;
3、太阳公元这轮涨幅停滞的原因是前面几轮涨势过快,北京所有的优质地段经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常现象，不会大起大落，涨50%回调50%的区域存在炒作现象,其次跟区域内新盘有关;整体2000-2500选太阳宫的标杆盘和望京的标杆盘都可;祝一切顺利!
Q:提问:京总好！最近跟爱人想换房子，在通州次渠万科城市之光有一套自住两居，满五唯一，首套一贷。资金200左右，房子出的话合计能凑个460-500的首付吧。我跟爱人都在亦庄上班，没有户口，只有工作居住证，现在在排积分落户，职住加分还比较重要。
孩子今年2岁了，房子对口的次渠这边教育前景不明朗，感觉4年后无论学籍归亦庄还是通州，中学改善都不太大。另外爱人在it行业，亦庄基本只有京东对口，感觉没有北面机会多，前景好。综合考虑，1.想置换到海淀区，未来孩子上学+换工作基本都顾及到了，但积分落户职住加分就会受影响，想的解决方案是攒几年钱，在非城六区再买一套，不知道是否可行？京总能帮忙推荐下小区么，我会有点倾向清河那片。
2.置换到昌平回龙观地区，优点是不影响积分落户，换工作也兼顾了。缺点是未来孩子上学问题。回龙观地区有161中学，昌平第二中学(南校区）跟首师大附育新（回龙观）能综合房子的价值+学校推荐一下小区么，感谢！ps去看过金域华府，小区管理的还挺好的，不确定两居这些首付够不够。两居基本都630+了
A:回答:您好，感谢信任！1、次渠大概率不会安排特别出色的教育资源，可以对比下通州，通州有市政，但学区并不是特别的突出，亦庄为什么连续注入优质教育资源，因为有高新产业，这是国家在主导的，而通州定位虽高，但还是一座空城，即便是安排优质资源也是以后的事，次渠是一样的道理，虽然靠近亦庄，但并没有享受到亦庄带来的红利，涨幅上和亦庄两个核心板块有很大的差距，亦庄去年两个区涨幅最高的盘达到了40%，次渠很弱，基本可以定为横盘的状态，其次亦庄的发展框架是东南外扩，次渠虽然比较新，有一堆的品质盘，但亦庄大腿抱不住，通州又太远，位置很尬，把次渠的盘出掉正确。
2、关于置换远筹上，从投资属性清河和回龙观都可，从次渠换到这两个区域任何一个区只要楼盘别太差都不会亏，方向上是正确的，清河是海淀学籍，但选的盘可能没有回龙观优质，也能跟上大盘，回龙观选的盘是板块第一梯队，金域华府是回龙观常年的领涨盘，而回龙观是北京交易量常年稳居前三的区，并且能够兼顾到积分落户，清河和回龙观都有上地西二旗产业辐射，整体房价上涨跟稳健，也比较牢靠，清河可以关注下莱圳家园
你们需要考虑的是让孩子在海淀上学还是昌平，还有积分落户的问题，如果先买昌平赞几年钱再买积分房，期间好位置的在涨价，工资很难跟上房价上涨速度，差位置的不涨未来也没有投资价值，如果单纯为了积分落户买一套没有前景的房子成本有点高，建议可以了解下海淀的教育氛围，比较拼，如果双方的工作强度都比较大家长和孩子都会很累，这个问题需要你们自己做综合考虑，贷款首付不够可私信我，建议认真阅读精华栏的文章北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！
Q:提问:您好，现在在通州工作，家在朝阳红庙老破小，一年后孩子上幼儿园会去通州住，住单位分的宿舍。这个宿舍离单位近，离幼儿园和北京学校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州买个大点的房子投资或自住，或者不在通州买也可以，在城区买个投资的房子，但是自己不住。想问一下，在通州买，看了春和景明155的，融御140的，不知道怎么选？在城区应该选哪儿;选多大合适？谢谢
A:回答:您好,感谢信任!春和景明和融御属于两个不同性质的板块,融御在武夷花园商圈,通州新城的核心板块,位于政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，
璐苑商圈和武夷花园商圈只有一条河之隔，房价比武夷花园便宜将近1万一平米，这个区域的优势就是距离运河商务中心，价格比较友好，整个区域的界面还是很不错的，老旧小区比较少;一般买这个区域的多位刚需为主,武夷花园商圈多位改善为主,
