宅地挂牌、LPR不变、高价法拍房博眼球，波澜不惊的楼市如何看？
10月LPR的并未持续下调，“四季度为房贷利率历史低位，后续存在上调可能”的言论充斥着朋友圈，购房者却似乎并无波澜。https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/b050ad82c1c14ac39bb23c8b9709b83d~tplv-tt-large.image?x-expires=1982236618&x-signature=l7yDQg8TAWKT01yjbbywWmvOdXM%3D
图源XIN号
对于大多数资金量有限的刚需客户而言，买房差的真的是这点利率的差额吗？
真正差的不只有首付，更有面对当下的经济环境，购房后能够长期保持稳定收入偿还贷款的预期与安全感。
罗曼·罗兰说：真正的英雄主义是在看透生活本质后，依然热爱生活的人！
这一轮楼市的调整期或将长达3-5年，但生活还要继续，我们都要学会正视并积极面对。
期望房价大涨而掏空全家“六个口袋”的行为不可取，但若是踮一踮脚尖、努力坚持便能买下一套满足长期居住需求的好房子，那么也不要轻易拒绝放弃，从各个维度来看现在的确算得上一个长久未遇的购房周期。
那么，当下嘉兴楼市的真相，究竟是什么？
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图源网络
上周，翰林兰庭一套约92.68㎡的法拍房，不含车位，以26575元/㎡的单价成交，引发市场一阵兴奋高呼“房价依旧坚挺”；
与此同时，荣安府建面约99㎡的精装修新房，从总价300万报价直接下挫到250万，在中介圈中疯狂吆喝甩卖；
在一手房价格被看不见的手紧紧抓住的时代里，我们承认“二手房更能反应市场真实价格”的观点。
但，二手市场的每一套房源都是一个不可取代的特例，背后都有一个业主或辛酸或欣喜的故事耐人寻味，任何一套都没有资格扛起预判市场趋势的资格。
选择二手房时，不要被个例煽动而轻易决定，权衡个人的需求、盘算家庭资金和收入情况、预判可能遇到的各种情况，再买也来得及。
2022年，二手房成交占主流的嘉兴楼市正在悄然发生变化！
即便在建面约144㎡以下户型取消限售的政策刺激下，今年前三季度，二手房累计成交备案8849套，较2021年同期下降了约53.43%，这也是2019年来前三季度二手房销售量首次不及一手房。
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一手难抢，便用一套二手来对冲市场行情迅猛上涨的可能性，是前几年很多人的选择。
二手房的成交数据，所反映的是学区等优质城市资源占有的确定性之外，也是整体市场行情上扬但一手房供应不足的另一个侧面。
当下，嘉兴市场大约有2万套的一手房广义存量，预计去化周期约20个月，规模相当可观。
就在本周，庆丰路沿线泊樾湾南经开2022-16号优质宅地迎来再度挂牌，建筑面积约11万方。
新塍低密宅地、东望隽府西侧优质宅地也紧跟其后而来，三宗地块同步迎来出让，而且起拍价格、付款条件、竞拍方式等条件都有所放宽。
或将预示着新一轮土地供应的开启，前期预挂牌的7宗涉宅用地已在接连上架，进一步刺激市场。
2023年的整体一手房供应充足，将持续呈现“供大于求”的趋势，可以预见二手房成交量将进一步受到影响。
嘉兴楼市，正在逆转的不只是一二手的成交量，还有二手房比一手房贵的价格倒挂！
最近的一手房市场，又如何呢？
事实上，近期在看房的购房者们的感受比我们直接很多，部分楼盘“以价换量”的确是个不争的真相，无需我们用任何文字和言语粉饰。
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数据表现属实不差，第3季度在购房、金融、人才补贴、价格惠利等一系列政策的共同加持下，一手房市场以3511套的成交量，微量优势攀升至年度首位，部分优质楼盘开盘热销在备案数据上得到了体现，含金量的确十足！
经济大环境下和“房住不炒”的主旋律下，政策刺激有用但不可能广泛，差异化被进一步拉大，优质板块的优质楼盘，特别是改善自住属性突出的楼盘，依旧拥有一定的竞争力！
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但整体市场回落已成事实，2022前三季度累计成交新房9046套，相较于2021年同期下降了约31.78%，预计今年的整体成交将回到2012年的水平。
十年茁壮生长的楼市黄金周期之后，我们都在学着去面对一个全新的市场环境，开发商面对既定指标的疯狂挣扎、购房者面对高峰期买入价格的一声叹息……阵痛在所难免，但也正是一个全新的开端。
当选择权真正交还给购房者，产品力被提到日益重要的位置之上，断了短期逐利的侥幸念头，“长期主义”的坚守者们终会得到应有的回报！
我们也很欣喜地看见，疲态的楼市中，依旧有一众开发商死磕产品力，坚持产品维度的设计创新并保持高水平的兑现！
当我们踏进一个个令人惊艳的实景展示区，我们有理由对嘉兴楼市的未来信心十足。
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还有一点不得不说，目前嘉兴市场“以价换量”的众楼盘都有着在2021年“高价拿地”的共同背景，部分实际楼面价甚至高达1.9万/㎡，接近预售证价格。
这无疑是部分开发商最难熬的一个阶段！
高价地块产品上市遇到下行楼市的调整周期，或许唯有懂得“舍得”二字，以短期和个别项目的利益折损换取健康稳定现金流，才是能够“活下去”的真谛。
随行就市，本来不就是一个健康市场应有的底色吗？“楼市”也不应该被特殊对待。
换句话说，对一部分购房者而言，这也是入手这些楼盘非常不错的机会，首付比例和利率都不高、价格优惠实打实、付款方式可谈余地都不小。
只是大部分进入尾盘销售周期，剩余的房源并不多，如果能遇上合适的劝君勿错过。
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不难发现，同样的市场环境下，楼面价在9000元/㎡-1.3万/㎡区间取地的开发商，在合理的成本与售价的剪刀差，利润率得以保障的前提下，就要显得从容不少，让提升产品力、时间换空间、合理优惠都有了资本。
没有错，地价之外还有一个关键因素，那就是预售证价格！
最新的高层毛坯预售价格突破19300元/㎡、精装修接近21000元/㎡，我们应该看见预售证稳步上涨的趋势，也看到匹配市场需求的车位附加下，一二手房价格的趋近乃至倒挂消失，还看到了不同板块的楼盘差价被进一步拉大。
一二手各司其职、预售价格体现板块价值，无疑是合理市场回归的一个必要条件，“合理”才是长期健康稳定楼市的关键词，“以价换量”是特定楼盘特殊时期的时特殊手段，并不会成为嘉兴楼市长期的主旋律！
身处一个长时间的楼市调整周期，面对未来价值的不确定性，现在是该手握现金，还是趁大家都不看好的时候去买房？
不如，加常老师小助手微信一起聊一聊！
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