新房的出路，到底在哪里？
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原创首发 | 金角财经
作者 | 塞尔达
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虽然楼市的“金九银十”已经沉寂许久，但是通过最近出炉的9月数据，可以窥探到楼市正在发生的变化。
中国房地产决策咨询系统（CRIC）数据显示，今年9月份，其重点监测的21城二手房共成交1096万平方米，同比增长24.6%；商品房成交1273万平方米，同比下降14%。
一边是二手房企稳，一边是新房继续低迷。
原因不难理解，房地产爆发债务危机后，由于担忧新房烂尾，导致更多的购房者开始把目光转移到二手房。
实际上，自6月份开始，二手房成交面积跌幅就已经快速收窄；7-8月，二手房成交面积连续两个月超过新房成交面积，且同比在8月转正；9月，二手房成交面积同比增幅扩大至24.6%。
但是，二手房的回暖还没有传递到新房。从房贷下调到税收优惠，从房企打折促销到力推现房，以及地方政府及国企亲自下场回购商品房，一系列至上而下的措施下，商品房销售数据还是大幅下跌。
如何拯救新房,成为了楼市回暖的关键。
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房企目标腰斩
国家统计局数据显示，今年1-8月，全国商品房累计销售面积为8.789亿平方米，去年同期为11.42亿平方米，同比下跌23%；累计销售额为8.587万亿元，去年同期为11.9万亿元，同比下跌22.8%。
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进入传统的“金九银十”后，情况同样不理想。
克而瑞地产研究中心数据显示，2022年前三季度，百强房企累计实现销售操盘金额约4.67万亿元，同比跌幅达45.4%。
房企巨头的数据会比整个行业好点，但依然处于十分低迷的水平。
万科9月销售面积为227万平方米，在经历7月环比下跌30%、8月环比下跌6.42%后，在“金九银十”首月环比小幅转正为12.09%；
当月销售面积同比下跌0.48%，尽管同比跌幅收窄，但万科已经连续17个月销售面积同比下跌，上一次月销售面积同比正增长还是2021年4月（1.58%）。
此外，9月份的跌幅收窄，有去年同期基数已较低的原因。
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万科9月销售金额为347.3亿元，环比增加12.14%，类似销售面积的情况，在7月环比大幅下跌28.61%、8月环比下跌8.07%后，小幅转正；
当月销售金额同比下跌3.82%，这也是万科月销售金额连续17个月同比下跌，上一次同比正增长还是2021年4月（3.8%）。
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从累计值看，今年1-9月，万科累计实现销售面积1936.9万平方米，同比下跌34.26%；累计实现销售金额3146.8亿，同比下跌34.32%。
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另一巨头保利地产，9月份当月实现销售面积227万平方米，同比下跌8.3%。
2021年6月以来，保利地产仅两个月同比正增长，分别为2021年8月（10.6%）和今年6月（25.23%）；
从累计值看，今年1-9月，保利地产销售面积累计同比下跌24.5%。
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9月份，保利地产实现销售金额383.95亿，同比增长6.6%，保利地产并没有公布今年6-8月销售金额数据，据其公布的今年1-5月份数据显示，前5个月销售金额同比跌幅均大于20%，4月份当月同比跌幅甚至超过40%。
房地产市场的蛋糕不断缩小，是市场的共识，当占有蛋糕份额最大的房企巨头销售数据都不理想时，规模更小的房企，情况就更惨了。
前三个季度销售数据的大幅下滑，房企们能否完成全年销售目标引起关注。
房企营销团队通常会在年初签署销售“军令状”，完成业绩目标是硬性任务，从今年前三个季度的情况看，要完成目标的压力并不小。
克而瑞地产研究中心统计了14家披露过年度目标的房企，截至2022年9月底，超过70%的房企目标完成率低于60%。
也就是说，要完成全年目标，这些房企需要在今年最后三个月里完成全年目标量的40%。
值得注意的是，包括远洋集团、中国金茂、美的置业、建业地产等房企目标完成率都不足50%。
这些知名房企，要赶上全年目标量，需要在四季度冲全年目标量的一半以上，或者说，四季度要冲的量，要比前三个季度加起来还要多。
有央企营销人士表示，截至9月，公司仅完成三分之一的目标，年底完成率能达到50%已经算乐观了。
巨大的目标完成压力下，上述人士的公司开始采取一系列措施，包括要求旗下所有区域营销负责人及项目负责人每隔10天必须拍摄视频，反思阶段性销售情况并发送给公司高层等。
也有国企营销人士表示，其所在区域公司的8个城市公司，仅1个公司完成销售进度要求，其余7个都没有赶上进度；
集团要求区域公司9月的认购额必须达到35亿元，最终仅完成15亿元，完成度仅43%，业绩缺口达20亿元。
房企一再强调销售目标完成率，原因不难想象，在再融资普遍面临困境的情况下，销售回款成为救命钱，冲目标的压力就可想而知。
离销售目标越来越远时，“金九银十”被认为是救命的关键时刻，但从结果上看，依然令人十分失望。
克而瑞地产研究中心数据显示，2022年9月，重点30城成交面积环比下降4%，同比下降29%；百强房企实现销售操盘金额5709.6亿元，同比下降25.4%。
9月份数据不佳后，房企又把力度放在国庆期间。
公开信息显示，在国庆黄金周，房企普遍加大促销力度，折扣幅度在六至八折间。
甚至有业内人士称，楼市松绑政策作用有限，刺激购房最简单粗暴的办法就是大幅优惠，“现在要比拼谁家降价更狠”。
然而，黄金周的数据同样不理想。
中指研究院的数据显示，10月1日至7日，全国代表性城市共成交新房面积66.93万平方米，同比下降37.7%；若与2019年至2021年国庆假期新房成交面积的平均数相比，则下降47.6%。
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现房是解药？
二手房和新房在“金九银十”的分化数据，进一步体现了“能不能交楼”成为房地产行业越来越核心的问题。
