楼市进入“换挡”期，购房意愿与需求双向下降，房子卖不动成主流
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9-10月全国有超160个地区出台政策超230条，主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面，部分城市甚至将住房政策与生育、养老、租赁等相结合，持续完善政策工具箱，但是楼市购房意愿与需求双向下降，导致10月房地产市场延续筑底行情，重点30城供应环比大降43%，成交再度下挫，同环比齐跌，其中一线大跌 23.6% ，二线大跌 37. 5%，且新房均价跌破万元/平米。
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究其原因，主要体现在以下七个方面：
1、受疫情持续影响，国内居民收入增长放缓，大家已将“储蓄存款”作为首选。从去年9月末到今年9月末，住户存款增长了14.69万亿元，同比大增了14.4%。同时，现在首付降低1-2成，再叠加史上最优的房贷利率（主流大概会低至3.80%），但是市场依旧清冷低迷，行业整体去化率从过去的60%降至目前的40%，有些三四线甚至降到10%到20%左右，可说是卖房在内卷、买房在躺平，只因一部分人在等房价大幅下降，一部分人在等疫情结束。因此，楼市回暖在等房价大降，地产复苏在等疫情拐点。
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2、众多房企为了抢占 “金九银十”开启大幅降价促销模式，不仅项目客户分流影响较大，而且客户持币观望情绪越来越浓，买房更不积极。据了解，楼市金九银十平均去化率不足30%，距离复苏渐行渐远。也就是说，市场预期缺失，导致投机者快速离场，刚需者选择躺平观望。
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3、当前各地纾困政策已经 “应出尽出”，但是最核心的市场预期信心受挫，导致救市政策对购房刺激的促进效果越来越不明显。再加上现在楼市处于“调整”阶段，“降”已是大概率的事件，因此很多人对未来楼市没有信心，担心楼盘烂尾与高位站岗。也就是说，楼市现已面临着消费市场断层，普通大众消费降级，高净值人群消费升级（买豪宅或调仓），而且这群人的购买信心不足，当下购房面临的问题并不是价格问题，真正的问题是安全问题，小则延期，大则停工。
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4、年轻人结婚率近七年来持续下滑，导致刚性购房需求减少；同时受二手房挂牌量暴增影响，改善客群也陷入“卖不掉就买不了”的被动局面 。也就是说，主流刚需不买成为市场焦点，房子卖不动已成为主流趋势。
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5、房价居于高位，而购买力下降，目前全国新房均价仍在一万左右徘徊，相比2018年仍然高出2000元/平米。与之相反的是9月份全国城镇调查失业率为5.5%，社会消费增速为2.5%，大家都在选择储蓄，不敢消费，或者是直接买不起，房贷压力大。
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6、供应过剩，库存高企、空置率高，因此去产能已是基本趋势，百强房企里估计会有一半在未来3年逐步退出市场，或者规模迅速萎缩。据了解，2022年9月百城供应集中放量环比大增近3成，狭义库存延续5.92亿平高位波动，去化周期增至21.4个月，而广义库存高位微增至28.14亿平，潜在库存风险较大。
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7、随着城镇化逼近70%的高速增长上限，以及全国人口大盘见顶，还有大拆大建的空间收缩，房地产市场增值空间已然很少，未来让房子真正实现去金融化，并回归居住属性。
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总的来说，2022年楼市成交规模下滑已定局，但今年楼市成交规模下滑已定局，但楼市继续大幅下滑的可能性大，年末大概率在目前的基础上继续保持 “微降”态势 。长期来看，楼市告别黄金时代已经是不争的事实，地产开发峰值已过，楼市进入“换挡”期。
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