北京楼市调查：“银十”翘尾？冷热分化，有楼盘一天卖50亿，有楼盘一年才卖五分之一
本文来源：时代周报 作者：赵佳琪距离“银十”结束只有3天了！2022“金九银十”期间的数据显示，北京楼市正悄然回归理性。
10月27日，诸葛找房数据研究中心最新数据显示：成交量方面，9月，北京新建商品住宅成交7487套，环比上月上升38.75%，环比升幅较上月扩大14.76个百分点；而10月1日到26日，北京新房成交7076套，较上月同期上涨9.3%。
房价方面，国家统计局发布的2022年9月份商品住宅销售价格变动情况显示，北京新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅环比上涨0.4%。
目前，北京楼市成交和价格稍有回暖。近日，时代周报记者走访市场发现，在回暖的大环境之下，金九银十期间，北京楼市的一大特性越来越凸显——不同楼盘呈现冷热不均态势。
以具体项目为例。热门楼盘如首开金茂望京樾，于2022年9月29日开盘，其发布的海报显示，当天实现销售额51.1亿元；另一热门楼盘是北京西四环外的华曦府，同一天开盘，仅2小时销售额即达到21亿元，249套房源全部售罄。冷门楼盘方面，部分2021年一批次土拍入市楼盘，入市一年，网签率仍在20%左右。
“之所以出现冷热不均现象，其核心在于市场的供应相对来说较为充裕，购房者的选择面比较大，再叠加目前的新房项目均有指导价格，就意味着，就算购房者当下不买，也不存在更多的价格上涨空间，所以，面对这样的市场、价格局面时，购房者就会更加谨慎和理性。这也造成了个别项目可能出现销售速度放缓的现象。”合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者表示。
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图片来源：图虫创意
冷热不均
“房源没多少了，您要是想订，价格可以商量。”这一幕发生在位于朝阳区崔各庄板块的望京养云项目，望京养云的置业顾问正在向顾客推销着剩余的房源。置业顾问小刘向时代周报记者表示，望京养云剩余的房源只有零星几套。
时代周报记者了解到，望京养云于2021年11月份开盘，开发商为建发，共推出377套房源，户型为123平方米三居、四居和168平方米四居。
在崔各庄板块，新房项目竞争十分激烈，与望京养云相隔时间不久入市的项目还有招商城建的龙樾合玺和保利华润的和光悦府，上述三盘均为北京2021年一批次集中供地项目。2022年6月份，绿城开发的晓风印月也进入市场。至此，崔各庄板块正式呈现出“四盘”厮杀对决的局面。
不过，虽然身处同一板块，但这4个项目的命运却各不相同，望京养云已经进入清盘阶段，晓风印月去化也较好，而其余项目却仍在加紧去化中。
晓风印月虽然入市时间短，截至目前仅销售4个多月的时间，但在崔各庄这4个项目中，其是唯一一个采用精装交付的项目，且亦是板块内唯一一个部分房源现房销售的项目。“绿城本身项目品质较好，且因为是现房销售，无不能交付隐患，所以项目很火爆。”北京新房中介张樾向时代周报记者说到。
晓风印月置业顾问刘欣告诉时代周报记者，该项目目前去化已经达到了70%。或因网签具有滞后性，记者查询北京住建委官网信息显示，晓风印月共批准销售套数348套，截至10月27日已签约86套，网签率24.7%。
而龙樾合玺与和光悦府均为2021年9月底入市，尽管早于望京养云入市，但在去化方面并不尽如人意。北京住建委官网显示，龙樾合玺两次取证，共批准销售套数501套，截至10月27日已签约101套，网签率20.1%；和光悦府两次取证，共批准销售套数732套，截至10月27日已签约136套，网签率18.6%。
价格倒挂
探究北京楼市出现冷热不均背后的原因，不少业内人士向时代周报记者表示，在区位差不多的情况下，无论是和同一区域内其他新盘对比，亦或者和同一区域内其他二手房对比，价格倒挂是部分楼盘去化较好的原因之一，
58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者分析道，一旦某个区域内出现房价倒挂的楼盘，该楼盘自然会吸引更多的购买力。
如9月30日开盘的“日光神盘”中建玖合府，时代周报记者了解到，该项目也是新型共有产权房，项目的销售指导价为13万元/平方米，政府持有10%的份额，9折后的实际销售价格为11.7万/平方米。
对比中建玖合府周边的二手次新房房价，链家APP显示，丰和园和火星园二手房均价均在13万元/平方米以上。在价格倒挂的优势下，中建玖合府推出的412套房当日全部售罄，项目产生的货值在百亿级别。
同时，据《销冠100》数据显示，10月17日—10月23日，中建玖合府网签231套，网签率56.07%，网签金额50.72亿，斩获北京上周销冠。
上文中提到的望京养云也存在倒挂，该项目同样为新型共有产权住房项目，政府产权份额占比20%，这意味着望京养云的实际销售价格是在销售指导价的基础上打了8折，折后销售价格为7.04万元/平方米，与同区域内的龙樾合玺、和光悦府8.8万元/平方米的单价形成了明显的价格倒挂。由于价格方面的优势，望京养云的去化，远远好于龙樾合玺和和光悦府。
除上述两个楼盘外，北京还有不少热门楼盘也属于价格倒挂。如华曦府开盘即售罄，售价7.5万/平方米。“相较于大瓦窑周边的远洋国际、万和城、天悦山河等8万元/平方米以上的价格，华曦府比较便宜，目前即便是有清退的房源，但楼层都很差了。”北京中介马超向时代周报记者说道。
四季度楼市走向如何?
项目之间虽然分化明显，但就北京楼市整体数据层面而言，其正在由冷转热。
针对于北京楼市当前的表现，诸葛找房研究院分析称，首先，由于政府保交付取得实质性进展，加上9月以来多城市降二套首付比例、限购放松，提升了市场预期；其次，传统的金九银十旺季，购房者入手新房的积极性上升。
而58安居客房产研究院分院院长张波则向时代周报记者表示，新房数据的变化主要源于新房今年有效供应量的不断增多，尤其是市中心有良好配套资源的新房供应稳定，如中海·汇德里、中建学府公馆、天坛府等，均带动了市场热度和成交量提升。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1-9月北京新建商品住宅批准上市套数48351套，较去年同期上升7.83%。另据克而瑞数据显示，仅9月份，北京区域共取证15个项目，其中不乏处于核心地段的项目，如首开金茂望京樾、中建·玖合府，这两个项目均为2022年北京二批次集中供地地块。
在市场企稳的同时，9月底，中央又连出三条重磅利好，央行、银保监会于9月29日晚间率先提出阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；财政部紧随其后，9月30日发文支持居民改善住房条件，居民出售自有住房1年内购房予以退税优惠；央行随后又发布下调公积金贷款利率的通知。
针对于四季度的北京楼市走向，58安居客房产研究院分院院长张波表示，预计四季度北京市场依然将保持较好的成交状态，由于换房有个人所得税减免的政策优惠，会进一步加快北京改善置业的入市脚步。
而诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向时代周报记者表示，经历了一段时间的修复期后，叠加近期央行、银保监会等多部门连续释放利好政策之后，处于长期政策调整的北京楼市活跃度提升，再加上本身基本面优异，购房需求强劲，尤其是改善性需求大量释放，在全国各城市中率先复苏。
（应受访者要求，张樾、刘欣、马超均为化名）
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