第3次楼市出现普降，政策已拉不回来了，两类人做好资产贬值准备
中国的经济增速可谓是世界奇迹，在改革开放到现在过去仅仅只有几十年时间，经济却硬生生地做到了全球第二，在经济腾飞的过程中就产生了大量的机会，其中房地产就是在过去20多年时间中，让普通人掌握财富晋级的最佳产品。1998年内地的房地产市场引进了香港的发展模式，商品房的时代正式来临，1998年全国平均房价不足2000元每平米，到了2021年全国平均房价却达到了万元每平米。
香港在房地产发展的过程中，房价也经历过大涨和大跌，所以国内的房地产市场同样也经历过大涨大跌，这是属于正常的市场规律。
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国内的房地产市场经历过三次“普跌”
1、2008年
2008年发生了很多事情，我印象最深刻的是汶川地震、奥运会以及全球金融风暴。全球金融风暴是由美国的次贷危机所引起的，国内的楼市也难免受到伤害，不管是成交量还是成交价，都迎来了双双下滑。
2008年全国商品房销售面积比2017年同比下降19.7%，销售金额同比下降19.5%，房价也迎来了1998年以来首次出现价格下滑，不少人都感觉到房地产的发展周期真的只有这么短吗？也许是周期性的波动吧！
央行放款4万亿，扶持基建领域发展，不到一年时间，房地产注册总量已经接近10万家，而且房地产还保持高速发展的状态，持续时间长达5年。
2、2014年
2014年房地产企业出现了高库存压力，新建商品房销售面积达到了6.2亿平方米，而且库存压力还在持续性走高，导致这样的结果出现是过去的前5年时间，全国房地产掀起了开发热潮，但凡有房地产挂钩的工业地产、商业地产、文旅地产、住宅地产、养老地产多方面持续的输出结果，市场就出现了高库存。
2014年商品房销售面积同比下滑7.6%，销售金额同比下降6.3%，预示2014年启动棚改安置货币政策迫使下，楼市快速复苏，在2014年这一轮推动下，2015年的重点城市开始上涨，2016年全国楼市迎来普涨。这些人复苏的时间长达整整6年，直到2021年才结束。
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3、2022年
根据国家统计局公开数据显示，全国楼市1月至9月商品房销售面积同比下滑22.2%，销售金额同比下降26.3%，成交单价已经跌破万元以内，房地产的开发也要考虑到三方面的维度。
房地产投资增速从年初3.7%到现在负8%，下滑绝对值达到了11.7%。
房地产到位资金负17.7%，最高峰已经来到了，负24.5%。
房地产开发指数从年前的100.28到9月份已经下降到94.86。
国家统计局公开9月份70个中大型城市房价指数70个中大型城市新房保持上涨的城市仅有15个，二手房价格保持上涨的城市仅有8个，曾经引以为傲的“金九银十”，呈现出来的数据都不理想，一线城市扛不住了，三四线城市更是一落千丈，全国普遍都出现了价格下滑。
虽然全国楼市价格普遍出现下滑，但是全国的购房压力依旧是处于高位，根据诸葛找房数据显示全国平均房价收入比为12.9，高于发展中国家的6~9倍，重点城市的房价收入率更是高的恐怖深圳41、北京46.8、上海45.8、三亚、厦门房价收入比都高于30。
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如今居民的负债现象也在逐日明显，根据央行发布的《消费者金融素养调查报告分析（2021）》在调查样板中14万份，成年人受访，显示负债较重的人群高达40%负债和消费成本持续上升，特别是房价，在这样的大环境下，楼市不普降才不正常。
老实说，当前的房价即便回落10%、20%甚至是30%，依旧是让众多想要购房的人群看不到任何的希望，但是在这样的大背景下，反正不涨的政策依旧是站得稳稳的，两类人要做好资产贬值准备。
高溢价率拍地等房地产企业
2014年是棚改整建的整个市场，对于高库存压力的房地产企业来说无疑是雪中送炭，正是因为让中国房地产企业尝到了国家不会放弃房地产，在2015年之后，规模的扩大市场占有率，根本不害怕举债拍地。
2016年全国22个热点城市超过50%的地块，溢价率都突破了100%，东莞有一块土地到现在我还是印象深刻的，溢价率更是达到了423%，合肥三宗土地溢价率超过300，上海三宗土地溢价率超过200%，简单的理解就是原本底价一个亿的土地，溢价率超过100%就2亿，成交超过200%就是3亿成交，整个市场似乎出现了乱套的现象，面粉的价格都比面包贵了。
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房地产企业大面积的拿土地是有三方面意思。
提高股市，那时候上市的房地产企业，他们大面积的土地把报表做好了，股民自然而然就跟进，整个市场一直的往高处攀升，资本市场的钱随便拿，随便花。
不是房地产企业自己的钱，如果单靠房地产企业，自己的钱根本没办法运作，都是通过各种渠道融资回来的钱，然后拍下土地，所以钱只不过是他们整合而已，并不是从盈利部分拿出来的。
提高市场占有率，大面积的拿地就提高市场的占有率提高名字，比如某大、某地、某园等开发商在近些年拿地的速度堪称一绝，采取高周转的模式，不管是在一线城市还是三四线城市，都能看到这几个房地产企业的生意，而且一个发达区域的郊区可能会出现几个同品牌的楼盘。
2015年之前的房地产企业利润确实是不错的，但是在2015年之后房地产的利润就一直地被压缩，根据相关的调研报告显示2020年房地产企业的利润普遍都压在在5%~6%，2021年房地产企业的利润几乎无限的接近零。
碧桂园相信大家都耳熟能详的，2020年总营收总利润分别为4280.56亿，350.22亿；2021年总营收5230.64亿，总利润267.97亿；2022年上半年营收1620.63亿，利润6.12亿，根据近三年的业绩报告，显示利润率分别为7.5%、5.1%、0.37%。
根据报告显示全国百强房地产企业平均负债率82%，这么高的负债率，这么低的利润，未来房地产企业真的是“大洗牌”。
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高位投资者
每一次政策的出台，每一次楼市的低迷，都让老百姓感觉到市场会迎来新的一轮爆发，有人说2017年之后买房就没有钱赚了，有人说2020年之后买完就没钱挣了，这个要看城市的，全国范围内有部分城市在2017年之后就出现了阴跌，也有部分城市在2017年之后，也翻了一倍有余，所以不能一概而论，但可以肯定的是2021年末购房的人群基本上就是“惨”。
2016年是房地产投资的最高峰，投资比例达到了85%，到了2020年房地产投资比例已经下滑到不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主，2022年当时购房者都要观望市场再作出决定。
现如今二手房的挂牌量正在快速地攀升，据相关数据显示全国有接近20个城市的二手房挂牌，数量突破了10万套，重点城市二手房挂牌量已经达到了350万套，为什么二手房挂盘持续攀升，原因很简单，都想回笼资金。
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