楼市变了，直接进入青铜时代，2023年的房价早就定了
2022年的楼市风评即将开始。最近看到不少官媒关于楼市的社评，总结起来很简单，楼市不再是黄金时代，目前是青铜时代了，未来房子不再有金融属性，居住属性会增加，至于房价也不会暴涨。因此，社评的核心就是这些。但还是给大家提醒一下，不要对楼市下注太大，最近看到不少城市的房贷利率跌破4%，一些热门城市也开始放松了限购，比如说苏州、杭州、南京、天津、成都、武汉等，这些二线城市对刚开始还是扭扭捏捏的，但外地人去这些地方买房难度不大。
在如此多的楼市利好政策之下，不少人开始冲动了。秒懂也看出来，不少房产专家说未来还会有更厉害的政策，类似棚改的，会让国内的房价再大涨一波。因此，不少人还相信专家的说法，毕竟自从1998年房改以来，楼市确实涨了一波行情，但目前的楼市和以前有本质的区别，如果你是2016年以前买房，那么基本上不会亏钱。当然，除了鹤岗这种城市，剩下的所有城市的房价都比2015年以前的高。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/7bd4e9b76e5f4801810caee8588727c1~tplv-tt-large.image?x-expires=1982708394&x-signature=MUZQlIwEjCV2YbxExTKJeWrrj4E%3D
那么多年的房价上涨，房价哪里有那么容易下跌。当前很多人都说房价还会继续暴涨，但如果房价没有上涨呢，那么多贷款，高杠杆买房的人结果会如何呢？最近，关于楼市有个风险提示。对那些继续押宝楼市、哄抬房价的人，继续进入楼市的人，如果未来房价下跌，这些会面临什么问题呢？
会很惨。大家不要感觉房价不会下跌，未来这种说事情大概率会发生，没有什么不可能发生的事情。目前有个社评说房子金融属性在消退，居住属性增加，其实简单来说，就是房子的杠杆正在下降，未来房子没有杠杆了，房价还会继续上涨，还会回到以前吗？目前的房子就是因为金融属性太强了，才导致房价上涨，可以说现在的房子70%是金融属性，剩下的30%才是居住，未来如果居住属性70%，金融属性30%，房子还会这么值钱吗？
举个例子，目前国内的租房市场，为什么不少城市都在下跌呢？因为租房的都是居住的，投资价值有限，之前做长租公寓的，不少都倒闭破产了。租房是实打实的收入，无论是自己收入，还是父母收入，毕竟还不高。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/ebef6b4e05b8459cba49b1fcc612b275~tplv-tt-large.image?x-expires=1982708394&x-signature=aVGADWd%2BTxOix1RLfFntwAgu9%2BA%3D
当下没有金融属性的租房市场，大家都靠工资租房，那么房租差别不会特别大，租房和房价之间的回报率几乎持平，都在1.5%，同样是一套房子，想要靠收回买房钱至少需要60年，那么你用这些年租房也够了。
比如一套10000万的房子，一年房租15万。在国外，这套房子能租80万，国内房子基本上都在低水平，没有任何金融属性。因此，如果房子的金融属性降低了，杠杆也低了，房价还会上涨，房子价值还会有那么多吗？大家应该都知道，在2015年楼市最疯狂的时候很多人都加杠杆买房，房价涨了多少，现在房价涨了多少呢，能不跌就不错了。
比如在南京，在2006年的时候服务员工资是600元/月，保安是800元/月，当时房价是3000到4000，到了2016年呢，房价是7000，服务员是3000，保安也是3000,。在2016年以前，房价没有那么疯狂的上涨，两个人的工资放到一块能够买一平房子，后来楼市房价上涨，到了2022年的时候，房价从7000涨价到了16000，但工资并没有明显的上涨，房子的金融属性越来越强，买房难度也是越来越大。这个时候的打工人，两个人的工资还是买不起一平米。至于租房，在线、2006年五六平米的房子每个月也就是300，到了2016年涨到了800元每月，2022年房租涨到了1000元每月。大家可以看到，当房价上涨，房子附加了金融属性之后，房价涨幅超过了房租，但房租没有金融属性，只能跟着大家的工资收入水平涨。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/262ccd65334a4cc5ba175fdda1923009~tplv-tt-large.image?x-expires=1982708394&x-signature=UfTpnfxcH6wm3e%2BYRnQYsFZzN9k%3D
这再次说明了，房子的价值当中，当金融属性减少的时候，房子价值就会减少。并且秒懂认为，这个社评在暗示房地产税。毕竟房地产税的出现，会导致对房子的价值重新估计。之前没有房地产税，要1000万的房子，15年一年的房租，房价跌了，大不了不卖，一直出去，一直有收益。
但还有了房地产税之后，还是1000万的房子，如果按照1%来征收税，那么一年就是10万，房租15万，房东自己只剩下5万，如果房子再有两三个月出租不出去，那么这套房子几乎没有任何收益。这还不算上房贷利息、物业费等，如果算上这些费用，那么就亏大了。未来房地产税会改变房子的价值，这个非常好理解。就像你去买一个东西，不需要保养，就100万；另外是需要保养的，每年需要1万，那么你是要需要保养的还是不需要保养的呢，大家心里都很清楚。
目前的房子是有杠杆的，100万的房子，如果本金30万，那么就是30万买个东西，每年需要1万的维护费用，另外一个30万的不需要保养，那么价格会有一定的区别。一个需要保养的30万，每年都需要固定的费用，这个东西30万卖不出去，价格就会下降，可能是20万，也可能是25万，毕竟要止损，没有办法，谁也不会平白无故的承受这些成本。
https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/5526c7ddaf5b438d8e08e7a279093415~tplv-tt-large.image?x-expires=1982708394&x-signature=ucK5Ray%2Bdr7qAN3XUYA1hdGPxJU%3D
秒懂认为，当房产税刚出台的时候，房东肯定会把成本转嫁到租客房租上，这是必然的，因此短期内房子会上涨。但还要知道，大家的工资并且有上涨，房东短期内把房租提上去，但很快就会把房租下降来。就像北京的1000万的房子，房租15万，租房人15万压力是很大的，如果再上涨10万，25万的房租，你感觉有多少人还会租房呢？
未来，决定租房的是租客。如果未来租客收入不增加，房子一定会上涨，有四个因素：
1、收入高低决定了房租。
2、保障性租赁房子的入市，增加了房子供应。
3、房产税出台，一些空置房会卖掉，或者低价出租抵扣房产税。
4.、人口介绍，现在全国各个城市人口增加乏力，人增加少了，但房子又不会变动，供大于求，那么房租如何上涨呢？比如北京，现在人口是负增长，但房子还在大量新建，未来必然会过剩。
因此，对楼市，大家最好还是理性，淡定一些，如果房东能涨房租早就涨了，现在全国各地租房价格下架，并不是房东心血来潮，而是租客收入减少了，被裁员了，高房租真的租不起了，加上人口变少，房子比一千多，房租要是涨价的话，那么会更难出去。
现在以及未来的楼市，观望买房的人会越来越多，并且议价空间会变大，毕竟房子金融属性正在减少。
最后，房价走势未来可能会无法确定，但从政策和趋势来看，楼市不会在乱加杠杆，房价更难暴涨。
页:
[1]