北京楼市：五年暂别新城，行情志在老城
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，您好，最近一直在学习您星球的文章，感觉思路清晰多了。关于购房去位，想请教您一下：崇文门国瑞城算核心地段吗？这个区域和望京、双井首城国际、西北旺中海枫涟相比，哪个更好些呢？
A:回答:您好,感谢信任;1、崇文门算是市中心,不算核心区,核心区是某一种资源形成一定的聚焦,聚焦才会产生最大的价值,如某一个行业的聚集,互联网、金融、新能源、工厂、这种聚焦哪个价值更大,看的是产业结构,优质的产业创富力度更强,所以才会产生有力的购买力,一次次把一个区域的房价推高.
如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;
权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城
资本聚焦的区域;国贸、金融街
距离这些板块比较近的一些区域,就属于核心板块,核心板块的配套具备一定的稀缺性,不可复制性,如果距离核心区近,但自身不争气同样涨幅一般,比如:潘家园,乱,酒仙桥,交通拥堵,所以潘家园区域的盘涨幅没有朝青可观,甚至没有常营可观,酒仙桥涨幅没有望京可观;
2、崇文门国瑞城从长期看算是优质资产,这个盘在商圈有一定的稀缺性,但是如果以投资的角度可能我们不会选这个盘,价格决定了未来房价的空间，买的低省下来的就是利润，用低成本买到高价值的资产就是赚到，以后卖房时议价权也掌握在自己手里，这里的低价不是价格绝对便宜，而是相比竞品更有性价比，绝对价格更低的通常都是坑，而笋盘指的是相比其他同类价值的房产更便宜，核心是有价值且价格低于价值，所以才会有涨幅的空间。
3、西北旺的优势产业聚集比较明显,劣势是配套较差,这个板块重点发展的是永丰北清路一带,也就是所谓的北部新区,西北旺这个地块2015年到2019年已经完成了涨幅,未来上涨动力比较一般,配套的话几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;而望京则属于上述所说的资源聚集区域;房价的天花板更高;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《不懂杠杆,就无法进阶》祝一切顺利!有问题可再向我提问!
Q:提问:京总您好，夫妻名下现有一套胜古南里50多平米的老破小，无贷款，市值大概400万，另有一套大厂路劲阳光城的房子，19年初全款投资的，现在市值大概100万，加上各种税费成本，和购买价相比亏了三四十万左右。我在海淀上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭税后收入100万左右。孩子27年上小学。
原来想明年在海淀置换能住的一步到位的小两居或小三居的学区房，上排名靠前的小学，看京总您之前发的文章建议入学前一年左右购入占坑那种学区房更稳当。现在想法是准备在26年左右再在海淀买套小的占坑。但现阶段不想让现金拿在手里贬值，还是想先置换调仓一套能保值增值的房子，之后有可能再通过还完贷款拿房子去抵押这种方式（这种方式可行吗？或者还有无其他更好的方式？）
去买套小的学区占坑（估计只能买二流一类那种了，其实内心更倾向一流一类，只能到时再看了）。要买的话只能是二套了，卖掉胜古、不卖大厂的房子的话，首付大概能承担650万左右。有几个问题：1、大厂路劲的房子还值得继续持有吗？未来两三年房价会有起色吗？要不要现阶段就便宜卖掉？还是说，再等等看？不卖掉的话，抵押后要还利息（利率不知道是多少？），总体首付大概在720万左右。
2、今年底或明年初买房的话，是在朝阳北苑购买世泊华郡、润泽公馆这种次新两居或者三居（加杠杆的前提下。是不是买两居以后更好出售？）实现保值升值，还是去海淀买个学区一般的次新，先给小孩买个海淀学籍？在总价差不多的情况下，世泊华郡、润泽公馆这种类型的和海淀清河或马连洼、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海淀清河、马连洼或西北旺附近购买，哪个楼盘比较合适呢？
3、我们想多加杠杆，但是五环外二套贷款有限，有什么好的加杠杆的方法可供参考吗？问题有些多，麻烦您了，期待您的意见，非常感谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、环京区域像燕郊大厂这些区域属于阶段性溢出的地方，市场好时会出现暴涨的现象，市场凉时也会随之见底，这些区域涨势不可持续，遇到牛市可能会在3-6个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还会一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的购买力，如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！
如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这些位置,这是出于“机会成本”的考虑;经济发展比较好的地区或者大部分新一线城市,有更好的长期投资价值,这时候有选择,就尽量不要考虑环京区域;不是说那些地方的房价不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,其次还要考虑房产的金融属性,其他地方的房产价格波动性比较大,即便房产升值以后,兑现也比较难,又不好贷款,将来二押投资也会受到影响;普通投资者更要看中长期价值而非短期价值,短期价值波动性较大,一般把握不住节点就会出现亏损现象;阳光城即便现在卖掉回笼不了太多资金,可以通过其他方式解决这个资金缺口,把房子留在手里等行情好时再出.