1000万的总价如果买璐苑春和景明属于资源错配,这两个盘相比融御的价值高于春和景明;需要注意的是通州虽然定位较高,但现在依然还在兑现中,投资通州需要做好长持的准备,尤其是偏大的户型,通州属于利好长期,兑现周期会长一些,如果想尽快吃到板块红利,可以往朝阳东部看看,这些热点板块不会大起大落,涨幅比较稳健,金融属性也有优势,可以关注下朝青、望京板块,关于户型上2-3居都可,尽可能选一些居住体验较好的楼盘,北京的楼市正在发生结构性变化,一些居住体验较差的楼盘即便在核心区也会被市场慢慢弱化,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:老师好，拜读您的公众号很多文章，收获很多，名下有一套大兴区万科橙的2居室，卖了还完贷款还能剩260万，是继续持有？还是卖掉更换有升值空间的区域房子？北京户口，月收入2.5万，无其他贷款。请教您几个问题：方案一：首付290万，投资一套一居室，实地看过朝青板块的青年汇佳园、苹果派、柏林爱乐三四期、新天地五期，丽泽商圈的盛鑫嘉园、公益花园西区，从投资不住角度看，哪个更适合入手？
方案二：孩子2026年上小学，买一套上车房，西城荣丰2008、东城兴隆都市馨园，监顾上学和投资（上学区非必需），是否可行？方案三：加杠杆（请教一下怎么加？）100万，首付凑到360万，买一套小两居，租房还贷款，可选区域丽泽商圈、朝青板块、亦庄板块，其他区域不了解，期望您给推荐具体的小区，另外加杠杆的方式也请教一下。方案四：不投资自住，爱人在科技园买的臻御府小三局，马上交房，因不想跟老人一起住，从万科蓝买一套一居室，自住加投资，是否推荐这个方案？以上几个问题，期待您的回复，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、天宫院属于卫星城概念,这种区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,如果有条件投资更好的区域建议做置换;
2、关于学区需求,可在入学前一年(符合当地落户政策即可)购置,学区房是绑架勒索型的附加价值,会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,如果过早买入会承担政策变化的风险;
3、从纯投资角度朝青和常营的价值优于丽泽,首先是朝阳的价值大于丰台,其次朝青和常营属于朝阳东部很稳健的区域,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;而常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,如果能拿到朝青的青年汇可优先朝青;行情的每一轮轮动也是从朝青溢到常营;
4、科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;区域价值提升才会有行情,兑现周期上可能会久一些,不如确定性更高的区域,杠杆私信我,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问：京总好，预算450以内的房源，目前看了房山的京西悦府和金樾和著，您觉得这两个楼盘怎么样，另外您房山目前可作为投资选择吗？
A:回答：您好,感谢信任!其实450以内可选的区域有亦庄、西红门、朝阳的朝青等,这三个板块相对稳健一些;房山缺乏本地产业支撑，属于丰台的通勤居住睡城板块，未来的房价可能会持续跑输大盘，从过往的几轮行情分析，领涨的大部分是核心位置的品质次新，其他远郊区的板块基本没动，
房住不炒的背景下就决定了普涨的行情会越来越少，后期补涨的可能性基本为0，这种趋势会继续蔓延和分化，只有高端人口集中的区域购买力才足够强，北京每一轮的上涨行情都是置换群体推动，70%的置换群体都集中在核心区，远郊区要谨慎购买，虽然有规划利好，但是大部分只停留在图纸上，进展缓慢人口导入严重不足供过于求，楼市进入下半场，在一个几轮行情都没出现涨幅的板块买入风险比较大;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
Q:提问：京总晚上好，今天刚加入星球，看了你星球置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的
价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
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