上海楼市：这是最大的谎言
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当下全国楼市下行压力加大，房地产寒冬已然来临。
各地房价下跌趋势已然形成，或将进一步放大。
9月份，二手房价格环比和同比均上涨的城市只有4个。
上海、北京、成都、昆明。
上海作为为数不多仍存在一定热度的城市，许多新盘仍受到热捧，特别是在积分买房政策的推动下，高分盘、日光盘屡见不鲜。
而造成很多高分盘最重要的原因就是存在倒挂，就是新房价格与周边二手房价格的巨大差异，巨额的利润诱惑，由此购房者趋之若鹜。
其实，翼哥认为新房二手房价差是上海楼市最大的谎言，是部分自媒体为了吸引眼球而在编故事。
今天，翼哥就为你来分析分析所谓价差的巨大缪误和逻辑错误。
为了方便分析，翼哥以上海最热门的拥有大虹桥概念的徐泾板块来分析。
去年以来徐泾镇涌现出许多热盘，积分甚至高上了天际。
万科天空之城，0.11系数，最高入围积分82.88分
蟠龙天地，0.11系数，最高入围积分91.22分
蟠龙府，0.11系数，最高入围积分77.27分
虹桥璀璨公馆，0.11系数，最高入围积分68.03
基本上徐泾核心区的房子都会触发积分，而且都在60分以上。
为何徐泾如此热？
是因为巨大的价差。
徐泾板块的楼盘政府限价基本是6万-6.4万之间，而一些自媒体认为实际房价应该在9.5万-10万，价差在3万到4万元。
所以很多自媒体就算个倒挂系数来。
5折的，6折的，7折的，8折的，仿佛瞬间财富滚滚来。
按100平米的房子计算，一下子就赚个3、4百万，香不香？爽不爽？
对于上班一族来说，一辈子工资也存不下这么多钱！
其实这个所谓的巨大价差中间隐藏着巨大的谎言，且听翼哥一一道来。
一、成交价的谎言
徐泾板块，尤其是最近几个盘蟠龙府、虹桥璀璨公馆、虹桥逸都、虹桥璀璨时代几个盘的新房都很热门，许多自媒体都认为其新房实际价格在9.5万元/平米以上。
这个依据来自何方？
那就是二手房成交价。
翼哥也看了许多自媒体的文章，他们的依据都是来自于距离这几个盘不远的中核锦悦府。
因为贝壳上有二手房成交记录。
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单价90483元，于是许多人就认定徐泾二手房价格就在9万左右。
而新开盘的房子要比中核锦悦府要新一些，自然要更高一些，因此定个9.5万，甚至10万似乎也无可厚非的了。
但是大家有没有发现其中最大的漏洞？
学过统计学的网友都会知道，样本的选择非常关键，一是样本容量的问题，二是样本选择范围。
一是如果样本容量太小，基本没有参考的意义。
如果看某小区二手房成交价格，至少有10套以上的成交记录。
而中核锦悦府仅有一套房子成交价格，根本就不能作为二手房的参考价格。
因为这里面犯了一个幸存者偏差的逻辑错误。
幸存者偏差，是由优胜劣汰之后自然选择出的一个道理：未幸存者已无法发声。人们只看到经过某种筛选而产生的结果，而没有意识到筛选的过程，因此忽略了被筛选掉的关键信息。
二是如果选择范围单一，参考意义大打折扣。
看二手房至少要看周边三、四个小区的价格，才能把这片区域的总体价格确定下来。
很多自媒体仅以中核这一个小区就把徐泾板块的全部价格确定下来。
这属于选择性定价。
就像许多选举前的民调一样，有的水分很大，偏差很大。
就是因为选择调查对象不一样，调查样本过小所致。
徐泾板块的定价同样如此。
选择性定价，而且选择成交量最小、成交价最高的二手房定位新房实际价格是上海楼市最大的谎言。
二、房龄系数的水分
因为许多新房上市，附近并没有参照的同等新房。
很多自媒体就弄出了一个房龄系数来。
因为许多二手房旧了，老了，自然价值就下降。
拿二手房成交价格*房龄系数=新房实际价格。
有些二手房质量也要差一些，如果再有距离地铁的远近差异，再给你一个品质系数。
这样一计算新房价格自然上去。
比如，翼哥在贝壳上找了一个小区，同样在沪青平公路两旁，离蟠龙府、虹桥璀璨公馆、虹桥逸都、虹桥璀璨时代不远。
也是招商的房子，就是招商虹桥公馆，步行到虹桥璀璨公馆1.5公里的距离。
2014年的房子，还算较新的房子。
这个小区成交的房子，有10多套，具有一定的参考价值。
最近成交的价格都在7万元以下，差不多7万元/平米。
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因为招商虹桥华府已有8年的房龄，许多自媒体给出8年的房龄系数为1.3。
那么招商虹桥华府附近新房实际价格就应该是7*1.3=9.1万元。