正因如此，今年以来，期房销售和现房销售呈现出冰火两重天。
国家统计局数据显示，今年1-8月，现房销售面积累计值为1.51亿平方米，累计同比增长13.2%，今年以来该增幅均大于10%，2-3月时甚至超过20%；
而期房销售面积累计值为7.28亿平方米，累计同比跌27.8%，4月份后该跌幅均大于25%。
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销售金额方面，今年1-8月，现房销售额累计值为1.227万亿，累计同比微跌1.7%；期房销售额累计值为7.359万亿，累计同比暴跌30.9%。
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从占比上看，今年1-8月，现房销售面积占比为17.18%，去年同期仅11.68%；现房销售额占比为14.29%，去年同期为10.48%。
从房企的存货情况看，也能得出类似的结果。
据克而瑞研究中心报告，65家上市房企今年中报显示，现房库存总量为1.36万亿元，较2021年底小幅下降4.2%，这是五年来65家房企的现房库存首次下滑。
在过去，现房销售多出现在商品房供过于求的三四线城市，在一线城市，除非开发商捂盘惜售，否则楼盘进入现售后，通常都只剩下“尾盘”。
然而，去年下半年开始，越来越多的购房者希望购买现房或者准现房，所谓“准现房”，常指3-6个月内可交付的期房。
以北京为例，今年1-8月，北京现房销售面积累计值为201.6万平方米，同比增长7.25%；期房销售面积累计值416.5万平方米，同比跌14.44%；现房销售面积占比32.62%，去年同期为27.86%。
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有地产中介直言，尽管现房或许存在户型、采光以及其他方面的瑕疵，但相比期房潜在无法交付的风险，现房更让人放心。
时代中国、富力等多家房企在今年7、8月份推出现房销售活动，时代中国甚至打出搞了一个“安心现房节”，口号也很直白：广告再好不如现房可靠。
可是，主推现楼销售就可以解决商品房的困局吗？
成本是大问题。
有业内人士表示，如果房企全部实施现房销售，成本可能将增加20%至30%。
这种程度的成本上升压力，连大型房企都无法承受。
今年上半年中报显示，A股十大房企的毛利率中位数为16.61%，营业利润（税前概念）占营业总收入的比例中位数仅8.16%。
无论上述业内人士说的是营业成本还是总成本，大范围现楼销售带来的成本上涨压力，都是目前房企们难以消化的。
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这也意味着，如果要促销现房，房价还要继续上涨，在目前的环境下显然不现实。
正因如此，当前现房销售的试点，普遍遇冷。
更何况，“金九银十”的降价促销、力推现房等措施，看起来效果都一般。
这个时候，终于轮到地方政府和国企出手了。
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政府下场
9月22日，湖北省政府采购网显示，武汉汉南区自然资源和规划局通过公开招标的方式，采购住宅200套，合同金额高达1.48亿，均价为6128元/平方米。
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图源：湖北省政府采购网
据湖北省政府采购网补充信息显示，该项目于2021年11月23日、2021年12月3日两次公开发布了公开招标的资格预审公告，并进行了资格预审，均只有武汉奥山圣达置业有限公司参与且符合资格条件。
房价网数据显示，9月18日，该区二手房均价为5996元/平方米，距离7月初高位6575元/平方米，下跌8.8%。
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上述住宅是奥山国际冰雪运动旅游小镇的奥山府项目，当地自然资源和规划局拟将这批住宅作为棚户区改造安置房。
值得注意的是，该项目曾多次传出工程进度缓慢、延期交付等状况，而网上关于该项目发展商奥山的负面新闻，并不少见。
本次地方政府采购奥山的商品房，为其“纾困”的意图显而易见。
类似的手法正变得越来越多。9月以来，吉林省通化市棚户区改造领导小组、黑龙江省拜泉县房屋征收中心、甘肃省临洮县住房和城乡建设局、贵州省都匀市住房和城乡建设局等，均发布了采购商品房招标公告。
除了政府直接采购，也有地方鼓励国企购买商品房。
9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署亦发文称，鼓励国企收购市场房源用于保障性住房；
9月底，温州市鹿城区政府官网发文，提及鹿城区国有资产经营集团有限公司将收购城市商品房房源作为租赁房源；
2022年8月，郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式收购10万套存量房源，用作人才公寓，据《郑州日报》9月21日报道，第一批收购2万套存量房源的目标已经基本完成。
最终效果如何还不得而知，只能说“金九银十”的数据表明目前作用还比较有限。
但是另一方面，二手房的回暖，也说明市场上依然存在大量的住房需求。
核心的问题，依旧是回到“能不能交楼”上面，这个问题不解决，新房销售就不会起来。
提到烂尾房，就不得不说郑州，郑州的复工进度某种意义上代表了拯救烂尾楼的成功与否。
今年9月6日，郑州提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”，表示要在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。
到10月6日，郑州全市排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目，其中145个实现全面、实质性复工。
根据河南顶端新闻的报道，烂尾房复工的挑战依然不小，尤其是在资金方面，数百个楼盘的资金主要来自政府的纾困基金和银行的专项借款，这些资金能在多大程度上保障项目复工后的可持续性，目前仍有待观察。
楼市何时回暖，谁也不敢说，但是在那之前，一定是老百姓不再担心买房会烂尾。
参考资料：
1.财新《多地政府和国企采购商品房，“去库存”手段再现》
2.财新《前三季度业绩同比“腰斩”，房企年底冲刺或现“踩踏式厮杀”》
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