利好政策频出，楼市却没有大的起色，问题出在哪里？
有时候不太明白近期出台的一系列针对房地产市场的刺激政策意在何为，至少从效果上根本没有看出什么花样。其实高层现在的想法是希望楼市能够稳住，央行、银保监会、国常会均多次提及“保交楼”、“稳民生”、“一城一策”、“灵活运用信贷政策”、“支持刚需和改善型需求”等，中央层面也发布了多项稳楼市政策。
与商贷利率息息相关的五年期LPR从去年年底的4.65%下降到如今的4.3%，且还有进一步下降空间；常规城市首套房商贷利率可以在五年期LPR的基础上再下调20个基点至4.1%，“行情不好”的城市的首套房商贷利率则可以突破下限；公积金贷款利率时隔7年第一次下调，多地首套房首付比例下降一成；符合条件的置换住房可以申请退还个税。各个地方的政策主要针对松绑“限购”、“限售”以及设置新房最低价。
但即使在中央和地方频频发布大量利好楼市政策的背景下楼市的复苏进度远未达到预期。
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9月，全国70个大、中城市新房均价环比下跌的有54个、二手房均价环比下跌的有61个。
2022年1-9月全国房地产开发投资总额103559亿元，同比下降8.0%，2022年1-8月的降幅为7.4%，换言之，累计降幅扩大了0.6个百分点，这意味着9月的房地产开发投资量相比于去年9月依然在下滑，房企没有信心，也没有资金投资开发新房项目。
销售端全国大部分城市呈现量价齐跌，供给端新房投资量下滑加大，供需两方面不仅没有好转反而更加萧条，带来的负面效应是对整体经济的拖累。
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2022年前三季度中国实现经济总量超过87万亿元人民币，同比上涨3%（上半年同比增长2.5%），第三季度单季度的GDP同比增幅为3.9%，经历了二季度的波折，中国经济目前正处于复苏阶段，相信四季度的成绩会更好。
在美国连续大幅加息、能源价格因地区战争上涨、国内疫情反复等内外部诸多不利因素的干扰下中国能够取得87万亿元人民币以上的经济总量实属不易，但相比于年初的预测增加值有一定的差距，最主要的原因是受到房地产行业的拖累。
有经济专家做过测算，截至三季度经济受房地产市场萧条的拖累程度达到了4.5%。
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回到今年以来出台的稳楼市政策问题上来，出台了那么多政策，为什么不见效果呢？
有的人说是因为老百姓对房价上涨的预期没了，大家没有了信心，不敢买房，生怕买在最高点，这种解释有一定的道理但政策的出台不就是为了重塑信心吗，信心稳固的话就没有出台政策的必要了。
此外，房地产市场兴旺后人们自然就会有信心，并非必须有信心了才会去买房，信心和消费是相辅相成、相互影响的，不是先有鸡还是先有蛋的问题。
因此，问题的关键还是落在了政策工具有没有用好，是否用到点子上。
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我梳理了中央各部委最近出台的稳楼市政策后发现几乎全是针对首套房的，二套房基本上没有获得任何支持。
实话实说现阶段刚需的购买力和购买欲望是不足的，购买首套房的人基本上都是无房族，经济能力有限，他们缺的不是贷款利息而是首付，商贷和公积金贷款利率下调后确实降低了购房成本但相比于高额的首付款几乎可以忽略。
与此同时，第一次买大件必然更加谨慎，宁可不买也不能买错，现在的刚需客普遍认为房价还会再跌、贷款利率还会下调，越晚出手省的钱越多。
于是便出现了一大堆针对首套房的政策出台却不见市场给出反应。
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另外一方面，改善性需求看重的二套房利好政策实在太少。
以商贷利率为例，首套房原本最低商贷利率为五年期LPR加0个基点，之后下调到五年期LPR减20个基点，再后来部分符合条件的城市可以突破下限，因城施策、没有限制。
于是我们看到了不少城市的首套房贷款利率跌破4%大关，广东清远的首套房贷款利率更是只有3.7%了，几乎和经营贷一样。
反观二套房，商贷利率下限始终维持五年期LPR上浮60个基点的水平，以当前4.3%的LPR测算，各地二套房贷款利率的最低水平为4.9%，相比于首套房足足高出了1个百分点以上。
二套房的首付比例更是让购房者望而却步。比如，上海的二套房最低首付比例为70%（非普通住宅），结合三价取低政策，如果买的不是新房而是二手房，那么基本上相当于全款购房，能贷到二成以上的贷款就不错了；北京的二套房首付比例更加夸张，非普通住宅直接定为最低80%。
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购买二套房的人有一定的经济基础，也有购买需求，他们才是真正拥有消费能力的人群，但因为严格的调控政策导致合理需求无法获得释放。
中央对于房地产市场的调控大原则是房住不炒，同时支持刚需和改善性需求，换言之，改善性需求也是要支持的，不是只支持刚需，更何况刚需的实际购买力有限，稳楼市、稳经济背景下只靠满足刚需需求根本不够。
政策制定者是否能兼顾一下改善性需求，思路开阔一些，而不是让稳楼市只是一句口号而已？
其实针对改善性需求的政策着力点很多，利率、首付比例上可以做文章，首套房降了那么多，二套房为何不能宽松一些呢？
税收方面也可以做出一些改变，尤其是增值税和个税，这两项税收增加了不少购房成本，阶段性取消或降低将会给房地产市场注入活力。
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2022年1-8月以及1-9月的商品房销售面积和金额的累计下降比例连续两个月缩小，这说明稳楼市政策取得了些许效果但确实不算大，销售面积与销售额的同比下降速度依然超过了20%。
要想进一步改变局面必须将下阶段的政策重点放到支持改善性住房需求上，“房住不炒”不能变，合理需求也不能抑制，改善性向来被认为是合理需求。
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