加上招商虹桥华府离地铁更远一些，所以增加5000元的价差，蟠龙府这几个盘在9.5万元左右很正常。
新房自然更值钱，但所谓的房龄系数如果过大，购房者真的买账吗？
8年前的房子就差2万一平米，5年前的房子差1万多一平米，可能吗？
而且很多现在的新房，可能一上市交易也有了5年的房龄，是不是也要打折呢？
房龄系数到底有没有实际价值呢？
另外，现在的许多新房，特别是比较火的新房都是图纸卖房，连样板房都没有，许多火爆的房子一交付就维权事件层出不穷，现在的新房质量真比5年前、10年前的好吗？
真不见得。
品质系数也要打折扣。
房子的品质与开发商、物业、居住人群以及所处位置、周边环境等息息相关，并非随便给个系数就能计算出来的。
三、差价的虚幻
无论是中核锦悦府的9万元的成交价，还是招商虹桥华府7万元的成交价，都能计算出徐泾核心板块新房实际价格在9.5万元上下。
目前徐泾几个盘新房价格在6.0万元-6.3万元。
因此3万元每平米的价差是妥妥的。
不过，真的能卖到这么多吗？
翼哥认为不一定。
因为二手房成交价格由几个因素决定的。
一是供求关系。
看某个区域的房价走向，如果这个区域住宅过少，形不成气候，配套必然很难跟上，价格上涨就不大。
如果这个区域住宅过多，供应明显大于需求，价格也很难上去。
比如徐泾板块。
就说中核锦悦府那套9万元的成交，不是没有可能，因为前几年徐泾新房供应太少，而且未来规划不错，周边又有一定量的住宅，所以有人看好也是有原因的。
但去年以来，徐泾板块新盘明显增加。
不要说徐盈站的万科附近将来有不少土地供应。
就是说沪青平公路北侧。
今年就有5个盘，其中4个盘紧紧挨着，蟠龙府、虹桥璀璨公馆、虹桥逸都、蟠龙府二期这四个盘每家都有超过1000套房子。
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4个盘合计大概6000套房子，加上不远的蟠龙天地、璀璨时代、俊灿星城，徐泾镇附近就有1万套左右的新房。
这其中有很多投资客。
未来真的有这么多接盘侠来接这么多的9万甚至10万以上的次新盘吗？
二是市场景气度。
另外一个影响房价走向的就是房地产市场的景气度。
目前地产市场明显遇冷，二手房价格明显向下。
许多房子挂牌价格都是几十万几十万的往下降。
今年买的这些房子，5年之后才能出售。
5年之后的房市怎么样，谁也不知道。
但还处于原来的火热状态，基本不可能了。
其中原因，可以看翼哥前几天的文章，对未来楼市的六大巨变进行了深入分析。（点击：（深度好文）中国楼市：变天了！）
也就说，以现在的价差看未来，只是一个幻影！
四、利润的误区
即便有价差，那是不是就等于是你的利润呢？
很多人这样认为，一套房子买进600万，将来卖出900万元，岂不是净赚300万元。
所以杠杆一定要用足，甚至如果房贷不够，通过其他方式加杠杆。
在此翼哥告诉你，加杠杆，高杠杆买房的时代过去了。
假如你真的买了一套房，是买的热门盘。
按照上海市的规定，新盘认筹一旦触发积分制，按打分高低入围，优先选的房子，都将按网签时间起，限售5年，即5年内不准出售。
也就是说5年之后才能卖出。
上海首套房贷款利率普遍是4.65%，二套房贷款利率为5.35%。
就算你是首套房利率，如果加上购房的税费成本，也就说你的资金成本至少每年5%左右。
600*（1+0.05）^5=765万元。
如果你一满5年就以900万卖出去，你的实际利润是135万元。
这还只是你的毛利。
因为你为买房，准备了好长时间，且不谈所费的精力和时间，你所准备的资金也是有成本的。
有的人摇号摇了两三年都没上车的。
资金成本有多少？
现在上海楼市，到处弥漫着倒挂、价差的狂热，岂不知，许多购房者被这巨大的谎言所蒙蔽。
未来真不是你想象的那么好！
所以，买房，特别是投资买房，用高杠杆买房的一定要看清了、看准了再下手。
如果是自住，就在你附近看看即可，区域不能放得过大。
一定要选离上班近的，周边配套好一些的，舒适性一点的，因为这关系到你未来的生活质量，千万不要为了价差，从浦东跑到青浦买房，或者从青浦跑到所谓的前滩买房，每天穿过大半个上海，这是在浪费生命。
如果是投资的，则可以从全上海来看。
一要选有发展前景的，也许现在这地方不太成熟，但未来规划能级高，有发展前景。也就是想象5年，甚至10年后，这地方的居住舒适度和需求度。
二是要选资源具有一定稀缺性的，从住宅来看，既要有一定的规模和片区，但也不能只有住宅没有产业。要住宅与产业配套发展，产业甚至对住宅的需求要大于供给。
三是多比较看，不局限一区一域，多个区域多个楼盘比较看看。
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