2、关于加杠杆,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环无关,不明白可私信我;
3、关于投资:我把学区房列为高危投资品,忠告星球内会员谨慎购买，是因为学区和政策挂钩是长期的,学区房是绑架勒索型的附加价值,学区房会因政策的给予而不断上涨,但也会因为政策消失而失去价值,西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,
如果买了高溢价学区房,政策给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位，我们实际的购房者会出现亏损现象;星球内会员因孩子上学因素,一般建议在符合当地政策下买套小的,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,家庭70%以上的货币资产布局到优质地段优质楼盘上,剩余的可以解决孩子教育问题,这样的方式有利于家庭资产的保值增值性,从长期看比较稳健;
4、新北苑、海淀清河、马连洼、西北旺这几个板块清河综合素质排名更靠前;其次是新北苑、马连洼西北旺这个地方界面太差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限,其次新北苑最大的价值是比较新,定位纯居住，能承接住望京、中关村朝阳园、来广营这些产业购买力，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过快,导致目前是存在溢价的;
所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;优势是新北苑区域界面还可,楼盘都是次新,整体口碑印象很不错,如果注重居住品质计划长持选这个区域也可,如果注重升值性不如产业区直接辐射的板块像清河、望京;这些区域都是产住一体,基本上每一轮行情都是最先吃到的;建议到实地走一走,有问题再沟通,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产是普通人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，可阅读精华栏文章，通货膨胀。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入80左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,这个盘在五道口商圈属于尾部盘,第一54年建成的,金融属性会越来越弱,第二五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,所以这个盘一直被市场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗这几个板块清河和回龙观属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未来如果一直比较固化房价会有上限;未来上涨动力比较一般,配套几十年基本都是一个样,有一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天花板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园、天秀,这些盘如果遇到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在预算范围内挑选居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!有问题再沟通建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;祝一切顺利!
Q:提问:感谢群主的精华文章。之前看到群主在知乎提到不看好海淀北部永丰区域，可否详细说说理由？那个片区有永丰大悦城，故宫北院区，以及海淀重点规划，看上去似乎还行，您为什么反而不太看好？另外，我目前有上地东里学区房一套，95平。小孩今年刚上学，占六年学位。几年后上学小孩数量下降，学区房会不会价格大幅度下降？但又考虑到小孩要上初中的问题，所以在犹豫是不是要卖掉次房。请您给个建议？
A:回答:您好,感谢信任!1、对于新城区投的是未来和预期，一个新板块的完整周期可分为四个阶段炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;炒概念阶段是新区最开始的阶段，炒供需阶段板块基本已经发展成熟，价格也基本已经高位了，在供需阶段如果区域内没有成熟的产业结构会严重导致区域购买力支撑不足,房子流通性变差,供大于需,房价随着也就不会太牢靠;
新区的最初始的阶段，也就是炒概念阶段，机会是最大的但风险同样是最大的，规划的再好，也有可能实现不了，或者说兑现周期拉长,现实例子很多的。比如现在的东坝和过去的丽泽;如果碰上这种情况，大概率就是万年站岗。然而现在的海北实际情况是还在概念阶段,但价格已经到了供需阶段的价格了,如果现在买入有很多不确定性,大悦城的本质是促进消费,而不是制造生产力,故宫北园区属于文化类,和房价没有关联!不是说这个地方的房价永远不会上涨,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报;如有条件投资更好的位置,当然不考虑投资这个地方,这是出于“机会成本”的考虑;
2、关于学区房的未来,准确说全国所有的住宅都属于学区房，大家比较关心的应该是顶尖学区名校，也就是那些划片学校是“重点校”的房产。这个问题要从两个维度去分析：第一是顶尖校会不会消失，这个背后的逻辑是教育均衡的问题，目前除了北上深很多城市也都跟进在解决了，方式比较多样化，从房价的维度来看，这些组合拳对天价的顶级学区房冲击还是很大，跌幅肉眼可见。
二是学区房的本质，这里面涉及到了教育资源的均衡;现在教育资源的分配方式，本质上就是用户籍+房产证的方式进行分配，表现出来的结果就是房户一致优先入学。这是导致顶级学区房溢价过高的主要因素，这种方式造成的现象就是阶级固化和阶级矛盾，所以近几年一直在实施教改进行修补，比如单校改多校、增加一贯制学校、增加各种直升校，增加校额到校比例。但是，以房户为核心的入学现状依然得不到根本改善。到目前为止，对于优质的教育资源，我们依然找不到更合适、更公平的分配方式。
户+房=入学门票的现状，依然会持续一段时间。所以准确来说学区房是不会消失的，但重点学区房大概率会消失，最起码不会因为优质教育溢价让房价涨到很夸张的现象。国家想要控制住房价大幅上涨，势必先拿学区房开刀，学区房的价格稳不住，整体房价上涨的预期就稳不住。我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;上地东里溢价比较重,从稳健的角度如果没有学区需求换为纯居住盘较为合适,回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,包赚!祝富贵!
Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:房总好！目前嘉铭桐城有一套三居，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区在望京和来广营,亚运村在两者之间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,
大方向上是这样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于贷款;一是可以通过以贷抵贷;二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上，普通人的对与策;有问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。
一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;山水文园就是这种情况;山水文园属于华威桥板块,这个区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新;
这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是赌博,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!
望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,可查阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照会员文章选筹包赚,祝一切顺利!
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