房地产陷入两难，5个原因是根源，下一步楼市支撑力将是这2个
目前的房地产市场，其实总结来说就是一个两难局面，一方面继续向上发展空间小，另一方面房价又不敢大降，自然无法利用降价刺激市场，为什么会变成进退两难的地步呢？究其原因，主要与5个现实压力有关：https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/99c28457f3aa449ca892ef5e7e00be9f~tplv-tt-large.image?x-expires=1982325943&x-signature=RUSRMmIVPBHbJ1ruklwvUgVNJfo%3D
第一，真刚需越来越少
央行之前就出具过一份报告，城镇家庭住房拥有率达到96%，意味着，真正因为没房子住才买房的家庭已经成为稀有群体，产生这一现象的原因，其实就是在房改前，我国大批人手头的房子不是自己买的，而是福利分房，之后虽然商品房大力入市，可大家不要忘记，中国从2016年才实施了二胎生育政策，之前都是独生子女家庭为主，这些家庭的孩子就算不买房，从老人手里也能继承几套房产，甚至再买房，可能还是累赘。
第二，存量房多
我国的住房空置率非常高，现有商品住房广义的库存量已经足够满足9600万人的需求，很多房企的大批资金实际是变成了待建设的项目，和卖不出的房产。还有就是二手房，炒房时代大批人囤房炒房，虽然之后国家出台了房住不炒、三稳等的政策要求，但是仍有大批人没来得及撤离，部分存有侥幸心理的人在炒房时代后又购买了多套房产，导致如今很多城市的住房空置率还在攀升。结果就是市场大批房产待去化，持有多套房的人买不起更多房子，房子过剩，购房者选择范围大，供大于求的现状下，房价上升空间也更小，那不管是投资客还是开发商，想要在现在的收益水平上再创新高是很难了。
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第三，房企债务高
开发商虽然不能直接大降房价，但各种促销措施层出不穷，无非就是钻政策漏洞，想办法绕过严格的条例，让消费者感受到房价降温，能便宜购房的机会，开始入市帮他们去化房子。开发商是不想多赚钱吗？非也，是着急回笼资金，哪怕收益缩水，能保本还债维持资金流也要刺激市场以价换量。10月份起就非常明显，房企们迎来了新一波的偿债小高峰，数据显示，在2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模就达到1812亿元，其中海外债约为617亿元。加上人民币对美元破7后的影响，海外债将更贵了。
第四，支柱属性难解除
中国房价居高不下，是大家没办法随心所欲买房的根本原因，但即使今年楼市一路走低，房价也没有腰斩，还是在万元水平微涨微降。并非开发商非要死扛房价，而是房地产不是只有房企说了算，上下游不只是上百个行业的企业们受影响，还直接连接着政府的财政收益，银行的万亿贷款，各位老百姓的全部和大部分资产也难逃波及，房价大降，所有人的房子就是彻底贬值。楼市的崩盘，将有无数企业跟着倒闭，失业率暴增，为了维持经济运行，房价是无法直接降到多数人买得起的水平的。
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第五，期房的不确定性
多数普通家庭买房，还是买的期房，因为比现房便宜个20%~30%左右，周边配套还不完善，早购入，能够等着周边资源逐步建立的同时，让房子继续增值，自己投入的所有血汗钱才能在未来得到投资回报。但买期房的各种不稳定性也让人担忧，房子建成后，设计和质量无法预料，一般都是低于预期，最怕的就是停工和烂尾，近几年，泰和、恒大等大房企接连暴雷，也让很多人买房兴趣持续走低，生怕全家资产缩水。
那未来，楼市到底是哪些力量在支撑呢？我觉得将是2个条件，你对哪个更有信心呢？
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第一，专项借款缓解期房停工和烂尾
房企压力大，期房停工和烂尾的问题也愈发严峻，为此，今年中央政治局会议，首次提及保交楼，并且不是说说而已，是真的落实到位。辽宁沈阳就收到国家开发银行发放的第一笔专项借款用于保交楼。意味着，虽然三道红线阻碍了房企的融资渠道，但是面对楼市的实际难点痛点，国家不会放任不管，而是另辟蹊径帮助房企盘活资金流，解决他们目前的困难，避免购房者损失，让企业不要破产倒闭，能够继续经营下去。
第二，改善型需求大力入市
如今，真刚需其实很少了，真正需要房产的就是改善型需求的家庭，我国接连放开了二胎和三胎的生育限制，又配套出台了有关于教育、医疗、住房等方面的多项福利，家庭成员增加，原有的住房面积已经饱和，很多人为了孩子能住的舒服，开始置换新的房产，随着三胎家庭越来越多，这一需求可能将带来新的购房潮。
往期文章：这23个城市的房子，尽量不要买，条件允许的话还是看大城市
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