楼市降温，合肥“远郊”还能那么香吗？
为何远郊新房越卖越贵？炒F的最高奥义，先炒远郊周边，再初步向内收缩，这样才能抬高新楼盘房价，如果从中心往外扩，你边缘郊区还怎么卖的上价呢？https://p3-sign.toutiaoimg.com/tos-cn-i-qvj2lq49k0/fba92217556e4d83b553f1f0db7e0865~tplv-tt-large.image?x-expires=1981893183&x-signature=YmURzBeIKgaDU4uhi7OcO4gbqUM%3D
合肥环城河附近的一环是合肥的文化、商业、教育、政治中心，却不是“房地产开发”中心。过去这些年合肥房价每一轮上涨，都是空地变成地王来带的节奏，而不是靠存量老破小。
毕竟看规划听口号投资买房的人不在少数，很多人不知道地方经常只谈规划不给钱亦或者周期很长。
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“楼市熊市”反而是最适合“练内功”的时候。楼市是脉冲式上涨，横盘式调整，你永远不知道什么时候会有大机会。楼市淡市更适合淘笋盘，更适合静下心来看待自己的真实需求。
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没有不能买的房子，只有不能买的价格，所以不是所有的次新房、商品房社区都可以选择。
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当然如果明显价格高估，投资水份过高，最好还是要避开。毕竟动辄上百套挂售的小区不是空置就是炒房客，租户，这样的小区未来谈何居住环境。
价格高估分为单价和总价，单价是浮动值需要具体讨论。
总价是一个具备共性的要素，值得中产客户思索。尤其很多地段都不是顶级地段，自然无法承载未来顶级的购买力。比如马鞍山路，曾经是合肥新开发的第二代富人区。随着政务区和新的片区开发以及市区核心区旧改的推进，马鞍山路板也渐渐的滑落出，变成平淡的刚需区域。
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对于刚需客群还达不到要求社区环境和顶级学区的阶段，所以更多的在意生活配套和通勤。如果只是为了居住，沿马鞍山路板块选择问题不大，目前区域水份也比较少。当然如果考虑升值或者地段，那么老城核心亦或者新开发的区域毕竟有着中心的规划利好。
目前合肥任何片区地段和小区分化均拉大，选房方向错综复杂。
比如学区，虽说溢价受到打压，目前投资学区房不是一个好的选择。不过对于真实需求而言，学区可以不再是神话，但是一定不是短板，稀奇的价值依然存在，顶级学区、高素质高收入家庭的聚集的小区圈层自然更高。独有的全市最顶级的配套，楼市相对比较稳定，区域内一些少量品质次新房，环境好的单位大院，热度自然没有新的片区高，但是跑赢全市大盘问题不大。
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再来说说合肥很多新开发的片区，这些区域若全部配套建成后，是一个最崭新的社区，也集中了很多资本和有钱人的客群，理应有相当高的定位。
不过现在已经错过房地产黄金年代，开发周期可能相当久远，如果预期过高，投资水份过大，会出现房价透支，有价无市，进入二手房市场，出现横盘的现象。
目前来看，小庙、东新、卓越城的落地难度、周期可能偏久，短期难以形成。经开明珠广场、包河淝河地段，省府中轴更加优质、财力更为充足，周期可能更短。当然区域新盘的扎堆，务必也加大了同质化现象，未来只有真正高品质才能更抗压。
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新站少荃湖、高新蜀西湖，经开南艳湖等片区聚集了产业新城和青年人置业，有着良好的外部城市界面和逐步完善的配套，只是片区缺少了炒房资本的踏入。
北城和职教城还未彻底建成，少荃湖急匆匆登上舞台。没办法，合肥东北部太缺一个中心区域了。
至于经开，高新，包河，长丰，肥西部分相对封闭的地段，这里就不指出了。由于缺乏优质产品承载的购买力，盲目投资还是有很大的风险。
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片区居住条件实在不敢恭维，工厂、高压线环绕，铁路和飞机噪音以及回迁房包围。集贤路东边虽然是高新区，但是没有高新区优质的配套。很多楼盘当时卖得好，也是单价不贵，地缘性自住的。
像经开、高新部分片区之前炒作过猛，投资水份过高，空置率过高，没有硬性好的配套和环境，学区支撑的次新房如今二手房都已经很难成交，之前的水份一直再往下挤，成交惨淡。
最后，我一直不太建议大家入手那种体量过大的小区，体量大的问题是不容易建成的。体量更小的出道晚，反而成熟得早。
很多体量大的小区，还在叮叮当当施工，房子卖了两年还在卖，进入二手房市场小区同质挂售的房源也会进入内卷潮，整体小区管理和舒适感也会差很多。
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