零度提醒！楼市遭遇“货币幻觉”...
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10月24日，一篇社论在朋友圈开始炸裂，很多人将其解读成六月寒冬，但也有人看到了善意提醒！
第一财经发布《社论：积极做好风险资产价值重估的准备》，其中提到三点（备注一下，因为社论稿件太长，我们简单把内容整理下）：
①房地产价值需要重新评估，这首先缘于中国人口数量和质量结构的调整，晚婚晚育、低生育率、老龄化、少子化；②区域发展不均衡和区域竞争，人口流动加速，房产金融属性降低，房屋投资价值被吸走；③社保福利体系的日益完善，也将带来房地产的定价重估，房屋不再紧缺，还出现了过剩。
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第一财经的社论，是将房子列入“风险资产”，如何理解？过去房子一直是风险较低的资产，即便是不赚钱，想要赔钱也很难，反倒是非实物的债券投资产品，一直被视为“风险资产”，因为高风险、低收益、不兜底、泛预期，但现在房子也被“划”进去了。
过去，什么叫做风险投资？老年人的P2P，中年人买基金，年轻人比特币，现在连房地产都能划入“风险资产”，可见环境之冷暖。
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从80年代后期，商品房逐渐进入市场，即便是从1995年房改之后，房地产也已经上涨三十多年。
我们说的“涨”，并不是一气呵成的上涨，而是螺旋桨式上涨，例如西安，新房从最早不到100元/㎡，涨到现在市场均价1.7万/㎡，应该说，很少有一个商品可以像房价一样上涨。
当然，如果换成是其他城市，那就更加迅猛，例如杭州钱江新城，九十年代的时候，房价一平米也就两千多，比西安小寨房价高一千，但在2015年的时候，这个片区房价就打破2万/㎡，现在2022年最贵的房子已经超过10万/㎡，这种涨幅完全是匪夷所思的，也是涨幅空前的。
但我们应该时刻警惕，有一个经济学概念叫做“货币幻觉”，这是欧文费雪发明的，他的金句很多，例如“领工资的时候不是收入，用工资买各种享受的时候才是收入”，“投资是时间维度上的平衡消费”，说的是，购买力是衡量货币价值的参考值。
在工资变高的同时，我们不能忽视物价的变化，很多人只看到工资翻了7-8倍，却看不到物价也是一样涨。为什么工资涨了，我们手里的钞票还不够用？例如，2014年0.5万/㎡买的某盘，在2022年涨到1.7万/㎡，我们真的赚到钱了么？或者是，因为别人没赚到钱，以至于显得我们“纸面富贵”？
这看起来是一场击鼓传花，但其实上就是一场“抢劫”，但我们却不知道，到底是谁抢走了我们的钱，地方穷到揭不开锅，开发商缺钱被执行，购房者围着停工盘团团转，钱到底去了哪里？我们看似买了房子赚了一些“浮盈”，基本没有亏钱，也只是比早期没买房的被抢劫的好一些罢了。
作为一个被风险投资坑到破产，生前都没有还清债务的经济学巨擘，欧文费雪给我们解释了经济的难以捉摸，但我们现在的处境何尝不是！
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历经长达十年的低速增长，2016年3月份以后，西安房价翻倍上涨，让很多人血脉喷张。
不少曲江高新的业主将房子二次抵押，再贷款买房，现在是各种贷款月供叠加，一个月月供就得好几万，尤其是当时想要在二手市场“搏杀”的业主，当年2-3万/㎡买的二手房，难道还指望现在涨到4-6万/㎡？
2015年以后，全国一二线城市“轮番上涨”，房价漫无目的的涨起来之后，房子就要开始分化了，因为这个时候已经开始卖的不是“住”的价值，而是在二手市场的竞争力，例如，A有湖景，B有学位，C有倒挂。
这就导致有些房子注定是只能永远变成库存，而有些房子还是很紧俏，例如灞河边某盘，即便是从2018年到现在已经翻了一倍，全小区挂牌300-400套，每个月的真实成交还有30多套。
当然，也有人说，换一个城市投资，不要把鸡蛋放在一个篮子里，例如去郑州、杭州、成都、重庆投资，总好过在西安市场担惊受怕。但我们把数据摊开之后，发现重庆主城区比西安主城区大几十倍，但GDP不到西安三倍，直接把我们吓退了，投入产出这么低，怎么投入？杭州就更不用说了，能够入眼的项目，起步都在4万/㎡以上.....
现在的西安楼市，低价盘真的比郑州少太多，但高价盘也远远赶不上成都，觉得比较靠谱的就是对于风险认知比较深刻，懂得“减量保温”。
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在这篇社论发布之后，一定会有人喊很多“车轱辘话”，国家追求“六稳六保”，对于地产要“回归稳健”，不可能大涨大跌。
“车轱辘话”永远不会错，但我们更加清晰的搞清楚下一步，我们到底要怎么办？从三个方面来看：
其一，不要高估房地产。现在经济上在搞新旧动能转换，虽然旧动能要换挡、新动能没规模，各行各业都存在“过剩”，地产、金融、餐饮、娱乐、教培等都是，制度经济学家的理解里面，这些都是经济发展的阶段形态、历史形态，只要很好的管控起来，这些对于他们而言，都不是主要难题，因此，即便是房地产市场哀鸿遍野，也是定性十足。
其二，对未来降低期待。从全国层面来看，房地产的辉煌时代已经一去不复返了，即便是偶尔“火热”，也是十分短暂，未来将长期进入“低增长”，部分城市还会出现“阴跌”，想要靠房地产翻倍增长发财已经不可能了。为此，我们都要放低预期，准备进入“低欲望社会”，低欲望、低生育、低消费等等，总之，期待不要高胀。
其三，对地产保持警惕。虽然全国一二线城市房价已经上涨三十多年，但我们一直忽视了房价对于城市化不均衡的影响，东南沿海发展的像欧洲，西北内陆发展的像拉美，以西安为例，城市虹吸效应大过辐射效应，如果西安放开限购随便买，最受伤的城市一定是周边造血能力差、工作岗位少的小城市，最后“人走房空”，房产价格跌跌不休。
但我们要紧抓“城市化的不均衡”，努力选择好城市，努力选择好地段，努力选择好品牌，因为好房子还是会趋之如骛，但一些缺乏竞争力的，例如被“合成因素”炒高的、环境高污染的、产品过气的、丧失居住租赁价值的房子，都可能变成“滞销品”。
最后强调一点，城市化的不均衡可能是楼市最后一波机会，同样国情环境之下，中高收入水平不很难实现超增长，但中低收入水平还有机会翻身，为了追求发展安全，中西部城市的城市化率必然要突破65%的均衡线。
当然，千万不要相信自己是天之骄子，听几句干货，就能鸿运当头，一定要将自己变得更专业，抗打击能力更强！
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