楼市，又失守了
#11月财经新势力#作者：子非鱼
01 | 继续失守
金九不再之后，毫无疑问，传统的银十也泡汤了。
克而瑞和中指院最新披露的10月份的各种成交数据，最终反馈的结果是，楼市继续失守。
从房企角度来看：百强房企今年10月操盘口径销售金额5553.1亿元，环比下降2.7%，同比下降28.5%，同比跌幅扩大3.1个百分点。另据中指院统计，2022年1-10月，百强房企销售总额为60954.6亿元，同比下降43.4%。
从城市角度看：重点30城市，新房成交面积环比再降14%，同比下降28%，1-10月累计同比跌幅达40%，当月成交创3年同期新低。一线大幅回调，同环比跌幅均在四成以上。
北上广深四个一线城市，10月份新房成交无论环比还是同比，均全线调整。合计环比下跌36%，同比下跌23%，前10月较去年同期累计跌幅25%。
30个重点城市，新房成交，只有成都、天津、长沙、武汉、重庆、福州、大连、海口、宁波环比有所上涨，其余均下跌。同比方面，全线下跌。前10月累计，全线下跌。
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土地市场角度看：
10月全国300城经营性土地出让金3410亿元，同、环比分别下降17.3%和32.1%。与此同时，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%。
全国300城成交规划建筑面积132457.83万平方米，同比下降13.31%；总出让金达29975.86亿元，同比下降31.79%；地块流拍率为18.05%，较去年同期增长2.07个百分点。
所有的数据都在显示，楼市继续失守，楼市一片肃杀。
02 | 一切都在预料之中
用尽各种办法，楼市都无法振作，无论是地方城市采取的各种放松限购、降首付、降息等动作，还是中央的各种表态，都没法改变现状，最关键的原因在于，我们的购买力迟迟无法恢复。
在购买力无法恢复的背景下，楼市继续失守，一切都在预料之中，也在情理之中。
购买力的恢复，需要GDP增速来支撑。GDP增速每提高一个百分点，可以增加几百万的就业机会，同理增速每下降一个百分点，则失业率会提高。
国家统计局披露，全国前三季度GDP为870269亿元，前三季度同比增长3%，比上半年加快了0.5个百分点；第三季度GDP同比增长3.9%，较第二季度加快了3.4个百分点。
这意味着，我们的经济在复苏当中，但增速较年初定下的全年5.5%左右的增速，仍有不小距离。
且相较于过往，我们的GDP增速已经放缓。
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从各省市的情况来看，31个省市自治区中，前三季度GDP增速，有三个负增长，两个在1%以下，两个在2%以下，六个在3%以下，八个在3%以下。
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数据：各省市自治区统计局
经济增速需要时间恢复，购买力就迟迟无法恢复。
购买力迟迟无法恢复，再叠加疫情这个最大的不确定性，预期就无法恢复。导致：
第一，越来越多的人收入和工作存在较大不确定性，疫情三年普通人赚钱越来越难，失业和亏损却异常容易。9月份城镇失业率为5.5%，比8月份上升了0.2个百分点。
失业率这一数据虽然相比较于6.1%下降了不少，但仍偏高，无论是相比于最近三年，还是相比于疫情之前。
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最终原来越多的人买不起房。
第二，有能力买房的中产阶层，也不敢随便贷款买。
一方面市场仍未筑底，很多人担心买在高点。
另一方面，对自身未来的预期也比较迷茫。不敢随便买，相反一部分人忙着提前还贷，大部分人忙着存钱以对抗未来的不确定性。
央行最新发布的截至9月末的“货币统计概览”数据显示：从去年9月末到今年9月末，住户存款增长了14.69万亿元，同比大增了14.4%。
今年前9个月比去年前9个月的存款，足足增加了5.14万亿元。
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同期，个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。
这说明，存款依旧是大家的首选。
经济与购买力复苏程度，决定了楼市复苏时间。从目前的宏观环境来看，仍看不出什么端倪。
所以，不是特别着急购房的人，但可以缓缓。
一方面，市场底尚未出现。
另一方面，即便现在便是市场底，也不存在踏空。因为即便楼市后续有所复苏，房价也再也无法像过去那般拔地而起，因为房地产的辉煌不再。
03 | 房地产辉煌不再
“时来天地皆同力，运去英雄不自由”，这句话已经成为当下楼市最好的注脚。
叱咤风云二十多年的楼市，从来没有像今天这般难受过。过去也曾有过短暂的回调浪潮，但与当下有着本质的区别，主要有四点：
第一，宏观大背景不同。
过去虽然有过几次回调，但都是在经济增速不错的背景下发生的，大家对未来的预期仍充满期待。然而，现在呢。
第二，购买力不同。
过去房价回调，由于经济增速势头仍不错，群众的购买力仍在逐渐增强，所以一有放松，便立刻能够转向。然而当下，由于经济不确定性仍在，购买力迟迟无法复苏，整个市场刺激刺激再刺激，也无济于事。
第三，房价收入比不同。
过去的几次回调，由于房价不像现在这么高，收入比不像现在这么高，有所回调，会推动一波人具备上车的实力，所以一旦放松，会有一波人果断上车。
然而，当下的房价，虽然有90%的城市在调整当中，但由于上一轮涨价太过，导致当下虽然有部分城市调整幅度比较大，但房价绝对数据仍在高位，再加上当下很多人的收入与工作受到影响，房价收入比整体仍在高位，导致即便回调，依旧没有多少人买得起。
在这种背景下，才有了从去年下半年之间，各种限跌令，各种降首付、降税、放松限购、给予补贴、打折等等措施，都无法让楼市重新振作。
第四，人口趋势不同。
过去几轮调整，人口红利仍在，城市化的红利仍在，所以过去几轮调整都是短暂歇息，然后继续上攻。
但这一次不一样。
我们的结婚人数逐年创新低。
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数据：国家民政部
我们的出生人口，最近几年持续下滑。2021年鼓励生育三胎，结果新生儿人口数量直接跌至1000万附近，即将跌破千万。
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数据来源：国家统计局
我们的人口，正在转向当中。2021年内地31个省市自治区常住人口，1个零增长，16个负增长。
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数据来源：各省市自治区统计局
过去二十年房地产一路高歌，是建立在人口红利之上，是建立在快速城市化之上。
如今人口红利正在褪去，城市化进入后半程，意味着房地产已经进入了黑铁时代。
黑铁时代最大的特点，就是房价告别高增长、告别普涨。
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